3. 3. Класифікація ринку нерухомості

Основні складові ринку нерухомості : первинний і вторинний.

Первинний (нерухомість як товар вперше поступає на ринок. Основними продавцями є держава в особі своїх виконавчих органів, будівельні компанії.

Вторинний ( нерухомість виступає як товар, що раніше був в користуванні і належить окремому власнику.

За територіальним фактором : кожний регіон може представляти собою окремий ринок.

За використанням: ринки житла, комерційного, промислового і с/г призначення.

За вартістю : ринок дорогої нерухомості; масовий ринок відносно недорогої нерухомості.

За інвестиційною мотивацією: ринок нерухомості, що приносить доход; ринок нерухомості з потенціалом прирості вартості; податкове укриття.

За типом прав власності: необмежені права власності; сервітут (право обмеженого використання одним чи більше осіб землі іншої особи); право на надра; право на оренду; право на участь в кондомініумах (правова форма власності, за якою об’єкт розподіляється на елементи, індивідуальної власності і елементи спільної власності); право господарського володіння; право оперативного управління; право довічного володіння.

3.4. Операції, здійснювані з нерухомим майном:

1. з частковою або повною зміною власника / складу власників

• купівля-продаж об'єктів нерухомості;

• спадкування;

• дарування;

• міна;

• рента;

• забезпечення виконання зобов'язань (наприклад, реалізація закладених або заарештованих об'єктів нерухомості);

• приватизація;

• націоналізація;

• зміна складу власників, у тому числі з поділом майна;

• внесок у статутний капітал;

• банкрутство (ліквідація) суб'єктів підприємницької діяльності (Із задоволенням вимог кредиторів, у тому числі за рахунок реалізації майна власників);

2, без зміни власника

• інвестування в нерухомість;

• розвиток нерухомості (розширення, нове будівництво, реконструкція);

• зміни (напрямів використання, назви торгової марки, місцезнаходження, юридичної адреси та ін,);

• управління, експлуатація;

• застава;

• оренда;

• передача в господарське ведення або оперативне керування, у безоплатне користування;

• регулярне одержання доходу від володіння нерухомістю, що не потребує від одержувача підприємницької діяльності;

• довічне утримання;

• передача управління;

• введення (зняття) сервітутів та інших обтяжень;

• страхування (різноманітних форм і різноманітних операцій, у тому числі при кредитуванні розвитку нерухомості).

3.5. Суб’єкти ринку нерухомості та їх функції

Покупці, продавці, професійні учасники ринку нерухомості.

Покупець – головний суб’єкт ринку нерухомості ним може бути фізична чи юридична особа, а також орган державного управління, що має право на дану операцію за законом.

Продавець (орендодавець) – будь-яка особа, що має право власності.

Професійні учасники ( інституційні і не інституційні)

Економічними суб'єктами ринку нерухомості є: покупці (орендарі); продавці (орендодавці) та професійні учасники ринку нерухомості.

Покупець (орендар) - головний суб'єкт ринку нерухомості. Ним може бути фізична або юридична особа, а також орган державного управління, що має право на дану операцію згідно із законом. Саме для покупців працює ринок нерухо­мості.

Продавець (орендодавець) - це будь-яка юридична або фізична особа, що має право власності на об'єкт нерухомості, в тому числі держава в особі своїх спеціалізованих органів управління власністю.

Склад професійних учасників ринку нерухомості визна­чається переліком процесів, що протікають на ринку за уча­стю держави, і переліком видів діяльності комерційних струк­тур.

До інституційних учасників, що представляють інтереси держави, належать:

А) органи державної реєстрації прав на нерухомість і договорів з нею;

Б) організації, що регулюють містобудівний розвиток, землевпорядкування і землекористування.

В) органи експертизи містобудівної та проектної документації

Г) органи, що проводять інвентаризацію та облік будівель, органи технічної, пожежної та ін.,які здійснюють нагляд за будівництвом та експлуатацією .

До не інституційних, що працюють на комерційній основі:

• підприємці

• брокери

• оцінювачі об’єктів нерухомості

• фінансисти (банкіри)

• девелопери

• проектувальники і будівельники, які працюють на комерційній основі

• юристи

• страхові компанії

• аналітики

• учасники фондового ринку

• маркетологи

та ін.

