Тема 4 : Первинний і вторинний іпотечний ринок

Первинний іпотечний ринок - це сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини, що виникають у процесі ку-півлі-продажу іпотечних заставних банками. При цьому за застав­ною до банку-покупця на обслуговування переходить і позичаль­ник, який основну суму кредиту та відсотки сплачує тепер банку-покупцю заставної. Купити заставну можуть лише такі кредитні установи, у яких достатня ліквідність. Первинний ринок був по­ширений на початку розвитку іпотечного кредитування, на сього­дні обсяги операцій на ньому незначні.

Це пов'язано з появою на фінансовому ринку інвесторів, які мали кошти та бажання отримати додатковий прибуток шляхом надійного (з низьким ризиком) інвестування. Такі можливості да­вало інвестування в цінні папери, забезпечені заставними, які мог­ли емітувати та продавати інвесторам спеціалізовані іпотечні банки. Надійність цих цінних паперів забезпечувалась і забезпечується жорсткими законодавчими обмеженнями сфер розміщення коштів, умовами кредитування, чіткою спеціалізацією діяльності банків як на активних, так і на пасивних операціях.

Первинний іпотечний ринок визначається відносинами позича­льника і банку, а його інструментом є заставна.

Заставна оформлюється при наданні кредитною установою іпо­течного кредиту, якщо її випуск передбачено іпотечним догово­ром.

Первинний іпотечний ринок передбачає продаж заставної або передачу її у заставу. Крім цього, заставні можуть використовува­тися іпотечним кредитором як забезпечення емісії іпотечних облі­гацій або продажу пулу заставних при рефінансуванні. При цьому виникають інструменти фондового ринку, тобто створюєть­ся вторинний іпотечний ринок. Інструментами цього ринку є цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами.

Механізм однорівневої моделі вторинного іпотечного ринку

При однорівневій моделі банк на першому етапі на­дає позичальникові іпотечний кредит. Щоб отримати кошти для подальшої кредитної діяльності банк має право рефінансування шляхом випуску іпотечних облігацій. Для цього банками форму­ються пули заставних.

На другому етапі, на основі пулу заставних, банк емітує іпотеч­ні облігації терміном від 1 до 10 років. Найбільш поширені термі­ни - 3, 5 та 10 років. Величина пулів, як і їх структура, постійно змінюється (видаються нові позики, старі погашаються). Проте за законом банки зобов'язані постійно підтримувати рівновагу між величиною активів пулу і величиною пасивів у формі облігацій. Погашаються облігації, як правило, в кінці терміну разовим пла­тежем, а відсоткові платежі - щорічно.

У світовій практиці застосовуються різні іпотечні облігації, які різняться за типами активів, якими вони забезпечені, гарантіями тощо. Як і по заставних, вимоги до форми та змісту іпотечних облі­гацій не уніфіковані для різних країн. Вони визначаються у законо­давчих і нормативних актах, які регулюють правові засади, умови і порядок емісії, розміщення та обліку іпотечних цінних паперів.

При емісії іпотечних облігацій іпотечний кредитор тримає за­ставні на своєму балансі, тобто ризики за іпотечними кредитами залишаються у банку.

Особливим сегментом однорівневого вторинного іпотечного ринку є великі пакети облігацій вартістю не менш, як 500 млн євро, які базуються на позиках урядовим органам. Наприклад, у Німеч­чині місцеві уряди отримують іпотечні кредити під заставу неру­хомого майна, яке їм належить.

Дворівнева модель вторинного іпотечного ринку

Іпотечний кредитор може отримувати кошти для подальшої кредитної діяльності шляхом продажу заставних спеціалізованій іпотечній установі (СІУ). Цей процес має назву сек'юритизації, яка, відповідно до Нової Базельської угоди по капіталу (Базель II), означає передачу банком іншим особам свого права власності і ризиків, пов'язаних зі схильністю до кредитних ризиків. СІУ під забезпечення пулу заставних випускає іпотечні цінні папери та продає їх інвесторам, тобто заставні повністю знімаються з балан­су іпотечного кредитора та передаються на баланс СІУ, яка є емі­тентом іпотечних цінних паперів.

Сек'юритизація почала застосовуватися в США, тому у літера­турі дворівнева модель вторинного іпотечного ринку має назву американська модель іпотечного кредитування.

Використання цієї моделі дозволяє підвищити ліквідність бан­ків. Сек'юритизація також поліпшує показник фінансового леверіджу банку (співвідношення власних та залучених коштів).

