15. Договор продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (дого­вору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 520 ГК).

По своей правовой природе договор купли-продажи не­движимости является консенсуальным, двусторонним, возмездным.

Существенными условиями договора купли-продажи не­движимости являются предмет и цена. Предмет данного договора — недвижимое имущество (все, что прочно связано с землей и не может быть перенесено). Предмет договора купли-продажи недвижимости должен содержать указания на данные, которые позволяют определенно говорить, какое имущество передается покупателю (данные о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке и др.).

Договор продажи недвижимости должен предусматри­вать цену этой недвижимости. При отсутствии согласован­ного сторонами в письменной форме условия о цене недви­жимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 526 ГК).

Форма договора письменная, путем составления еди­ного документа, подписанного сторонами (ст. 521 ГК). Сам договор продажи недвижимости не требует обязательной государственной регистрации (т. е. считается заключенным с момента его подписания), регистрации требует переход права собственности от продавца к покупателю. Если же речь идет о продаже жилых помещений и предприятий, то регистрации подлежит и сам договор купли-продажи (ко­торый считается заключенным с момента такой регистра­ции), и переход права собственности (ст. 529 ГК).

Порядок осуществления сделок с недвижимостью оп­ределен Законом Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (в ред. 20.10.2006).

15. Договор продажи предприятия

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обя­занностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (ст. 530 ГК). В соответствии с п. 2 ст. 530 ГК права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслужи­вания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

По своей правовой природе договор купли-продажи пред­приятия является консенсуальным, двусторонним, воз­мездным.

Существенными условиями договора продажи предприя­тия являются предмет и цена. Предмет договора — имущест­венный комплекс, в состав которого входят земля, продук­ция, товарные знаки (знаки обслуживания), долги, права требования и т. д. До заключения договора обязательно проведение полной инвентаризации предприятия и состав­ление необходимой документации: акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня долгов предприятия.

Форма договора письменная с приложением всех выше названных документов. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Исполнение обязанности продавца передать предприятие покупателю оформляется передаточным актом. Предпри­ятие считается переданным покупателю со дня подписа­ния передаточного акта обеими сторонами. Передаточный акт должен содержать сведения: о составе предприятия, об уведомлении кредиторов о продаже предприятия и их согласии на перевод долгов, о выявленных недостатках переданного имущества и др. В случае, если долги продавца будут переведены на покупателя без согласия кредитора, продавец и покупатель после продажи предприятия несут солидарную ответственность по долгам перед кредитором.

15. Договор мены.

Договор мены - каждая из сторон обязуется передать в собств-ть др. стороны один товар в обмен на другой. Д-р явл.: консенсуальный (считается заключенным с момента достижения соглашения по всем его сущ-ным условиям), двусторонний или взаимный, возмездный. К д-ру мены применяются правила о договоре купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, кот. она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Д-р мены отличается от д-ра к-п тем, что в кач-ве встречного предоставления за передаваемое имущ-во передаются не деньги, а иное имущество. Предполагается, что стоимость имущества, передаваемого сторонами друг другу, явл. равной. Если же стоимость неодинакова, то сторона, стоимость имущества которой меньше обязана доплатить разницу в цене другой стороне. При этом указанный д-вор классифицируется как д-вор мены, а не купли-продажи, т.к. передача сторонами друг другу имущества, даже в случае частичной доплаты, возможна только по д-ру мены. Право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обяз-тв передать соотв-вующие товары обеими сторонами. Субъектами - продавцом и покупателем – м. б. физ. лица и организации, обладающие правом собственности или одним из ограниченных вещных прав на обмениваемое имущество. В качестве предмета д-ра может выступать любое имущество, не изъятое из гражд. оборота, включая имущ-ные права. Не могут выступать в качестве предмета дог-ра мены субъективные гражд. обязанности и личные неимущ-ные блага. Предмет явл. сущ-ным условием. Под ценой подразумевается цена каждой из обмениваемых вещей. При этом в д-ре не обязательно указывать стоимость вещей в денежных единицах, т.к. ценой каждого из передаваемых товаров является товар, передаваемый взамен контрагентом. Срок д-ра определяется сторонами и не явл. его сущ-ным условием. Обязанностью каждой стороны явл. передача товара в собст-ть (хоз. ведение, операт. управление) контрагенту. Одновременность исполнения главной обязанности сторонами предполагается, но не является необходимостью. Особенностью д-ра мены явл. правило об ответ-ти за истребование вещи у покупателя третьим лицом. В отличие от д-ра к-п, по которому взысканию подлежат только понесенные покупателем убытки, по договору мены сторона, у которой был изъят товар, вправе при наличии оснований, потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.

15. Понятие, признаки и содержание д-ра дарения.

