Расчет стоимости улучшений земельного участка

№ п/п	Наиме­нование	пвс7 3 1м 69	V2	И5 84/69	И4 91/84	И5 теку­щий / 91	Гндс 6	Нпи7	ПВС8 (стр.3х4 х5х6х7х 8x9), руб.	ВЭ9 лет	ЭЖ10 лет	РV11 руб. (10х(1- 12/13))	РV12, дол.	Пло­щадь м2	РС 1м2
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	12	13	14	15	16	17
1	Аналог 1	28	3660	1,25	1,7	10,5	1,2	1,35	3704268	4	80	3519054	140762	610	231
2	Аналог 2	28	3900	1,25	1.7	10,5	1,2	1,35	3947171	10	80	3453774	138151	650	213
3	Аналог 3	27	4386	1,25	1,7	10,5	1,2	1,35	4280511	12	80	3638435	145537	731	199
4	Аналог 4	29	2820	1,25	1,7	10,5	1,2	1,35	2956040	20	80	2217030	88681	470	189
5	Аналог 5	29,5	2400	1,25	1,7	10,5	1,2	1,35	2559155	8	80	2303239	92130	400	230
6	Аналог 6	30	1800	1,25	1,7	10,5	1,2	1,35	1951898	10	80	1707910	68316	300	228

1. Основание: Сборники УПВС.

2. Основание: технические паспорта БТИ.

3. Основание: постановление Госстроя СССР от 11.05.1983г. №94.

4. Основание: письмо Госстроя СССР от 06.09.1990г. №14-Д.

5. Основание: бюллетень "Индексы цен в строительстве", выпускаемый информационно-консультационной фирмой "Ко-Инвест ©"

6. Сндс - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость.

7. Нпи - коэффициент, учитывающий норму прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес.

8. ПВС - полная восстановительная стоимость.

9. ВЭ - возраст эффективный.

10. ЭЖ - экономическая жизнь.

11. РУ - рыночная стоимость в рублях.

12. Р\/ - рыночная стоимость в долларах по курсу ЦБ РФ на дату оценки 25 рублей за 1долл.США.

3. Расчет стоимости права постоянного (бессрочного) поль­зования аналогичными земельными участками. При расчете стоимости учитываются рыночные цены объектов- аналогов. Опре­деление стоимости права бессрочного пользования земельными участками приведено в табл.13 в расчете на 1м² площади земельно­го участка.

Таблица 13

Расчет стоимости права бессрочного пользования земельными участками

№ п/п объекта - анало­га	Цена объ­екта-аналога, д.е.	Стои­мость улучше­ний, д.е.	Стоимость права бес­срочного пользования земельным участком, д.е. (стр.З-стр.4)	Пло­щадь земель­ного участка, м2	Стоимость 1 м2 права бессрочного пользования земельным участ­ком, д.е. (стр.З-стр.4)/ стр.5
1	2	3	4	5	6
1	360 000	140 762	219 238	785	279
2	495 000	138 151	356 849	900	396
3	585 000	145 537	439 463	1200	366
4	338 400	88 681	249 719	700	356
5	268 200	92 130	176 070	500	352
6	222 750	68 316	154 434	400	386

4. Выявление отличий между оцениваемым и аналогичны­ ми земельными участками. Так как для целей оценки использо­вались цены предложения, то проведения корректировки на время продажи, условия продажи и финансирования сделки не требуется.

По своим физическим характеристикам (рельефу, форме, пло­щади) и местоположению участки - аналоги близки к оцениваемому и также не требуют проведения корректировок.

Таким образом, существенные отличия между оцениваемым земель­ным участком и аналогами не выявлены. Поэтому расчет поправок и корректировка стоимости участков - аналогов не требуется.

5. Вынесение итогового заключения о стоимости права бессрочного пользования земельным участком. Учитывая близость участков - аналогов к оцениваемому, стоимость права бес­ срочного пользования оцениваемого земельного участка принята равной среднеарифметическому значению стоимостей аналогов:

С = (279+396+366+356+352+386) : 6=356 д.е./м²

Итоговое значение стоимости права бессрочного постоянного пользования составит: 356д.е. х 1000 = 356 000 д.е.

ВОПРОСЫ и ЗАДАНИЯ для САМОКОНТРОЛЯ:

1. Назовите наиболее распространенные права на землю.

2. Дайте определение права аренды земельного участка.

3. Какой подход используется в основе расчета стоимости пра­ва аренды и какова его последовательность?

4. Дайте определение чистого операционного дохода и приве­дите схему расчета его величины.

5. Изложите последовательность определения стоимости строи­тельства по УПВС.

6. Что такое накопленный износ?

7. Какими недостатками вызывается устранимый функцио­нальный износ?

8. Какими недостатками вызывается неустранимый функ­циональный износ?

9. Дайте определение внешнего износа.

10. Приведите определение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

11. Что означает безвозмездность и бессрочность в применении к праву бессрочного пользования?

12. Какова последовательность метода соотнесения при оценке права бессрочного пользования земельным участком?

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 и 2. СПб.: Издательский Торговый Дом «Герда», 2000.

2. Земельное право России. Учебник /Под редакцией В.В.Петрова. М.: Зецало, 1998.

3. Микерин ПИ., Недужий М.И., Павлов Н.В., Яшина Н.Н. Меж­дународные стандарты оценки, в двух книгах. ОАО «Типо­графия НОВОСТИ», М., 2000.

4. Ограничения (обременения) прав на использование земель­ных участков: Справочное пособие. - М.: Госкомитет Рос­сийской Федерации по земельной политике, 2000.

5. Оценка земельных ресурсов: Учебное пособие/ Под общей редакцией В.П. Антонова и П.Ф. Лойко. -Ми др.: Институт оценки природных ресурсов, 1999.

6. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости., СПб, ТОО «Технобалт», 1995.

7. Фридман ДЖ.,Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей до­ход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело Лтд., 1995.

8. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. -М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.

9. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - М.: Дело, 1999.

14