II. Практика оценки стоимости права аренды земельного участка

Рассмотрим пример оценки стоимости права аренды земельного участка.

Пример 1. Объект оценки: право аренды земельным участком сроком на 5 лет, принадлежащее ООО «Дельта» на основании дого­вора аренды с Комитетом по земельным ресурсам, зарегистриро­ванного в местном органе юстиции два года тому назад. В соответ­ствии с договором аренды:

• арендная плата изменению не подлежит в течение всего сро­ка его действия;

• размер арендной платы составляет 20000 д.е. в год;

• арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), отдавать аренд­ные права в залог и/или вносить их в качестве вклада в ус­тавный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Таблица 1

Характеристика земельного участка и связанных с ним улучшений

Информация по земельному участку: 1. Общая площадь 3000 м2
2. Целевое назначение	Эксплуатация существующего адми­нистративного здания
3. Рельеф участка	Ровный
4. Улучшения земельного участка	Пятиэтажное капитальное здание
Информация по улучшениям: 1. Локальные особенности расположения: - транспортная доступность - удаленность от центра города	Хорошая Находится в центре города
2. Площадь общая	2400 м2
3. Структура улучшения	Первый этаж площадью 490,2 м2 Второй этаж - 420,2 м2 Третий этаж - 480,7 м2 Четвертый этаж - 420,1 м2 Пятый этаж - 580,6 м2
4. Назначение	Административное
5. Строительный материал	Кирпич
6. Санитарные, электротехнические устройства: отопление, водопровод канализация, горячее водоснабжение электричество, газовые плиты	Есть Есть Есть
7. Состояние	Отличное (помещение и отделка по­сле ремонта). Объект ориентирован на состоятельного клиента.
8. Правовой статус	В собственности
9. Дата получения информации	5-8октября 1999г.

Назначение оценки: взнос арендных прав в уставный капитал вновь образуемого хозяйственного общества.

Состояние рынка арендных прав на дату оценки; рынок купли-продажи прав аренды аналогичных земельных участков не сложился.

Состояние рынка аренды земельных участков на дату оценки: основным арендодателем земельных участков выступает муниципалитет, в лице Комитета по земельным ресурсам; ставка арендной платы устанавливается административно, исходя из базовой ставки и поправочных коэффициентов к ней, дифференци­рованных по местоположению.

Состояние рынка нежилых зданий на дату оценки: рынок купли-продажи нежилых зданий является пассивным, сделки мало­значительны, информация о ценах закрыта.

Состояние рынка аренды нежилых зданий на дату оценки: рынок аренды нежилых помещений активен ввиду того, что основ­ным пользователям нежилых зданий не доступно приобретение зданий в собственность в связи с ограниченностью финансовых средств, в то время, как аренда зданий не требует крупных едино­временных затрат.

Оценка объекта проводится в характерных на текущий момент условиях, таких как:

• отсутствие рынка купли-продажи прав аренды аналогичных земельных участков;

• отсутствие рыночного уровня арендной платы за аналогич­ные земельные участки;

• пассивное состояние рынка купли-продажи нежилых зданий;

• наличие рынка аренды нежилых зданий, аналогичных улуч­шениям земельного участка, арендные права на который оцениваются.

Для оценки права аренды земельного участка используется метод капитализации земельной ренты, включающий в себя технику остатка для земли. Последовательность применения метода включает определение:

1. Величины чистого операционного дохода (ЧОД) от улучшений земельного участка.

2. Величины стоимости улучшений земельного участка.

3. Коэффициента капитализации для улучшений.

4. Ставки дисконта для дохода, генерируемого арендными правами на землю.

5. Периода прогноза (горизонта расчета).