У першу чергу, це:

• продавці житла - фізичні та юридичні особи, що продають житло, яке є їх власністю або належить іншим фізичним та юридичним особам, за їх дорученням;

• оператори вторинного ринку іпотечних кредитів (агентства з іпотечного житлового будівництва) - спеціалізовані організації, які здійснюють рефінансування кредиторів, що видають довгострокові іпотечні житлові кредити населенню. Основними їх функціями є: випуск емісійних іпотечних цінних паперів, залучення коштів інвесторів у сферу житлового кредитування, сприяння кредиторам у впровадженні раціональної практики проведення операцій іпотечного кредитування та у розробці типів іпотечних кредитів , більш доступних для позичальників та менш ризикових з для кредиторів;

• органи державної реєстрації прав на нерухомість та угод з ними - державні органи, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно, реєстрацію договорів про іпотеку та прав іпотеки, збереження та надання інформації про права власності та обтяження заставою житла усім учасникам іпотечного ринку;

• страхові компанії - компанії, що мають ліцензії на здійснення майнового страхування, особистого страхування позичальників та страхування громадянсько-правової відповідальності учасників іпотечного ринку;

• оцінювачі - юридичні та фізичні особи, що мають право на здійснення професійної оцінки житлових приміщень, що є предметом застави при іпотечному кредитуванні;

• рієлторські фірми - юридичні особи, які виступають як професійні посередники на ринку купівлі-продажу житла. Основними функціями їх є: підбір варіантів купівлі-продажу, організації продажу житла за дорученням інших учасників ринку житла, участь в організації проведення торгів з реалізації житла на яке звернено стягнення;

• інфраструктурні ланки системи іпотечного кредитування - нотаріат, паспортні служби, опікунські органи, юридичні консультації, тощо, які проводять необхідне юридичне супроводження угод з нерухомим майном.

• кредитори з іпотеки - "іпотечні банки" або спеціалізовані іпотечні компанії, а також універсальні комерційні банки, які надають позички під заставу нерухомого майна;

• позичальники - юридичні та фізичні особи, які мають у власності об'єкти іпотеки, або мають поручителів, які нада­ють під заставу об'єкти іпотеки на користь позичальника;

• інвестори - юридичні та фізичні особи, які придбають цінні папери, забезпеченні іпотечними кредитами, що емітуються кредиторами або іншими операторами вторинного іпотечного ринку. До них відносять пенсійні фонди, страхові компанії, інвестиційні банки, пайові інвестиційні фонди тощо;

• девелопери - суб'єкти, що ініціюють та забезпечують реалізацію найкращого можливих варіантів розвитку нерухомості, включаючи організацію фінансування проекту; (забудовники), що володіють на правах власності або оренди ділянкою землі та що прийняли рішення про створення й розвиток об'єктів нерухомості, що визначають схеми фінансування інвестицій­ного проекту, займаються проектуванням будівницт­вом, продажем об'єкта повністю або за частинами чи здачею його в оренду (самостійно або із залученням раніше перерахованих учасників, як підрядних органі­ зацій, так й інвесторів);

• редевелопери, що займаються розвитком і перетворен­ням територій (повторною забудовою);

• державні органи влади - визначають концепцію розвитку системи іпотечного кредитування та формують правову базу для надійного та ефективного функціонування системи іпотечного кредитування, створюють механізм соціального захисту позичальників, проводять податкову політику, що стимулює учасників ринку іпотечного кредитування , створюють необхідні інститути для організації ринку та приймають участь в управлінні ними.

• аналітики, що займаються дослідженням ринку неру­хомості та підготовкою інформації для прийняття стратегічних рішень по його розвитку;

• учасники фондового ринку нерухомості, які займають­ся створенням й обігом цінних паперів, забезпечених нерухомістю (житлові облігації, пул заставних при іпо­течному кредитуванні тощо);

• маркетологи, фахівці із зв'язку з громадськістю та ре­клами, що займаються просуванням об'єктів і послуг на ринку нерухомості;

• фахівці з інформаційних технологій, що обслуговують ринок нерухомості; інформаційно-аналітичні видання, інші ЗМІ, що спеціалізуються на тематиці ринку неру­хомості;

• юристи, що займаються юридичним супроводом опе­рацій на ринку нерухомості;

• фахівці в галузі навчання та підвищення кваліфікації персоналу;

• інші фахівці - співробітники та члени національних та міжнародних професійних об'єднань ринку нерухо­мості.

Усі учасники ринку нерухомості поступово активізують свою діяльність на ринку в Україні. У зв'язку з цим, невідкладним завданням сьогодні є забезпечення їх зацікавленості в ефективній взаємодії з метою розширення можливостей іпотечного кредитування.