9. Правовая экспертиза приобретения и регистрации прав на введенные в эксплуатацию объекты недвижимости.

Для осуществления государственной регистрации права на вновь созданный объект недвижимости необходимо правильно определить, какой документ подтверждает факт создания объекта и свидетельствует о возникновении права определенного лица на объект недвижимости.

Сложившаяся в настоящее время практика исходит из того, что документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимости, - это акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта (далее - акт приемки в эксплуатацию). Именно этот документ свидетельствует о том, что объект создан как объект недвижимости определенного назначения с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и может эксплуатироваться (использоваться) собственником в соответствии с его целевым назначением.

Приемка в эксплуатацию регулируется различными нормативными документами в зависимости от вида законченного строительством объекта. Объекты специального назначения со специфическими условиями функционирования, производства продукции и оказания услуг принимаются в эксплуатацию в соответствии с ведомственными документами. Объекты, для которых ведомственные документы отсутствуют, принимаются в соответствии с территориальными строительными нормами, а при их отсутствии - в соответствии со СНиП 3.01.04-87. При этом приемочные комиссии для объектов бюджетного финансирования назначаются государственными заказчиками (министерствами, ведомствами, соответствующими администрациями), а для объектов внебюджетного финансирования - инвестором. Акт ввода утверждается органом, назначившим государственную приемочную комиссию. Возведенные индивидуальными застройщиками для собственного пользования жилые дома и вспомогательные постройки принимаются в порядке, установленном органами власти субъектов РФ.

Акт приемки объекта в эксплуатацию содержит юридически значимую информацию:

- о создании объекта недвижимости в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами;

- о возникновении у заказчика (в случае, если объект создавался подрядчиком по договору строительного подряда) права владения объектом;

- о возникновении у заказчика или лица, осуществившего строительство объекта без привлечения подрядчика, права пользования созданным объектом именно как объектом недвижимого имущества определенного целевого назначения

Для осуществления государственной регистрации необходим документ, подтверждающий отвод земельного участка под строительство объекта, поскольку возведение объекта недвижимости можно осуществить только на земельном участке, специально отведенном для этих целей. Таким документом может быть любой правоустанавливающий документ на земельный участок, свидетельствующий о наличии вещного или обязательственного права (например, постановление главы муниципального образования о предоставлении земельного участка на праве собственности или постоянного (бессрочного) пользования, договор аренды или иной документ). Если земельный участок предоставлен после 31 января 1998 г., то вещное право или договор аренды должны быть зарегистрированы в ЕГРП.

Если в правоустанавливающем документе на земельный участок не указано его разрешенное использование, должно быть представлено разрешение на строительство. В силу ст. ст. 23, 62 Градостроительного кодекса выдача разрешений на строительство относится к компетенции органов местного самоуправления.

Для регистрации права застройщика необходимы:

- заявление о государственной регистрации права;

- документы, подтверждающие внесение платы за регистрацию в установленных размерах;

- удостоверяющие личность заявителя или его представителя;

- подтверждающие полномочия руководителя юридического лица, доверенность для представителя заявителя, удостоверенная нотариально;

- один из документов, подтверждающих права пользования земельным участком: постановление органа местного самоуправления о выделении земельного участка под строительство; договор аренды земельного участка для осуществления строительства; свидетельство о праве собственности на землю; Государственный акт землепользования; свидетельство о государственной регистрации права, выданное учреждением юстиции, иной документ, на основании которого застройщик имеет право осуществления строительства на земельном участке, и кадастровый план земельного участка, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, в случае если кадастровый план ранее не предоставлялся в учреждение юстиции;

- разрешение соответствующих органов исполнительной власти на строительство;

- акт о приемке в эксплуатацию, подписанный всеми членами приемочной комиссии и утвержденный органом, по решению которого создана приемочная комиссия;

- документы технического учета (технический паспорт, выписка из технического паспорта, план объекта недвижимости), удостоверенные государственным органом (организацией) по государственному учету и технической инвентаризации;

- документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц (инвесторов, подрядчика, участников договора простого товарищества): справка за подписью бухгалтера и руководителя организации-застройщика об источниках финансирования или иной документ;

- документ о присвоении дому постоянного почтового адреса: постановление главы муниципального образования или справка органов архитектуры;

- учредительные документы заявителя - юридического лица со всеми действующими изменениями: устав, учредительный договор (если имеется), свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, созданном и зарегистрированном до 01.07.2002, документ о постановке на налоговый учет (ИНН).