1. Определение величины чистого операционного дохода

и Чистый операционный доход - есть действительный или ожидаемый

чистый доход, остающийся после вычитания из действительного валового до­хода всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и бухгалтерской амортизации.

Величина чистого операционного дохода от улучшений зе­мельного участка определена в табл.2.

Таблица 2

Расчет чистого операционного дохода от улучшений земельного участка

№	Элементы анализа	Показатель
1 2 3	Площадь, потенциально сдаваемая в аренду, м2 * Рыночная ставка арендной платы**, д.е./м2/год Потенциальный валовой доход (стр.1хстр.2), д.е./год	2400 200 480000
4 5	Потери от недоиспользования и неполучения платежей, % от потенциального валового дохода*** Эффективный (действительный) валовой доход, д.е./год, [(стр.3) - (стр.3 х стр.4/100%)]	10 432000
6	Операционные расходы, д. е.****, % от эффективного валового дохода	20
7	Чистый операционный доход за год, д.е. стр.5-(стр.5 х стр.6/100%)	345600

* основание - технический паспорт БТИ.

** при определении ставки арендной платы был проведен анализ рыночного уров­ня арендной платы по объектам недвижимости, аналогичным с оцениваемым. В результате были выявлены ставки арендной платы, приведенные в табл.3.

*** на основании анализа данных по аналогичным объектам недвижимости обыч­ной практикой является полная загрузка площадей. Тем не менее мы заложили 10 % потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и неполучении арендной платы.

**** типичная величина операционных расходов на данном сегменте рынка недви­жимости находится в интервале от 10 до 30 % показателя действительного вало­вого дохода и включает в себя: арендную плату за землю, налог на имущество, налог на землю и др. условно - постоянные расходы.

Информация о ставках арендной платы

№ п/п	Наиме­нование объекта	Краткая характеристика объекта	Ставка арендной платы, де.
1	Офис	Отдельностоящее здание, площадь 2500 м2, состояние удовлетворительное, требует небольшого косметического ремонта. Экс­плуатация объекта в существующем состоя­нии возможна, однако для надежного полу­чения дохода необходимо восстановление отделки	170
2	Админи­стратив­ное зда­ние	Отдельностоящее, площадь 2000 м2, со­стояние хорошее, износ помещения незна­чителен, отделка недорогая, но хорошая. Объект готов к эксплуатации без значитель­ных капитальных вложений поскольку ори­ентирован на среднего арендатора	200
3	Офис	Отдельностоящее здание, площадь 2500 м2, состояние отличное, после ремонта, отделка выполнена импортными материалами. Объ­ект ориентирован на состоятельного клиента	240
4	Офис	Отдельностоящее, площадь 2400 м2 со­стояние отличное, после ремонта, отделка выполнена импортными материалами. Объект ориентирован на состоятельного клиента	250
5	Адми­нистра­тивное здание	Отдельностоящее, площадь 2600 м2 со­стояние удовлетворительное, требует небольшого косметического ремонта. Экс­плуатация объекта в существующем со­стоянии возможна, однако для надежного получения дохода необходимо восстанов­ление отделки	160
6	Адми­нистра­тивное здание	Отдельностоящее, площадь 2950 м2 со­стояние хорошее, износ помещения незна­чителен, отделка недорогая, но хорошая. Объект готов к эксплуатации без значитель­ных капитальных вложений, поскольку ори­ентирован на среднего арендатора	190

Среднее значение ставки арендной платы: 200 д.е./м²/год.

2. Определение величины стоимости улучшений. Стоимость улучшений определяется как стоимость строительства минус стои­мость накопленного износа.

Определение стоимости строительства. Наиболее распространен­ным методом определения стоимости строительства является метод удельной стоимости, реализуемый посредством Сборников Укруп­ненных Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС).

Определение стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:

2.1. Выбор объекта аналога. По данным сборника УПВС, под­бирается объект-аналог, т.е. здание, аналогичное по основным ха­рактеристикам объекту экспертизы. При этом к основным харак­теристикам относят:

• назначение здания;

• общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;

• характеристики конструкций здания и элементов его инже­нерного оборудования;

• расчетный объем.

