1.3. Юридичний і економічний зміст іпотеки.

Іпотека носить два аспекти: юридичний і економічний.

В юридичному аспекті іпотека розглядається як спосіб забезпечення зобов'язань, що дає змогу відносити заставне право до категорії зобов'язальних майнових прав; або як форма обтяження майнових прав власників об'єктів нерухо­мості, чим підкреслюється майновий характер застави. Юридичний – складається в обтяженні майнових прав власності на об”єкти нерухомості при їх заставі.

За­значені підходи до розуміння іпотеки не суперечать один од­ному, оскільки вказують на двоїсту природу іпотеки і до­зволяють визначити іпотеку як майновий спосіб забезпечення виконання зобов'язання. Саме як особливий вид забезпечен­ня нерухомим майном виконання боргового зобов'язання за договорами позики, кредиту, купівлі-продажу, лізингу іпоте ка визначається у законодавстві більшості країн і України зокрема.

Іпотека по-різному врегульовує майнові права у відноси­нах застави нерухомості у країнах англосаксонської системи цивільного права (США, Великобританія, Австралія) і краї­нах континентального права (країни Європи, за виключенням Данії, де діє змішана система). Особливості врегулювання правових відносин при іпотеці пов'язані, як правило, з особ­ливостями розуміння та дослідження права власності, яке виступає основою відносин іпотеки. Континентальна тради­ція абсолютизує концентрацію прав власності (права воло­діння, користування та розпорядження) на об'єкти привла­снення у одного власника, тому при іпотеці зберігається не­подільність майнових прав на предмет застави: у відносинах іпотеки заставодавець встановлює похідне заставне право і відчужує це право на користь заставодержателя, залишаю­чись власником заставленої нерухомості до моменту її стяг­нення у випадку порушення ним зобов'язань.

У країнах англосаксонської правової системи сутність іпо­теки тяжіє до першої форми застави у процесі її історичного розвитку — фідуції, яка передбачає перехід права власності на об'єкт застави до кредитора (заставодержателя); у країнах континентального права сутність іпотеки базується на дав­ньоримському понятті іпотеки і передбачає, що предмет за­стави залишається у власності заставодавця.

Сучасні правові принципи, які забезпечують законодавче регулювання застави нерухомого майна в межах континен­тальної системи права:

• пршщип спеціальності — полягає у законодавчому за­кріпленні видів об'єктів, які можуть виступати як предмет іпотеки, встановленні умов передачі нерухомого майна в іпо­теку, визначенні вимог, що забезпечуються іпотекою, іс­тотних умов іпотечного договору тощо;

• принцип обов'язковості — означає обов'язкове внесен­ня прав щодо об'єкта нерухомості у книгу реєстрації іпотек. Значення цього принципу з юридичного погляду полягає у тому, що майнові права на нерухомість виникають лише з мо­менту внесення запису до книги;

• принцип гласності (публічності) — закріплений у пра­вилах про доступність іпотечних книг усім особам, які бажа­ють ознайомитися з їх змістом;

• принцип старшинства (пріоритетності) — полягає у тому, що внесені в книгу заставні права реалізуються в поряд­ку їх внесення за часом. На сьогодні існують дві теорії стар­шинства — абсолютна і відносна. Відповідно до абсолютної теорії старшинства на об'єкт нерухомості може встановлюва­тися декілька іпотек, кожна з яких обтяжує частину об'єкта. У випадку вивільнення частини об'єкта нерухомості з-під за­стави інші кредитори не можуть вимагати задоволення своїх вимог за рахунок звільненої від зобов'язань частини об'єкта нерухомості, а її власник може розпоряджатися звільненою від зобов'язань частиною об'єкта нерухомого майна на свій розсуд. Відповідно до відносної теорії старшинства не лише старша (перша за часом реєстрації) іпотека, але і кожна на­ступна іпотека поширюється на весь об'єкт нерухомості, оскі­льки він розглядається як єдиний і неподільний;

• принцип безповоротності — означає незаперечність права, придбаного від особи, яка за змістом книги може його п

• принцип достовірності — передбачає, що установи, які ведуть іпотечні книги (суди, іпотечні установи) мають у кож­ному конкретному випадку перевіряти законність правочину, що встановлює майнові права на нерухомість.