Перший рівень моделі - це первинні кредитори - банки та не-банківські фінансові установи, що видають іпотечні кредити.

Другий рівень - спеціалізовані іпотечні установи ( в Україні Державна іпотечна установа), яким банки продають пули заставних. Вони є основною структурною ланкою вторинного іпотечного ринку.

Спочатку іпотечний кредитор формує пул заставних. Потім продає цей пул С1У, тобто іпотечні активи передаються з балансу іпотечного кредитора на баланс СІУ, яка стає власником іпотечних активів і емітує під них іпотечні цінні папери. Згідно зі статутом, СІУ не має права займатись іншим бізнесом. Таким чином, еміто­вані іпотечні цінні папери підпадають тільки під ризики іпотечних активів, що сек'юритизуються.

Моделі іпотеки

• відкрита (англо-американська) модель іпотеки, що включена в систему фінансового ринку країни в цілому;

• закрита (німецька) модель, передбачає відносно автономність іпотечного кредитування від фінансового ринку, де наданню кредиту передує етап накопичення.

Найбільш яркий приклад закритої моделі – німецька система будощадкаси.

Іпотечні моделі які використовують розвинені країни світу

• відкрита (англо-американська) модель іпотеки, що включена в систему фінансового ринку країни в цілому;

• закрита (німецька) модель, передбачає відносно автономність іпотечного кредитування від фінансового ринку, де наданню кредиту передує етап накопичення.

Найбільш яркий приклад закритої моделі – німецька система будощадкаси.

Відкрита (Американська (класична)) модель іпотеки

Американська система забезпечення іпотеки дешевими ресурсами спирається на вторинний іпотечний ринок. У США він побудований на базі трьох іпотечних агентств, зобов'язання яких гарантовані державою: Fannie Mae (Federal National Mortgage Association), Ginnie Mae (Government National Mortgage Association), Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation).

Основне завдання цих агентств - викуп у банків іпотечних кредитів і випуск на їх основі власних цінних паперів. Американська схема мінімізації процентних ставок за іпотечними кредитами діє таким чином. Банк видає іпотечний кредит позичальникові, тобто перераховує йому (а точніше, від його імені продавцеві квартири) свої кошти в обмін на зобов'язання протягом певного терміну щомісячно переводити в банк фіксовану суму. Це зобов'язання позичальника забезпечене заставою житла, що купується. Банк продає кредит одному з агентств, передаючи при цьому і зобов'язання по забезпеченню. Агентство негайно відшкодовує банку виплачені позичальнику кошти і взамін просить переводити одержувані від нього щомісячні виплати за вирахуванням маржі банку в агентство. Закономірне питання - чим для банку цікава робота з іпотечним агентством? Викуп іпотечних кредитів агентством у банків вигідний останнім, перш за все, різким прискоренням обороту коштів - з декількох років до приблизно двох місяців. Величину щомісячних виплат, тобто ставку, за якою агентство зобов'язується купувати іпотечні кредити, встановлює саме агентство. Ставки ці публікуються щодня і дійсні протягом 60 днів. Таким чином, починаючи переговори з клієнтом, банк називає йому як ставки за кредитом ставку агентства і свою маржу. Протягом 60 днів банк завершує перевірку клієнта і житла, видає кредит, отримує від агентства відшкодування і надалі діє як посередник, передаючи гроші від позичальника агентству, залишаючи собі лише маржу. Таким чином, в США ставки по іпотечних кредитах виявляються не зв'язаними ні зі ставками за іншими банківськими кредитами, ні з вартістю депозитів. Єдине, що їх визначає - це ставка, по якій іпотечні кредити купуються агентством. У свою чергу, ставки агентств визначає третинний іпотечний ринок. Всі агентства, купивши деяку кількість іпотечних кредитів у комерційних банків, збирають їх у пули і створюють на основі кожного нову цінний папір. Найбільш поширені цінні папери, забезпечені іпотекою (mortgage backed securities, MBS). Джерелом виплат за MBS є платежі позичальників по іпотечних кредитах. Однак MBS - це цінний папір агентства, і виплати по ній гарантовані цією структурою, а не заставою нерухомості. Агентства реалізують MBS на фондовому ринку і потім теж виступають як посередники, передаючи інвестору, який купив цінний папір, виплати агентству від банку за винятком своєї маржі. Таким чином, ставка, за якою агентства купують іпотечні кредити, залежить від тієї ставки прибутковості з цінних паперів агентства, на яку згодні інвестори. При цьому ставки з цінних паперів агентств ненабагато вище ставок за державними цінними паперами. Причина, по якій інвестори погоджуються на низьку прибутковість по MBS, полягає в тому, що забезпеченням по них є не зобов'язання позичальника, а зобов'язання агентств, за якими стоїть держава. І яким би масовим не був дефолт позичальників по іпотечних кредитах, свої зобов'язання перед інвесторами агентства з допомогою бюджету виконають. Це дає можливість розглядати цінні папери іпотечних агентств як практично безризикові і дозволяє вкладатися в них самим консервативним інвесторам, таким як пенсійні фонди і страхові компанії, а отже, забезпечує перетік в іпотечні кредити найдешевших на ринку ресурсів. У кінцевому підсумку низькі ставки за іпотечними кредитами в рамках американської моделі іпотеки забезпечує бюджет, тобто платники податків.

