Определение величины внешнего износа

Внешний износ определяет уменьшение полезности улучшения в ре­зультате действия внешних факторов - изменения положения по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружени­ям, изменения рыночных , финансовых и законодательных условий и т.д.

На дату оценки не выявлено негативное влияние внешних по от­ношению к объекту факторов. Поэтому величина внешнего износа равна нулю.

Расчет стоимости улучшений проводится на основе полной вос­становительной стоимости с учетом всех видов износа (табл.7).

Таблица 7

Расчет стоимости улучшений

№ п/п	Элементы анализа	Улучшения земельного участка
1	Полная восстановительная стоимость, руб.	60 317 470,0
2	Физический износ, руб.	41 333 398,9
2.1 2.2	в том числе: - устранимый - неустранимый	8 444 444,0 32 888 954,9
3	Функциональный износ, руб.	0
4	Внешний износ, руб.	0
5	Стоимость, руб.	18 984 071,1

3. Определение величины коэффициента капитализации для улучшений. Для целей оценки настоящих улучшений земель­ного участка величина коэффициента капитализации определена методом рыночной экстракции. Данный метод основан на исследо­вании связи между рыночной ценой аналогичных объектов недви­жимости и величиной чистого операционного дохода от аналогич­ных объектов недвижимости. Применение этого метода обусловлено наличием достаточно достоверной информации по данному сегмен­ту рынка.

Формула определения величины коэффициента капитализации методом рыночной экстракции имеет следующий вид:

где: NOI (ЧОД) - чистый операционный доход от объекта недвижимости; V - рыночная стоимость объекта недвижимости.

На дату оценки были выявлены предложения на продажу и на сдачу в аренду (табл.8) одновременно следующих объектов недви­жимости аналогичных с оцениваемым объектом.

Таблица 8

Рыночная информация о ценах

№ п/п объекта	Цена предложения, де.	Проектируемый чистый операционный доход, д.е./ год*	Коэффициент капитализации
1	340 000	420000	0,4
2	500 000	180000	0,3
3	470 000	24000	0,48
4	260 000	72105	0,277
5	500 000	125000	0,25
6	250000	100500	0,402
7	270750	108300	0,4
8	300 400	2297400	0,375
9	250000	209850	0,8394

* чистый операционный доход проектируется исходя из условий чистой аренды

Как видно из приведенных данных, коэффициент капитализа­ции колеблется от 0,25 до 0,8394. Математическая обработка ис­ходной информации предполагает расчет среднеквадратического отклонения для величины коэффициента капитализации. Значение среднеквадратического отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений коэффициен­тов капитализации.

В соответствии с законом нормального распределения коэффициент капитализации описывается нормальным распределением С+1,94 σ значений ряда чисел. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных.

Формула для расчета среднеквадратического отклонения имеет следующий вид:

где: σ - среднеквадратическое отклонение;

С - среднеарифметическое значение ряда, которое рассчитывается по формуле:

где: С, - i-ое значение ряда;

N - количество членов ряда.

Таким образом,

С= (0,4+0,3+0,48+0,277+0,25+0,402+0,4+0,375+0,8394)/9= 0,4137

Отсюда следует, что доверительный интервал значений ряда со­ставляет 0,4137±1,94х 0,16534 или верхний предел составляет 0,73. Поэтому значение ряда 0,8394 не используется в дальнейших расчетах, как не отражающее сложившийся на момент оценки ти­пичный уровень коэффициента капитализации.

Значение величины коэффициента капитализации, определенное методом рыночной экстракции принимается равным среднеариф­метическому значению:

(0,4 +0,3 +0,48 +0,277 +0,25 +0,402 +0,4 +0,375) / 8 = 0,36

Расчет величины чистого операционного дохода, относящегося к земельному участку приведен в табл.9.

Таблица 9