2. Определение восстановительной стоимости удельной единицы объекта-аналога в базисном уровне цен (Сбэ^таб) произво­дится непосредственно по таблице УПВС.

3. Корректировка восстановительной стоимости удель­ной единицы при отличии объекта-аналога от объекта оценки вы­полняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС и тех­нической части каждого сборника по формуле:

где: к_i - поправочные коэффициенты на следующие факторы:

• местоположение объекта экспертизы (территориальный пояс и климатический район);

• отличия по типам основных несущих конструкций;

• расхождение технических характеристик прочих элементов здания (строительный объем, этажность и др.).

2.4. Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки в ценах 1969 г. производится по формуле:

где: V - расчетный объем здания (или общая площадь);

С₆₉ - стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен с учетом поправок.

2.5. Полная восстановительная стоимость объекта оцен­ки на дату оценки определяется по формуле:

где: ПВС -текущая- полная восстановительная стоимость на дату оценки;

ПВС₆₉ -полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта

недвижимости в ценах 1969 года;

И _{84 / 69} - индекс перехода от сметных цен 1969 года к сметным ценам 1984 года;

И _{текущий/84} -индекс перехода от сметных цен 1984 года к сметным ценам на дату оценки; С_ндс - ставка налога на добавленную стоимость (если НДС не учтен И_{текущий/84});

Н_ПР -коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли

предпринимателя, ведущего строительный бизнес.

Расчет восстановительной стоимости улучшений земельного уча­стка выполнен в табл.4.

Таблица 4

Расчет восстановительной стоимости улучшений земельного участка

№ п/п	Элементы анализа	Улучшения земельного участка
1	2	3
1	Характеристика конструк­тивных элементов здания*	Фундамент: бутобетонный стены: кирпич перекрытия: железобетонные крыша: оцинкованное железо полы: дощатые, плиточные, рулонные материалы, мозаичные проемы: двойные створные, филенча­тые внутренняя отделка: штукатурка и масляная окраска, мозаика и др.
2	Обоснование ПВСцЛэ	УПВС № 34, табл. 11
3	Значение ПВС1Л9 (С69Таб) объекта-аналога, руб.	35,6
4 4.1 4.2	Корректировка ПВС1М369(С69 та6) при отличии объекта-аналога от объекта экспертизы, руб. - на строительный объем - на этажность	0 0
5	Значение ПВС1м369 (С69) с учетом поправок, руб. (стр.3+стр.4.1+стр.4.2)	35,6
6	Объем здания, м3**	73457
7	И 84/69***	1,2
8	И текущий / 84****	13,348
9	Коэффициент учитываю­щий Сндс	1,2
10	Норма прибыли инвесто­ра, НПР	1,2
11	ПВСтекущая , Руб. (стр.5 х стр.6 х стр.7 х стр.8 х стр.9 х стр.10)	60317470

* Основание: акты осмотра.

** Основание: акты осмотра, технический паспорт БТИ.

*** Основание: Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 № 94.

****Основание: Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» №4 (29) 1999 г., выпускаемый информационно-консультационной фирмой «Ко-Инвест ©» совместно с Межрегиональным научно-методическим центром по ценообразованию в строительстве Центрального На­учно-исследовательского Института Экономики и Строительства Министерства Строительства Российской Федерации.

Дифференциация индекса проведена одновременно в региональном и отраслевом разрезах («Нижегородская область, социально - и культурно-бытовое строительство»). Индекс учитывает; усредненные стоимости производства работ; средние цены на материалы, изделия и конструкции; изменения заработной платы рабочих, стоимости строительных машин, сметной стоимости строительных материалов и изделий, снабженческих наценок, транспортных и заготовительно-складских расходов, стоимости энергоресурсов, массы накладных расходов. Однако, данный индекс неучитывает налог на добавленную стоимость.

