ГОСУДАРСТВЕННАЯ СЛУЖБА

ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА РОССИИ

Федеральный кадастровый центр «Земля»

Учебный центр

Учебное пособие

«ОСОБЕННОСТИ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ИХ ОЦЕНКА»

ГОСУДАРСТВЕННАЯ

КАДАСТРОВАЯ

ОЦЕНКА

ЗЕМЕЛЬ

МОСКВА 2000 г.

Учебное пособие «Особенности имущественных прав на земельные уча­стки и их оценка»

Автор: Галушка А.С., директор Центра менеджмента, оценки и консалтинга.

Рецензент: Кошелева Т.В., канд. экон. наук, доц. кафедры экономической тео­рии и менеджмента Государственного университета по землеустройству.

Ответственный редактор: Артеменко Т.В., канд. экон. наук, доц., руководи­тель Учебного центра ФКЦ «Земля».

Компьютерный оригинал-макет подготовлен Мещеряковым А.И.

Одобрено и рекомендовано к изданию расширенным заседанием Учебного центра ФКЦ «Земля».

В учебном пособии изложены основные теоретические подходы и практика оценки имущественных прав на земельные участки. Рассмотрены право аренды (обязательственное право) и право постоянного (бессрочного) пользования (вещ­ное право).

Освещены традиционные методы оценки стоимости земли: метод капитализа­ции земельной ренты, метод прямой капитализации с применением техники остат­ка для земли, метод развития (освоения), метод сравнительного анализа продаж и метод переноса (освоения).

Учебное пособие разработано в соответствии с курсом дополнительного про­фессионального образования «Государственная кадастровая оценка земель», осуществляемого Учебным центром Федерального кадастрового центра «Земля»в рамках реализации Федеральной целевой программы по созданию автоматизиро­ванной системы ведения государственного земельного кадастра Российской Фе­дерации. Предназначено для специалистов предприятий и организаций Феде­ральной службы земельного кадастра России.

© Полное или частичное воспроизведение материалов допускается только с разрешения Учебного центра ФКЦ «Земля»*

______________________________________________________________________________

*Электронная версия данного учебного пособия подготовлена с разрешения Учебного центра ФКЦ «Земля» для распространения среди слушателей учебно-консультационных семинаров УНЦ «Земля» РАГС

СОДЕРЖАНИЕ

Стр.

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………………………4

I.Теория оценки права аренды земельного участка……………………………………………5

II.Практика оценки стоимости права аренды земельного участка. Пример 1……………….8

1. Определение величины чистого операционного дохода……………………………….9

2. Определение стоимости улучшений……………………………………………………10

3. Расчет величины коэффициента капитализации для улучшений…………………….16

4. Определение ставки дисконта для дохода, генерируемого арендными правами на землю………………………………………………………………………......................18

5. Определение величины прогнозируемого периода (горизонта расчета)…………….18

III. Основы теории оценки права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком………………………………………………………………………………………….19

IV. Практика оценки стоимости права постоянного (бессрочного) пользования.

Пример 2…………………………………………………………………………………20

1. Отбор объектов – аналогов……………………………………………………………..21

2. Определение стоимости улучшений……………………………………………………21

3. Расчет стоимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком………………………………………………………………………………….23

4. Выявление отличий между оцениваемым и аналогичными земельными участками 23

5. Вынесение итогового заключения о стоимости права постоянного(бессрочного) пользования………………………………………………………………………………23

Вопросы и задания для самоконтроля………………………………………………………….24

Литература……………………………………………………………………………………….24

Введение

В современных условиях в Российской Федерации наиболее распространенными правами на землю, требующими оценки являются:

1.Полное право собственности - возможность осуществления любых, не запрещенных законом действий со свободным от аренда­торов земельным участком.

2.Право аренды - возможность владения земельным участком на основании определенного договора аренды.

При оценке права собственности необходимо четко разграничи­вать три составляющих этого права - владение, пользование и рас­поряжение. Владелец земельного участка может обладать первыми двумя правомочиями, однако, без правомочия распоряжения он не будет являться собственником. К двум первым правомочиям - вла­дению и пользованию относят также и вещные права - право по­жизненного наследуемого владения земельным участком; право по­стоянного (бессрочного) пользования; сервитуты.

Путаница права собственности и вещных прав при оценке при­водит к парадоксальным результатам. А именно: при оценке объек­та недвижимости с правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, НА котором расположена собственность, часто в общую стоимость объекта недвижимости включается стоимость земельного участка, которая должна быть отнесена собственнику участка, то есть, в этом случае, государству.

Для осуществления владения и распоряжения необходимо знать, какова стоимость земельного участка.

При этом надо четко понимать, что предметом оценки всегда является не физическая, а правовая сторона объекта.

В данном учебном пособии рассмотрена теория и практика оценки имущественных прав на земельные участки, а именно:

• право аренды (обязательственное право);

• право постоянного (бессрочного) пользования (вещное право).