Закрита ( Німецька) модель іпотеки.

Суть німецької системи забезпечення дешевих довгострокових ресурсів для іпотечного кредитування полягає у створенні замкнутого іпотечного фінансового ринку. Він формується навколо спеціалізованих ощадно-іпотечних кредитних установ - будівельно-ощадних кас (bausparkasse). Каси мають можливість видавати кредити за ставками нижчими від ринкових, оскільки самі залучають кошти за ставками, нижчими від ринкових. Це пояснюється тим, що вкладниками і позичальниками будівельно-ощадних кас є одні й ті ж люди - члени каси. Низька прибутковість депозиту - свого роду плата за право отримати іпотечний кредит за нижчою ставкою. Взаємодія з касою ділиться на два періоди - період накопичення і період кредитування. Спочатку вкладник - член каси укладає контракт, згідно з яким бере на себе зобов'язання вносити протягом певного часу гроші на депозит і зберігати їх, отримуючи дохід за обумовленою низькою ставкою. Суму щомісячних виплат і термін накопичення він вибирає відповідно до своїх можливостей і потреб. Каса, у свою чергу, бере на себе зобов'язання надати йому після завершення періоду накопичення іпотечний кредит за нижчою ставкою. У Німеччині bausparkasse вже багато років стабільно залучають кошти під 3% річних і видають іпотечні кредити за ставкою 5% при коливанні ринкових ставок на такі кредити, що видаються звичайними банками, від 7до 12% річних.

Період кредитування починається, коли член каси накопичує приблизно половину тієї суми, що потрібна на покупку житла. Потім він отримує накопичене і ще стільки ж як кредит. На всі ці кошти член каси купує квартиру, оформляє її в заставу і починає виплачувати кредит. Через невисоку ставки відсотка суми щомісячних виплат за кредитом виявляються приблизно такими ж, якими були його щомісячні накопичувальні внески. Умови контракту засновані на розрахунку, який може забезпечити відповідність пасивів і активів каси за сумою і термінами. Тому в контракт вводиться поняття мінімального терміну накопичень (у різних bausparkasse він становить від півтора до двох років) і умову, що накопичення повинні досягти розміру, відповідного так званого оціночним числа. Останнє залежить від рівномірності внесення накопичень. Ризикованість таких кредитів значно нижче, ніж звичайних іпотечних, тому що вони видаються людям, не тільки формально підтвердив свою кредитоспроможність, а й на ділі продемонстрували, що вони здатні протягом тривалого терміну щомісяця здійснювати фіксовані платежі, приблизно рівні щомісячним платежам за кредитом. Одним з достоїнств системи є її повна прозорість. Згідно німецькому закону про будівельно-ощадних касах ці організації не можуть здійснювати жодних активних операцій, крім видачі іпотечних кредитів своїм членам. Таким чином, на відміну від вкладника комерційного банку, що не має ні найменшого поняття як, на які потреби і наскільки ризиковано використовуються його кошти, вкладник bausparkasse точно знає, хто і на яких умовах користується його грошима.

Іпотека у Франції

У Російських покупців Франція користується популярністю давно. Квартира в Парижі коштує практично також як і квартира в Москві. Причому купити її і оформити у власність часто навіть простіше. Для цього треба всього лише оформити туристичну візу й самостійно підібрати собі квартиру або будинок. Єдиною умовою придбання буде наявність рахунку в одному з європейських банків. При цьому процентні ставки по кредитах будуть значно нижчі за російські - 3,5 - 4,5%. Як варіант, можна звернутися в будь-який банк у Москві, що представляє інтереси Франції. Тоді оформити кредит буде простіше й можна буде заощадити на поїздках у країну. Але процентні ставки іпотеки будуть порівнянні ставкам російських банків.

