Расчет чистого операционного дохода от аренды земельного участка

№ п/п	Элемент анализа	Значение
1	Чистый операционный доход , д.е.	345 600
2	Стоимость улучшений, д.е.	678 000
3	Коэффициент капитализации для улучшений, руб.	0,36
4	Чистый операционный доход, относящийся к улучшени­ям (стр.2 х стр.3), д.е.	244 080
5	Чистый операционный доход, относящийся к арендным правам на землю (стр.1-стр.4), д.е.	101 520

4. Определение величины ставки дисконта для дохода, генерируемого арендными правами на землю. Ставка дисконта для дохода определена методом кумулятивного построения. Базовая (безрисковая) ставка равна ставке доходности по депозитам банков высшей надежности и составляет 14 % годовых. Типичный размер премии за риск инвестирования капитала в арендные права равен 14 % годовых. Данная величина определена путем опроса по тенциальных покупателей арендных прав на земельные участки, в результате которого установлено, что надлежащей компенсацией за

риск инвестирования средств в покупку арендных прав является двукратное превышение доходности над безрисковой. Таким обра­зом, ставка дисконта равна 28 % годовых.

5.Определение периода прогноза (горизонта расчета). За ве­личину горизонта расчета принято количество периодов, оставших­ся до момента пересмотра ставки арендной платы. Данный срок равен трем годам.

Расчет стоимости арендных прав производится методом дисконтирования будущих доходов:

Ответ: С учетом округления рыночная стоимость арендных прав на земельный участок составляет 530 000 (пятьсот тридцать тысяч) д.е.

Арендные права также могут быть оценены:

• при наличии рынка купли-продажи прав аренды методом сравне­ния продаж в соответствии с его традиционным алгоритмом;

• при наличии рынка купли-продажи объектов недвижимости, включающих в себя право собственности на улучшения и права аренды на земельные участки методом переноса (со­отнесения) в соответствии с его традиционным алгоритмом.

III. Теория оценки права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком есть бессрочное, безвозмездное право владения и пользования земельным участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о пре­доставлении земельного участка в такое пользование.

Тип ценности (стоимости) права постоянного (бессрочного) поль­зования также как и прав аренды определяется объемом полномо­чий, которыми обладает пользователь.

В случае если пользователь вправе определенным образом отчуждать свои права (вносить в уставный капитал, закладывать и т.д.), то мера ценности таких прав заключена в возможности их обмена на другую вещь и поэтому может быть оценена меновой стоимостью (например, рыночной или ликвидационной).

При этом следует подчеркнуть, что указанные действия пользо­ватель вправе совершать только с согласия собственника.

В случае, если пользователь не вправе определенным образом отчуж­дать арендные права, то мера ценности таких прав заключена в их вкладе в стоимость объекта недвижимости, имущественного комплекса, предприятия и поэтому может быть оценена потребительской стоимостью.

Особенностями права бессрочного (постоянного) пользования как объекта оценки, определяющие меру ценности этого права, являются:

• безвозмездность;

• бессрочность.

Безвозмездность означает отказ собственника от выгод (дохо­да), генерируемых земельным участком в пользу пользователя.

Бессрочность означает возможность изъятия собственником права пользования в любой момент времени.

Первая особенность определяет принципиальную возможность оценки права бессрочного пользования любым из традиционных методов оценки стоимости земли. Однако, ввиду повсеместного от­сутствия сделок купли-продажи с правом бессрочного пользования, на практике, как правило, реализуем метод капитализации земель­ной ренты, включающий в себя технику остатка для земли, метод соотнесения (переноса) и метод развития.

Вторая особенность определяет специфику использования тра­диционных методов оценки стоимости земли, поэтому остановимся на ней подробнее.

Бессрочность пользования определяет высокую неопределен­ность получения дохода и/или других выгод от пользования земель­ным участком.

Функцию прямого учета неопределенности (риска) получения до­хода выполняет ставка дисконта (выше риск - выше значение став­ки дисконта и, наоборот), рассчитываемая в рамках методов капи­тализации и развития (освоения). Следовательно, ставка дисконта используемая для перевода будущих доходов от использования од­ного и того же земельного участка, будет различной в зависимости от прав на него.

Ставка дисконта для потока доходов, генерируемых правом бес­срочного пользования, будет выше, чем ставка дисконта для потока доходов генерируемых правом собственности.

Вывод: право бессрочного пользования земельным участком в прин­ципе обеспечивает меньший уровень стоимости, чем право собст­венности на тот же самый земельный участок.

Рассмотрим пример оценки стоимости права постоянного (бес­срочного) пользования земельным участком.