IV. Практика оценки стоимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Пример 2.

Объект оценки: право постоянного бессрочного пользования земельным участком, принадлежащее ООО «Азимут» на основании Свидетельства о праве собственности.

Таблица 10

Характеристика земельного участка и связанных с ним улучшений

Информация по земельному участку: 1. Площадь, м2 1000
2. Целевое назначение	Эксплуатация в качестве админи­стративного здания
3. Рельеф участка	Ровный
4. Улучшения земельного участка	Трехэтажное капитальное здание
Информация по улучшениям: 1. Локальные особенности расположения: - транспортная доступность Хорошая - удаленность от центра города Находится в центре города
2. Площадь общая, м2	700
3. Назначение	Торговое
5. Строительный материал	Кирпич
6. Санитарные, электротехнические устройства: -отопление водопровод канализация горячее водоснабжение электричество газовые плиты	Есть Есть Есть Есть Есть
7. Состояние	Помещение и отделка находятся в хорошем состоянии, не требуют ремонта, отделка выполнена им­портными материалами
8. Правовой статус	В собственности (копия свиде­тельства о гос. регистрации)
9. Дата получения информации	8 октября 1999г.

Назначение оценки: определение вклада права бессрочного пользования в рыночную стоимость недвижимости.

Состояние рынка аренды земельных участков на дату оценки:

основным арендодателем земельных участков выступает муниципа­литет, в лице Комитета по земельным ресурсам. Ставка арендной платы устанавливается административно, исходя из базовой ставки и поправочных коэффициентов к ней, дифференцированных по местоположению.

Состояние рынка нежилых зданий на дату оценки: рынок купли-продажи нежилых зданий является активным, информация о ценах сделок закрыта, доступны только цены предложения.

Состояние рынка аренды нежилых зданий на дату оценки: рынок аренды нежилых помещений активен ввиду того, что основ­ным пользователям нежилых зданий приобретение их в собствен­ность не доступно в связи с ограниченностью финансовых средств, в то время как аренда зданий не требует крупных единовременных затрат.

При оценке объекта недвижимости учитываются условия:

• отсутствия рыночного уровня арендной платы за аналогич­ные земельные участки;

• доступности информации о ценах предложения нежилых зданий;

• наличия рынка аренды нежилых зданий, аналогичных улучшениям земельного участка, право бессрочного пользования на который оценивается.

Для оценки права бессрочного пользования земельного участка могут быть использованы метод соотнесения и метод капитализации зе­мельной ренты, включающий в себя технику остатка для земли.

Пример оценки методом капитализации земельной ренты, вклю­чающим в себя технику остатка для земли при оценке арендных прав приведен выше. Отличие применения этого метода для оценки права бессрочного пользования состоит в следующем:

доход, относящийся к праву бессрочного пользования, пересчитывается в стоимость методом прямой капитализации, а не дис­контирования;

ставка дисконта, используемая для перевода будущих доходов в стоимость, при оценке права бессрочного пользования будет больше.

В остальном, для оценки права бессрочного пользования методом капитализации земельной ренты, включающим в себя технику ос­татка для земли, можно руководствоваться Примером 1.

Поэтому для целей настоящего примера используется метод соотнесения.

Для оценки права бессрочного пользования методом соотнесения необходимо решить следующие задачи:

• Отобрать не менее трех цен продаж или предложений объектов недвижимости, включающих в себя право бессрочного (постоян­ного) пользования аналогичными земельными участками и право собственности на улучшения.

• Определить стоимость улучшений аналогичных земельных уча­стков.

• Рассчитать стоимость права бессрочного пользования анало­гичными земельными участками путем вычитания из цен объ­ектов недвижимости стоимости соответствующих им улучше­ний земельного участка.

• Выявить отличия между оцениваемым земельным участком и аналогичными по времени, условиям продажи и финансиро­вания сделки, местоположению, физическим характеристи­кам.

• На выявленные отличия необходимо рассчитать поправки.

• Путем внесения поправок откорректировать стоимость права бессрочного пользования земельными участками- аналогами.

• Вынести итоговое заключение о стоимости права бессрочного пользования земельным участком путем анализа скорректиро­ванных цен объектов - аналогов.

1.Отбор объектов-аналогов. На дату оценки были выявлены цены предложения шести объектов недвижимости, включающих в себя право бессрочного (постоянного) пользования аналогичными земельными участками и право собственности на улучшения (табл.11).

2. Определение стоимости улучшений. Стоимость улучшений аналогичных земельных участков определяется как стоимость строительства (затратный подход) минус величина накопленного износа, как это было последовательно рассчитано в примере 1.

Полный расчет стоимости улучшений приведен в табл.12.

Таблица 11

Информация об объектах - аналогах

Характеристики	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5	Аналог 6
Местоположение	Центр города	Центр города	Центр города	Центр города	Центр города	Центр города	Центр города
Состояние	Хорошее, ремонта не требуется	Удовлетво­рительное, необходим косметиче­ский ремонт	Хорошее, ремонта не требуется	Хорошее, ремонта не требуется	Удовлетво­рительное, необходим косметиче­ский ремонт	Хорошее, ремонта не требуется	Хорошее, ремонта не требуется
Общая плошадь улучшений, м	700	610	650	731	470	400	300
Общая площадь земельного уча­стка, м2	1000	785	900	1200	700	500	400
Цена предложе­ния, д.е.		400 000	550 000	650000	376 000	298 000	247 500
Скидка на уторгование, %		10	10	10	10	10	10
Цена сделки, д.е.		360 000	495 000	585 000	338 400	268 200	222 750

Таблица 12