Іпотека в Італії

Іпотека в Італії розвивається активно й усіляко заохочується державою. Для місцевого населення представлено багато різноманітних іпотечних програм. Однак громадянину Росії купити нерухомість в Італії досить складно. При покупці будь-якої нерухомості, комерційної або приватної, італійські банки дають кредит від 50% до 70% від вартості нерухомості. Але росіянам цей кредит видають досить неохоче. Для розгляду заявки про надання іпотеки в Італії необхідно надати декларацію про доходи від російського банку, з яким Ви працюєте, і закордонний паспорт. Тільки тим, у кого немає виду на проживання в Італії, кредит не видається. Всі інші можуть отримати іпотеку на термін від 5 до 20 років.

Іпотека в Іспанії

У сусідній Іспанії ситуація простіше. Купівля нерухомості в цьому куточку середземномор'я надасть право на отримання шенгенської візи, а надалі, за умови постійного проживання в країні і відсутність кримінальних подій, та виду на проживання. Перш ніж подавати прохання на надання іпотечного кредиту, необхідно знайти об'єкт власності. І тільки коли покупець буде готовий підписати попередній контракт покупки нерухомості, банк почне розглядати заявку на кредит.

Іпотека Великобританії

У ліберальної Англії обмежень на придбання нерухомості нерезидентами немає - тут права іноземних громадян і корінних рівні. Навіть більше: іноземці звільняються від сплати податку на спадщину й на приріст капіталу, який для місцевих жителів становить 40%. Розмір іпотечного кредиту для нерезидентів може доходити до 85% від загальної вартості об'єктів. Але, на відміну від Іспанії, приїжджати у свою англійську квартиру або будинок, можна тільки по гостьовій візі. Володіння нерухомістю не дає права на отримання англійського громадянства або виду на проживання. В Англії існує кілька видів довгострокового кредиту: резидентський, інвестиційний і комерційний. Перший, резидентський, призначений для тих, хто хоче придбати житло для особистого користування. У цьому випадку звичайним вимогою кредиторів є наявність резидентського статусу: ті, хто вже прожив у країні 3 роки, повинні підтвердити, що їх статус збережеться ще мінімум на рік, а для тих, хто перебуває в країні менше 3-х років, але більше 1 року, повинні пробути в країні ще мінімум два з половиною роки. При покупці житла по резидентський типу кредиту вноситься від 5 до 50% від вартості нерухомості. Сума кредиту прямо залежить від доходів кредитуемого. Інвестиційним кредитом можуть скористатися всі бажаючі вкласти капітали в нерухомість країни або ті, хто проживає в Англії вже давно й бажає придбати житло з метою надалі здати його в оренду. Сума депозиту при цьому становить 15% від вартості об'єкта нерухомості. У випадку інвестиційного кредиту відіграє роль той дохід, які буде приносити куплений об'єкт надалі. Комерційний тип кредитування розрахований на операції з комерційною нерухомістю. Для оформлення цього кредиту передбачені окремі видатки, пов'язані з роботою адвокатів, оцінювачів, перереєстрацією і т.д.

Іпотека на Кіпрі

Іпотечні ставки на острові невеликі - 4-6% - що і приваблює багатьох росіян купувати нерухомість саме тут. До того ж, купуючи житло, можна відразу ж одержати посвідка на проживання, яке за своїми можливостями ні чим не відрізняється від офіційного громадянства острова. Крім того, ціни на нерухомість на Кіпрі значно нижче, ніж в Італії або Іспанії. Плюс низькі податки на нерухомість роблять острів привабливим для інвестицій.

Іпотека в Греції

У Греції, історичній батьківщині іпотеки, кредитування розвинене добре, але не передбачає видачу кредитів громадянам нерезидентам Євросоюзу. А все тому, що грецькому банку складно вірогідно встановити особистість позичальника, місце його проживання і рівень доходів. Але вихід є: для отримання кредиту нерезидентам ЄС необхідно надати декларацію про доходи на території Греції.

