Тема 6.Організація процесу кредитування під заставу нерухомого майна.

6.1. Етапи процесу кредитування під заставу нерухомого майна

Безпосередньому наданню іпотечного кредиту передують такі процедури:

• Оцінка банком кредитоспроможності потенційного позичальника, яка включає:

• ознайомлення з його кредитною історією;

• вивчення ділової репутації потенційного позичальника;

• оцінка фінансового стану заявника;

• грошову оцінку заставного нерухомого майна;

• оцінку поданого бізнес-проекту.

• Узгодження суми кредиту з вартістю заставленого майна; визначення терміну та порядку його надання;

• Визначення ціни кредиту та порядку зміни відсоткової ставки;

• Визначення порядку сплати відсотків, пені та штрафів і повернення основного боргу;

• Узгодження порядку супроводження кредиту, який полягає у контролі банку за:

• своєчасністю та повнотою розрахунків з боку позичальника;

• фінансовим станом позичальника;

• цільовим використанням кредиту;

• збереженістю заставленого нерухомого майна.

• Укладання кредитної та іпотечної угод;

• Оформлення заставної ( у визначених випадках).

Для одержання кредиту позичальник звертається до банку з кредитною заявкою, яка входить до складу певного пакету документів. Склад необхідних документів залежить від характеру кредитної операції, і для різних клієнтів він може бути різним.

Перший етап. До банку подається заявка (клопотання) на отримання кредиту за формою, визначеною банком та відповідний пакет документів. На цьому етапі оцінюються сильні й слабкі сторони майбутнього позичальника та об'єкта кредитування.

Другий етап. Передбачає вивчення кредитоспроможності клієнта. При цьому аналіз кредитної заявки клієнта та його кредитоспроможності базується на використанні різних джерел інформації, серед яких: - матеріали, отримані безпосередньо від позичальника; - матеріали, що знаходяться в архіві і базі даних самого банку; - відомості, отримані від інших кредиторів позичальника та інших зовнішніх джерел.

Третій етап. Полягає в розробці умов процесу кредитування, узгодження суми кредиту з вартістю заставленої нерухомості і визначення відсоткової ставки, яка є індикатором кредитних ризиків, а також у підготовці й укладанні кредитного договору .

Кредити надаються на підставі укладеної між банком і позичальником кредитної угоди. До укладання кредитного договору банк повинен ретельно проаналізувати кредитоспроможність позичальника, оцінити вартість заставленого майна, визначити ступінь ризику для банку та структуру майбутньої позики (сума, строк, процентна ставка тощо).

Четвертий етап. Характеризується тим, що відбувається надання кредиту, а також здійснюється контроль за виконанням умов кредитного договору.

Після підписання кредитної угоди працівник кредитного відділу оформляє бухгалтерські документи, які містять вказівки щодо відкриття позичкового рахунку та видачі кредиту. Ці документи повинні містити дозвільні підписи керівника банку або уповноважених ним для виконання зазначених операцій посадових осіб.

Оформлені згідно банківських вимог документи передаються в обліково-операційний відділ для виконання. Перелік цих документів такий:  · розпорядження кредитного відділу; · примірник кредитної угоди; · договір застави (іпотечний договір); · строкове зобов'язання; · картка із взірцями підписів керівника і головного бухгалтера та відбитком печатки підприємства, посвідчена в установленому порядку.

П'ятий етап процесу іпотечного кредитування полягає в супроводі кредиту, та в поверненні кредиту разом з відсотками. У відповідності з вимогами НБУ відсотки за користування кредитом нараховуються щомісяця. Погашення кредиту і нарахованих за ним відсотків здійснюється платіжним дорученням з поточного рахунку позичальника.

Банки здійснюють систематичний контроль за дотриманням позичальником умов кредитної угоди, а саме:

- за цільовим використанням кредиту;

- повним і своєчасним його поверненням і сплатою відсотків за ним;

- збереженістю предмета застави;

- фінансовим станом позичальника.

У разі невиконання графіку погашення кредиту банк створює робочу групу для розробки заходів щодо виходу із кризової ситуації. У разі відмови позичальника від виконання своїх зобов’язань банк стягує борги в претензійно-позовному порядку.