У країнах англосаксонської системи права баланс інтересів зміщений у бік заставодержателя, тому концепція іпотеки в цих країнах більш гнучка і менш формалізована. Зокрема, вона не передбачає обов'язкового нотаріального засвідчення, публікації, докладного опису предмета застави, носить за­гальний характер, однак вимагає від власника нерухомості страхувати титул власності. Страхування титулу власності на об'єкт нерухомості фактично означає перекладання ризику з власника об'єкта нерухомості на страхувальника щодо подій, що сталися в минулому, але наслідки від яких можуть виник­нути у майбутньому. Тому страхові компанії вивчають історію об'єкта нерухомості давністю до 70 років для виявлення непо­гашених зобов'язань або прав окремих осіб щодо нерухомого об'єкта. Отже, англосаксонська система реєстрації іпотечної нерухомості через страхування титулу власності не потребує участі держави у процесі реєстрації, але вимагає додаткових витрат від позичальників на титульне страхування.

Порівняння континентальної та англосаксонської систем права щодо правового оформлення відносин іпотеки дозволяє зробити висновок, що європейська система державної реєс­трації та гарантування прав власності на нерухомість не лише дешевша для позичальника, але і надійніша, оскільки забез­печує стійкість прав власності на об'єкт нерухомого майна, установлює спеціальний порядок щодо розпорядження ним, дозволяє формувати базу даних для оподаткування власників нерухомості відповідно до діючого законодавства.

Економічний аспект розкриття сутності іпотеки ґрунтуєть­ся на дослідженні взаємозв'язку застави і кредиту. Економічний – це ринковий інструмент обороту майнових прав на об’єкти нерухомості ( у випадках, коли інші форми відчудження – купівля, продаж, обмін – недоцільні), що дозволяє залучити додаткові фінансові кошти для реалізації будь-яких проектів.

Отже, для кредитора і позичальника іпотека є тісним взаємозв'язком застави нерухомості і позики під цю заставу. Іпотека виступає як додаткова угода до основного зобов'язання між кредитором і позичальником, утворюється із виникнен­ням кредитного зобов'язання і завершується разом із ним. Тому специфіка іпотеки як особливого виду забезпечення ви­конання боргового зобов'язання зумовлюється особливостя­ми нерухомості як предмета застави та специфікою забезпе­чуваних нею вимог.

Іпотека сама по собі не створює додаткового капіталу, однак завдяки їй виникають нові чинники капіталізації ресурсів. Се­ред економічних функцій іпотеки доцільно виділити такі:

• мобілізація фінансових ресурсів для інвестиційних ці­лей. Іпотека забезпечує рух вартості з метою отримання при­бутку, досягнення соціального ефекту на основі довгостроко­вого кредитування під заставу нерухомості, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця;

• забезпечення обігу майнових прав на об'єкти нерухо­мості у випадках, коли інші форми відчуження нерухомого майна економічно неефективні або недоцільні;

• створення фінансового капіталу шляхом випуску та обі­гу заставних і похідних від них іпотечних цінних паперів.

Отже, іпотека як економічна категорія — це відносини, що виникають з приводу руху вартості, наданої у позику під за­ставу нерухомості з метою інвестування в об'єкти нерухо­мості; іпотека як економічне явище — це трансакція, яка створює передумови для появи інвестиційних мотивацій на ринку нерухомості.

Іпотека має похідний характер від забезпеченого нею зобов”язання. Вона виникає в силу угоди з моменту її державної реєстрації. Дійсні і майбутні зобов”язання можуть виникати на підставі угод: кредитної, гарантійної, купілі-продажу та ін.

Іпотечний ринок виникає не з появою іпотеки як застави нерухомості, а з появою іпотечного капіталу і в умо­вах подальшого розвитку товарно-грошових відносин пере­творюється в особливу сферу фінансових відносин.