ДІУ в Україні її мета створення, стандарти ДІУ. Вимоги до кредиторів, вимоги до позичальників за стандартами ДІУ. (самостійно)

Фінансово-кредитні механізми інвестування у будівництво (ФФБ, ФОН)

Фінансові установи можуть надавати послуги із залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла. Вимога про залучення коштів населення в будівництво лише через спеціальні фонди визначена Законом України "Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" від 19 червня 2003 р. № 978-ІУ. Для інвестора-громадянина поширення такого механізму означає наявність контрольованого Державною комісією з регулювання ринків фінансових послуг фінансового посередника, що зменшує ризики інвестора і робить процес інвестування прозорішим.

Рис. Способи фінансування житлового будівництва в Україні

Залежно від мети створення залучення коштів населення може здійснюватися через такі фонди:

— фонд фінансування будівництва (ФФВ), якщо метою є отримання довірителями у власність житла;

— фонд операцій з нерухомістю (ФОН), участь у якому передбачає одержання власниками сертифікатів доходу.

Фонд фінансування будівництва — кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ.

Фонд операцій з нерухомістю — кошти, отримані управителем ФОН в управління, а також нерухомість та інше майно, майнові права та доходи, набуті від управління цими коштами, в тому числі майнові права та права вимоги, набуті за договорами про участь у фонді фінансування будівництва.

Головною перевагою таких схем фінансування є законодавчо закріплений розподіл функцій серед основних учасників: будівельні організації (забудовники, підрядники, субпідрядники) здійснюють будівництво об'єктів (житла), а управитель фонду (банк, фінансова установа) здійснює управління грошовими потоками, контролює цільове використання коштів забудовником.

Для фондів фінансування будівництва установником управління майном є довіритель, а для фонду операцій з нерухомістю — власник сертифікатів ФОН. Довірителями і власниками сертифікатів можуть бути як фізичні, так і юридичні особи.

Договір управління майном — договір, за яким установник управління передає управителю в довірчу власність майно з метою досягнення визначених ним цілей та встановлює обмеження щодо окремих дій управителя з управління цим майном.

Рис. Основні суб’єкти системи надання послуг з управління майном при фінансуванні будівництва житла

Відповідно до чинного законодавства договором управління майном для фонду фінансування будівництва (ФФБ) є договір про участь у ФФБ, а для фонду операцій з нерухомістю (ФОН) — договір на придбання сертифікатів ФОН.

Управитель — фінансова установа (банк), яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, правилами фонду та має відповідну ліцензію Державного комітету з регулювання ринків фінансових послуг України. Це може бути установа, статутний капітал якої становить не менше 1 млн. євро, який має бути повністю сплачений виключно грошовими коштами до початку залучення коштів від установників управління майном.

Таким чином, управителем ФФБ може бути фінансова установа або банк.

Забудовник зобов'язаний забезпечувати цільове використання отриманих від управителя коштів. В інтересах довірителів управитель здійснює контроль цільового використання забудовником коштів, спрямованих на фінансування будівництва.

Суб'єктом системи фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла є страхова компанія. Слід зауважити, що майнові ризики за договором про участь у фонді фінансування будівництва підлягають обов'язковому страхуванню відповідно до Закону України "Про страхування".

Майновими ризиками, пов'язаними з договором про участь у фонді фінансування будівництва, є:

• несвоєчасне введення в експлуатацію об'єкта будівництва або об'єкта інвестування;

• невідповідність технічних характеристик об'єкта будівництва або об'єкта інвестування, а також обладнання, яке встановлюється на об'єкті інвестування, умовам договору або проектної декларації, вимогам державних стандартів, норм і правил;

• невиконання, неналежне або несвоєчасне виконання робіт на об'єкті будівництва або об'єкті інвестування;

• брак технічної документації (паспортів, сертифікатів, гарантійних документів) на обладнання, яке встановлюється на об'єкті інвестування довірителя;

• ненадання управителем довірителю інформації, передбаченої правилами фонду чи договором про участь у ФФБ, що призвело до завдання шкоди довірителю або спричинило виникнення додаткових зобов'язань довірителя перед управителем.

За кожним об'єктом будівництва забудовник або його підрядник зобов'язаний укласти зі страховиком, визначеним управителем, договір обов'язкового страхування будівельно-монтажних робіт на весь період спорудження об'єкта та на гарантійний термін від ризиків його пошкодження або знищення внаслідок техногенних аварій і природних явищ. Відповідачами за договорами обов'язкового страхування е управитель і забудовник. Довірителі мають право за свій рахунок застрахувати у добровільному порядку й інші майнові чи немайнові ризики, пов'язані з договором про участь у фонді фінансування будівництва.

