Тема 2 Нерухомість як предмет іпотеки

2.1. Характеристика об'єктів нерухомості.

Відповідно до ст. 181 Цивільного кодексу до нерухомого майна (нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Правовий режим нерухомого майна поширюється на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації

Поняття нерухомості, як і будь-яке інше поняття складається з трьох основних елементів:

• найменування - знак (термін), закріплений за об'єктом, у даному випадку це "нерухомість";

• зміст - сукупність характерних ознак, основою яких є сутнісна ознака - нерухомість, стаціонарність, яка характеризується міцним фізичним зв'язком, об'єкта нерухомості із земною поверхнею і неможливістю його переміщення у просторі без фізичного руйнування і не нанесення шкоди, що робить об'єкт непридатним для подальшого використання;

• об'єм-множина (клас) предметів, відображених уданій категорії-будівлі, споруди тощо.

У теорії та на практиці слід відрізняти поняття нерухомого майна як матеріального (фізичного) об'єкту та комплексу економіко-правових та соціальних відносин, які забезпечують спеціальний порядок розпоряджень ним та особливу стійкість прав.

.

Нерухомість – земельні ділянки, а також об”єкти, розташовані на них, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Неоднорідність нерухомості. Цей чинник визначає істотну диференціацію в прибутках між різними об'єктами нерухо­мості одного типу в межах навіть однієї місцевості.

Захищеність прибутків від інфляції. Нерухомість більшою мірою, ніж фінансові активи, захищена від інфляції. Через орендну плату або ціну інфляція переходить у прибуток, так що прибуток зростає разом з інфляцією.

Високі трансакційні витрати. Для комерційної нерухо­мості ці витрати становлять приблизно 1% від ціни об'єкта, для житлової вони можуть сягати 10% від ціни.

Низька кореляція прибутків від об'єктів нерухомості з при­бутками від фінансових активів робить нерухомість свого роду арбітром для портфелів фінансових активів

Особливості ціноутворення. Ціни на фондовому ринку є прямим наслідком останніх угод з цінними паперами, пере­дусім корпоративними. Ціноутворення на ринку нерухо­мості - результат останнього продажу та переговорів між учасниками операції, тому ціноутворення на ринку цінних паперів динамічніше, ніж на ринку нерухомості, а коливан­ня цін частіші.

Збереження коштів, що інвестуються. Земля - це об'єкт, знецінити який практично неможливо (якщо не враховувати можливого погіршення її якостей), будівлі та споруди - дов­говічні конструкції, але забезпечення збереження об'єктів не­рухомості може вимагати додаткових зусиль (наприклад, страхування).

2.2.Родові та власні ознаки об”єктів нерухомості.

• стаціонарність, нерухомість.

• Матеріальність(функціонує у натурально-речовій та вартісній формі) Фізичні характеристики об”єкта нерухомості включають, наприклад, дані про його розміри, форму, поверхню і підгрунтовий шар, ландшафт тощо.

• Довговічність. (термін використання нерухомості практично вищий ніж усіх інших товарів, крім окремих видів коштовного каміння і виробів із дорогоцінних металів.

Крім загальних родових ознак нерухомості, можна виділити власні ознаки:

Неможливо говорити про дві однакові квартири, ділянки, споруди, оскільки у кожної обв”язково будуть відмінності: розташування, інфраструктура.

Це довгостроковий об”єкт інвестування.