2.6. Определение величины накопленного износа включает расчет величины физического и функционального износа.

Определение величины физического износа основано на расче­те величины устранимого (исправимого) физического износа, которая равна стоимости восстановления элемента здания до со­стояния нормальной эксплуатации.

Устранимый износ недвижимых активов, оценивается с исполь­зованием "Правил .оценки физического износа ..." ВСН 53-86 (Р) Госгражданстроя (Издание официальное). Согласно п. 1.2 «Общих положений» ВСН 53-86 (Р): "Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных меро­приятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости".

Согласно данным правилам, износ здания равен сумме износов отдельных конструкций здания, умноженных на их долю в общей восста­новительной стоимости здания.

Расчет устранимого физического износа улучшений земельного участка выполнен в табл.5.

Таблица 5

Расчет устранимого физического износа улучшений земельного участка

Наименование конструкции	Удельный вес конст­рукции в общей восстано­вительной стоимости	Признаки износа**	Примерный со­став работ по устранению	Устранимый физический износ согласно ВСН 53-86 (Р), (% от восстанови­тельной стоимости)
1	2	3	4	5
1. Фундамент	0,05	искривление го­ризонт, линий цоколя без при­знаков осадочных деформаций	затирка трещин, устранение по­вреждений от­делочного слоя цоколя	30
2. Стены и перегородки	0.15	отдельные тре­щины	заделка трещин	15
3. Перекрытия	0,14	отдельные тре­щины в растя­нутой зоне	восстановление путем инъекции цементного рас­твора в трещи­ны	25
4. Кровля	0,05	протечки, ос­лабление креп­ления отдель­ных листов	постановка за­плат и заделка в местах повреж­дений	15
5. Полы	0,06	мелкие повреж­дения и незна­чительная усушка, потер­тость в ходовых местах	циклевка отдель­ных участков, замена повреж­денных полотен	10

1	2	3	4			5
6. Проемы	0.05	оконные пере­плеты рассо­хлись, расшата­ны в углах, ще­ли в притворах, замазка места­ми отстала	ремонт пере­плетов, укреп­ление соедине­ний			30
7. Лестницы	0,02	редкие трещины на ступенях, от­дельные повреж­дения перил		затирка трещин и ремонт перил	20
8.Отделочные работы	0,05	местные еди­ничные повреж­дения, волося­ные трещины		-	10
9. Санитарно- технические устройства	0,09	ослабление мест присоеди­нения приборов		уплотнение со­единений, ре­монт труб мес­тами	15
10.Состояние кондиционера	0.03	засорение воз­духопроводов		прочистка и ре­монт воздухо­проводов	25
11. Электро-| освещение	0,06	не выявлены		-	0
I 12. Электро­технические устройства	0,09	ослабление за­крепления отде­льных приборов		крепление при­боров	10
13. Механи­ческие устро­йства сцены	0.08	не выявлены		-	0
14. Звукотех-нические и слаботочные устройства	0,03	не выявлены		-	0
15. Кинопро­екционные устройства	0,01	не выявлены		-	0
16. Прочие работы	0,04	не выявлены		-	0
Итого устранимый износ, %					14
Итого устранимый износ, руб.					8 444 444

Определение величины неустранимого физического износа

Неустранимый физический износ соответствует позициям, исправление кото­рых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно.

Неустранимый функциональный износ вызывается:

• недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового элемента, но которые должны быть;

• недостатками за счет позиций, включенных в стоимость но­вого элемента, но которых быть не должно ("сверхулучшениями").

Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и суммой устранимого Физического износа.

Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делятся на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпа­дает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Ко­роткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономиче­скую жизнь, чем всё улучшение.

Расчет величины неустранимого физического износа улучшений земельного участка выполнен в следующей последовательности (табл. 6):

из величины полной восстановительной стоимости вычитается стои­мость устранимого физического износа и умножается на отношение фактического срока эксплуатации к сроку общей физической жизни конструкций.

Таблица 6