По д-ру дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать др. стороне (одаряемому) вещь в собст-ть либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Д-р является: Реальным, когда передача имущества осуществляется в момент заключения договора. Консенсуальным, если по договору даритель обязуется передать одаряемому имущество в будущем, т.е. момент заключения договора не совпадает с моментом передачи вещи. Односторонний. Безвозмездный. Субъектами д-ра м.быть физ. лица, организации и гос-во, которое может выступать в качестве одаряемого только в договоре пожертвования, а во всех остальных случаях – в кач-ве дарителя. В качестве предмета д-ра может выступать имущество, не изъятое из гражд. оборота, включая имущ-ные права в отношении дарителя и третьих лиц, а также освобождение от обязанности перед дарителем или третьими лицами. Предмет явл. его сущ-ным условием. Д-р явл. безвозмездным, в связи с чем цена в договоре не указывается. Срок в реальном д-ре дарения не м.быть указан, так как передача дара осуществляется в момент заключения договора. В консенсуальном договоре срок передачи дара м. б. указан, однако его указание или неуказание не имеет существенного значения для действительности д-ра. Д-р, сопровождающийся передачей дара одаряемому, т.е. реальный, совершается в устной форме. Д-р дарения движимого имущества д.быть совершен в письменной форме в случаях, когда: 1) дарителем является юр. лицо и стоимость дара превышает более чем в пять раз установленный закон-вом размер б. в.; 2) д-р содержит обещание дарения в будущем. В указанных случаях д-р дарения, совершенный устно, ничтожен. Договор дарения недвижимого имущества подлежит гос. регистрации и соотв-но совершается в письменной форме. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. Зак-вом запрещено дарение, за искл-м обычных подарков, стоимость которых не превышает установленного закон-вом пятикратного размера б. в.: 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, - их законными представителями; 2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и др. аналогичных учреждений - гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; 3) гос. служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; 4) в отношениях между коммерческими организациями. Даритель имеет право отменить дарение в том случае, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, а также на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо причинил дарителю телесные повреждения, которые носят умышленный характер.

15. Общие положения о д-ре ренты.

По д-ру ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде опред. денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Срок рентных платежей – существенное условие. Он разделяет ренту на непрерывную, бессрочную и пожизненную. Сущ-ными условиями явл.: • предмет; • обеспечение исполнения обязат-ва по выплате ренты. Предмет договора выступает в двух выражениях. Первое - это рента, которая м.быть в денежной или натуральной форме. Второе - это имущество, которое д.быть передано под выплату ренты. Рента, выраженная в денежной форме, независимо от вида договора ренты, требует оценки ее стоимости (определения цены). След-но, цена ренты, выраженной в денежной форме, явл. существенным условием. Рента, выраженная в натуральной форме, не требует оценки стоимости (цены) для признания ее существенным условием договора. Само имущество в этой форме явл. существенным условием. Объектом ренты м.б. не только недвиж, но и движимые вещи, в зависимости от целей ренты. Выплата рентных платежей тоже осуществляется в разных формах – вещами, деньгами, работами, услугами, уходе за получателем ренты и т.п. Договор это односторонний, т.к. у плательщика ренты есть лишь обяз. периодически выплачивать получателю ренты деньги. Договор так же реальный, поскольку получатель не вправе требовать платежей до передачи имущества в собственность. Возмездный. Имущество по договору передается с условием уплаты определенных в договоре рентных платежей. Имущество переходит в собственность плательщика ренты, который по общему правилу обладает по отношению к переданному имуществу всеми правомочиями собственника и соотв-но несет риск случайной гибели переданного имущества, а также бремя его содержания. Субъектный состав зависит от разновидности заключаемого договора ренты. При этом получателем ренты во всех случаях не может быть коммерческая организация и гос-во. Плательщиками ренты м. б. как физ. лица, так и коммерческие и неком. организации. Д-р ренты подлежит нотар-му удостоверению, а если под выплату ренты передается недвижимое имущество, то и гос. регистрации. ГК содержит правило об ответ-ти за просрочку выплаты ренты. Оно выражается в уплате плательщиком процентов, предусмотренных в д-ре. При отсутствии в д-ре размера взыскиваемых процентов применяется учетная ставка Национального банка на день вынесения решения. К общ-ным отношениям, возникающим в процессе заключения д-ра постоянной ренты применяются общие положения о ренте и пожизненном содерж. с иждивением, в связи с чем в зак-ве отсутствует определение д-ра постоянной ренты. Пож-ная рента определяется в д-ре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в теч. его жизни. Выплата пожиз. ренты в натуральной форме исключена. Реальный, односторонний и возмездный. Суб-ми д-ра пожизненной - получателем ренты и плательщиком ренты - ренты на стороне получателя могут выступать только физ. лица, а на стороне плательщика – физ. лица, организации и гос-во. При чем на стороне получателя пожизненной ренты могут выступать несколько физ. лиц, доли кот. на получение ренты, по общему правилу, считаются равными. Д-р, устанавливающий пожиз. ренту в пользу физ. лица, кот. умерло к моменту заключения д-ра, явл. ничтожным. Предметом д-ра, с одной стороны, явл. передаваемое плательщику ренты имущество, а с другой - денежная сумма, размер которой опред-ся в д-ре. След-но, в отличие от д-ра постоянной ренты в д-ре пожизненной ренты в кач-ве рентных платежей могут выступать только деньги. Предмет явл. сущ-ным условием д-ра. Случайное повреждение или случайная гибель переданного по д-ру имущества не освобождает плательщика ренты от выплаты установленных период-х платежей, т.е. риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик ренты. Закон-вом не предоставлено право выкупа пожизненной ренты ее плательщиком. Однако получатель ренты имеет право требовать ее выкупа плательщиком ренты в случае существенного нарушения последним условий д-ра. Срок действия определяется продолжительностью жизни получателя ренты. Форма - письменная и подлежит нотариал. удостоверению, а в случае отчуждения по данному д-ру недвижимого имущества и гос. регистрации.