6. Застосування витратного (майнового) підходу

Витратний (майновий) підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення та передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення). Тобто цей підхід характеризує визначення поточної вартості майна на основі розрахунку відновленої вартості оцінюваного об’єкту (чи вартості заміщення) і визначення його фізичного, технічного та функціонального стану на дату оцінки. Датою оцінки є дата (число, місяць та рік), на яку проводиться оцінка майна та визначається його вартість.

Відновлена вартість являє собою вартість відновлення точної копії оцінюваного об’єкту.

Вартість заміщення представляє кошторисну вартість будівництва нового об’єкту, який аналогічний оцінюваному об’єкту, але збудовано­го в новому архітектурному стилі з використанням сучасних проектних нормативів прогресивних матеріалів і конструкцій, а також сучасного устаткування.

При визначенні вартості об’єкту оцінки витратним (майновим) підходом прийнято використовувати концепцію, яка передбачає застосування таких основних методів:

• метод балансової вартості;

• метод прямого відтворення;

• метод заміщення.

Метод балансової вартості використовують для визначення оцінної вартості об’єкта, наприклад цілісного майнового комплексу підприємства, виключно за даними балансу.

Метод прямого відтворення, застосовується для проведення оцінки об'єкта, заміщення якого неможливе, а також у разі відповідності існуючого використання об'єкта оцінки його найбільш ефективному використанню.

Метод заміщення, застосовується для визначення вартості заміщення об'єкта, що створений за типовим проектом, або за умови економічної недоцільності відновлення об'єкта оцінки у його первісному вигляді.

За допомогою методів прямого відтворення та заміщення визначається залишкова вартість заміщення (відтворення).

Залишкова вартість заміщення (відтворення) - вартість заміщення (відтворення) об'єкта оцінки за вирахуванням усіх видів зносу (для нерухомого майна - з урахуванням ринкової вартості земельної ділянки при її існуючому використанні (прав, пов'язаних із земельною ділянкою).

Особливості застосування (витратного) майнового підходу встановлюються національними стандартами щодо оцінки об'єктів у формі цілісних майнових комплексів та у формі фінансових інтересів.

Знос (знецінення) - втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна. Знос за ознаками його виникнення поділяють на фізичний, функціональний та економічний (зовнішній). Фізичний та функціональний знос може бути таким, що технічно усувається, і таким, що не усувається, або усунення його є економічно недоцільним.

Фізичний знос – це знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей об'єкта оцінки. Функціональний знос - це знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об'єкта оцінки. Економічний (зовнішній) знос - це знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки. Розмір зносу характеризує міру погіршення технічних та експлуатаційних показників будівель і споруд порівняно із проектними даними. Рівень зносу визначає обсяги та вартість ремонтних робіт, необхідних для надання будівлі від. повідних експлуатаційних характеристик. Рівень зносу об'єк­тів нерухомості може визначатися на основі спрощеного підходу (лінійна модель) або на основі детальних розраху­нків зносу кожного конструктивного елемента будівлі (споруди) чи на основі визначення технічного стану об'єкта нерухомості. Розрахунок величини зносу може здійснюватися шляхом застосування методу розбивки або методу строку життя.

Фізичний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак фізичного зносу;

• величина функціонального зносу розраховується виходячи з наявних ознак невідповідності споживчих характеристик об'єкта оцінки сучасним вимогам щодо подібного нерухомого майна на ринку (відсутності певних споживчих характеристик або наявності надлишкових споживчих якостей земельних поліпшень). Функціональний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак функціонального зносу. Іншим способом урахування функціонального зносу є визначення вартості заміщення об'єкта оцінки шляхом використання інформації про вартість функціонального аналога, що не має ознак функціонального зносу, наявних у об'єкта оцінки;

• величина економічного зносу розраховується на основі порівняння прогнозованого доходу від найбільш ефективного використання подібного нерухомого майна на дату оцінки з прогнозованим доходом від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки з урахуванням частки земельних поліпшень; прогнозованої завантаженості об'єкта оцінки за умови найбільш ефективного використання з його проектною потужністю; цін продажу (цін пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (цінами пропозиції) подібного нерухомого майна, яке не містить ознак такого зносу, але є подібним за іншими суттєвими ознаками;

• коефіцієнт сукупного зносу (придатності) визначається як добуток відповідних коефіцієнтів фізичного, функціонального та економічного зносу, що наявні в об'єкта оцінки. Метод розрахунку строку життя базується на обґрунтованому припущенні про залишковий строк економічного життя. При застосуванні цього методу всі наявні види зносу об'єкта оцінки вважаються повністю врахованими.

Під час проведення оцінки нерухомого майна за умови існуючого використання надлишкова частина земельної ділянки, надлишкові потужності тощо у разі, коли їх можливо відокремити від об'єкта оцінки, враховуються за їх ринковою вартістю за умови найбільш ефективного використання.

Фізичний знос враховується в нормах амортизаційних відрахувань. При відхиленні при нормальних умовах експлуатації об’єкту (землетрус, повінь та ін.) використовуються поправочні коефіцієнти, які визначаються експертним шляхом.

Існують наступні основні методи розрахунку фізичного зносу: експертний, вартісний, нормативний (бухгалтерський) та метод розрахунку строку життя.

Після обґрунтування тим чи іншим способом рівня зносу об'єкта нерухомості його залишкова відновна вартість мо­же бути визначена таким чином:

ЗВВ = Вв х (1 – Кз)

Де: ЗВВ – залишкова відновна вартість об’єкта;

Вв – відновна вартість об’єкта;

Кз – коефіцієнт рівня зносу об’єкта.

Розмір сукупного зносу будівлі чи споруди визначається за формулою:

Зсук. = Вв х Кз

Для врахування процесів зносу об'єкта нерухомості ви­користовується метод залишкової відновної вартості. Роз­рахунок за схемою методу залишкової відновної вартості відновлює цей об'єкт і коригує його вихідну вартість із вра­хуванням змін, що мали місце з дати здавання об'єкта не­рухомості в експлуатацію до поточного періоду, часу оцінки об'єкта.

Найпростішою схемою врахування зносу об'єкта нерухо­мості є лінійна модель. Вона враховує міру зносу об'єкта нерухомості пропорційно фактичному терміну часу функціо­нування об'єкта.

Залишкова відновна вартість об'єкта нерухомості при використанні лінійної моделі врахування зносу може бути визначена таким чином:

ЗВвідн._.= Ввідн. х ((Тн. – Тф.)/ Тн.)

Де: ЗВвідн. _. – залишкова відновна вартість об’єкта;

Ввідн. – відновна вартість об’єкту;

Тн. – нормативний термін життя об’єкту нерухомості, кількість років;

Тф. – фактичний термін життя об’єкту нерухомості, кількість років.

Приклад:

Повна вартість відтворення туристичного кемпінгу, який знаходиться в експлуатації 5 років, складає 4 507 000 грн. Валовий рентний мультиплікатор (GRM) дорівнює 5,0. Розрахунковий термін експлуатації об'єкту - 65 років. Визначимо вартість кемпінгу з врахуванням зносу. Додаткові дані і розрахунок приведені нижче:

Оцінка накопиченого зносу