Участь банків у фінансуванні проектів будівництва як управителя ФФБ дає змогу:

• забезпечити ефективне фінансування будівництва об'єктів на всіх етапах реалізації проекту;

• здійснювати будівництво з дотриманням строків виконання робіт;

• оптимізувати витрати за проектом.

Банк може надавати кредит довірителю ФФБ на умовах, визначених у договорі про іпотечний кредит. Предметом іпотеки за іпотечним договором є об'єкт інвестування, який стане власністю позичальника в майбутньому, та/або майнові права на нього.

Рис. Функціонування ФФБ з банком-управителем фонду

Правила фонду фінансування будівництва визначають:

• вид ФФБ;

• процедуру створення ФФБ;

• порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів;

• умови, особливості та обмеження здійснення управління майном;

• напрями та порядок використання залучених коштів;

• порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому;

• типи вимірних одиниць об'єктів інвестування;

• порядок та умови закріплення об'єкта інвестування за довірителем;

• розмір винагороди управителя;

• відповідальність управителя і забудовника за невиконання взятих на себе зобов'язань;

• порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об'єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт;

• інші умови функціонування ФФБ.

Взаємовідносини між управителем і забудовником ґрунтуються на укладанні договору, відповідно до якого управитель замовляє забудовнику збудувати певні об'єкти будівництва, ввести їх в експлуатацію та передати об'єкти інвестування установникам цього фонду на умовах, визначених законодавством і Правилами фонду.

Відповідно до ст. 11 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" від 19 червня 2003 р. № 978-ІУ фонди фінансування будівництва можуть бути двох видів — А та Б. Відмінність між ними полягає у розподілі повноважень між забудовником та управителем фонду щодо визначення споживчих властивостей та поточної ціни вимірної одиниці об'єкта будівництва та прийняття на себе ризиків щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва.

Управитель може створити ФФБ виду Б, лише якщо є відповідний дозвіл на прийняття управителем на себе комерційних ризиків. Дозвіл на прийняття управителем на себе комерційних ризиків надає Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг України згідно з Положенням про видачу небанківській фінансовій установі — управителю дозволу на право прийняття на себе комерційних ризиків при створенні фонду фінансування будівництва виду Б та/або дозволу на право здійснення емісії сертифікатів фонду операцій з нерухомістю, затвердженого Розпорядженням Держфінпослуг від 29 липня 2004 р. № 1866.

Відповідно до ст. 21 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" управитель ФФБ може отримувати різну винагороду, розміри якої відображено у табл.

Види і розмір винагороди банка-управителя ФФБ

Вид винагороди управителя	Хто сплачує і в якому розмірі
1. За перерахування коштів на фінансування будівництва: — для ФФБ виду А — для ФФБ виду Б	Сплачує забудовник у розмірі та порядку, погодженими із забудовником при укладанні договору. За погодженням управителя та забудовника управитель може утримувати належну йому винагороду самостійно за рахунок коштів ФФБ. Банк-управитель отримує винагороду самостійно за рахунок коштів ФФБ у розмірі, визначеному Правилами ФФБ
2. За управління коштами, переданими управителю в управління	Сплачує довіритель у розмірі та порядку, визначеними у договорі про участь у ФФБ, але не більше б % від суми коштів, переданих в управління
3. Додаткові послуги до введення об'єкта будівництва в експлуатацію: — за оформлення зміни об'єкта інвестування — за оформлення уступки права вимоги за договором про участь у ФФБ третім особам — оформлення відмови довірителя від участі у ФФБ	Сплачує довіритель у розмірі, що не перевищує 1 % від вартості закріплених за довірителем вимірних одиниць об'єкта інвестування за поточною ціною на день подання заяви про оформлення операції зміни об'єкта інвестування. Сплачує довіритель у розмірі, що не перевищує 5 % від вартості закріплених за довірителем вимірних одиниць об'єкта інвестування за поточною ціною на день подання заяви про оформлення операції уступки права вимоги за договором про участь у ФФБ. Сплачує довіритель у розмірі, що не перевищує 5 % від вартості закріплених за довірителем вимірних одиниць об'єкта інвестування за поточною ціною на день подачі заяви про відмову довірителя від участі у ФФБ

Фонди операцій з нерухомістю (ФОН), як і фонди фінансування будівництва, формуються фінансовими установами як система рахунків, відкритих управителем у своєму балансі.