Практика оценки основана на традиционных методах оценки стоимости земли, а именно:

• Метод капитализации земельной ренты.

• Метод прямой капитализации с применением техники остатка для земли.

• Метод развития (освоения).

• Метод сравнительного анализа продаж.

• Метод переноса (соотнесения).

I. Теория оценки права аренды земельного участка

Традиционные методы исходят из наличия права собственности на оцениваемый земельный участок. Дальнейшее изложение осно­вано на понимании методов оценки стоимости земельного участка.

Право аренды земельного участка есть срочное, возмездное право владения и пользования земельным участком в соответствии с договором аренды.

Тип ценности (стоимости) права аренды определяется объемом полномочий, которыми наделен арендатор в соответствии с догово­ром аренды.

В случае, если арендатор вправе передавать свои права и обязанно­сти по договору аренды другому лицу (перенаем), отдавать арендные права в залог и (или) вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производ­ственный кооператив, т.е. вправе определенным образом отчуждать арендные права, то мера ценности таких прав заключена в возможно­сти их обмена на другую вещь и поэтому может быть оценена меновой стоимостью (например, рыночной или ликвидационной).

В соответствии со ст. 615 ГК РФ указанные действия арендатор вправе совершать только с согласия арендодателя, поэтому первым шагом в процессе оценки права аренды является анализ полномочий арендатора, зафиксированных в договоре аренды и (или) других со­глашениях между арендодателем и арендатором.

В случае, если арендатор не вправе определенным образом отчуждать арендные права, то мера ценности таких прав заключена в их вкладе в стоимость объекта недвижимости, имущественного комплекса, предприятия и поэтому может быть оценена потребительской стоимостью, т.к. в соответствии с п. 3.1. Стандарта 2 «Базы оценки отличные от рыночной стоимости» Международных Стандартов Оценки (МСО) Международного Комитета по Стандартам Оценки Имущества (МКСОИ):

«Этот тип стоимости делает акцент на том вкладе, который собствен­ность вносит в стоимость того предприятия, чьей частью она является, без учета наиболее эффективного использования этой собственности или величины денежной суммы, которая может быть получена от ее продажи»

Общая формула оценки как меновой, так и потребительской стоимости права аренды имеет следующий вид:

где: С - стоимость права аренды;

Рап - рыночный уровень арендной платы, т.е. наиболее вероятный уровень

арендной платы, доминирующей на рынке аналогичных земельных участков;

Фап - фактический уровень арендной платы;

I - ставка дисконта;

N - горизонт расчета;

J - номер периода расчета.

Таким образом, из формулы (1) видно, что существо оценки пра­ва аренды состоит в вычислении разницы между рыночным и фак­тическим уровнем арендной платы и дисконтирования полученной разницы в стоимость права аренды.

Поэтому, чтобы оценить право аренды необходимо определить:

• разницу между рыночным и фактическим уровнем арендной платы;

• горизонт расчета - период времени, в течение которого дан­ная разница будет сохраняться;

• ставку дисконта, отражающую риск сохранения данной раз­ницы в течение определенного горизонта расчета.

При определении разницы между рыночным и фактическим уровнем арендной платы важно знать, что если:

1. Рan>Фan то часть ренты, которую приносит земельный участок, полу­чает арендатор и стоимость права аренды положительна.

2. Рan=Фan то всю ренту, которую приносит земельный участок, получает собственник и стоимость права аренды равна нулю.

3. Рan<Фan то часть дохода на привлеченные арендатором к земельному участку факторы производства, получает собственник зе­мельного участка и стоимость права аренды отрицательна.

Возможность отрицательной стоимости подтверждается п. 6.11. МСО 1 «Рыночная стоимость как база оценки» МКСОИ: «В исключи­тельных случаях рыночная стоимость может выражаться отрица­тельной величиной. Такие ситуации включают в себя некоторые слу­чаи владения на основе аренды...»

Разница между рыночным и фактическим уровнем арендной платы может быть определена:

• техникой прямого сравнения;

• техникой остатка для земли.

Техника прямого сравнения используется в случае наличия рынка аренды земельных участков и, следовательно, возможности прямого сопоставления рыночного и фактического уровней аренд­ной платы.

При отсутствии рынка аренды земельных участков и, следова­тельно, невозможности прямого сопоставления рыночного и факти­ческого уровня арендной платы используется техника остатка для земли.

Определение горизонта расчета. Горизонт расчета должен со­ответствовать периоду времени, в течение которого будет сохра­няться рассчитанная разница между фактическим и рыночным уровнем арендной платы.

В качестве ориентира при выборе горизонта расчета можно ру­ководствоваться количеством периодов, оставшихся до момента пересмотра размера арендной платы, так как, как правило, вероят­ность изменения разницы между фактическим и рыночным уров­нем арендной платы в момент пересмотра размера арендной платы увеличивается.

При этом следует учитывать положение п. 3 ст. 614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором размер арендной платы может изменяться по согласованию сторон в сроки, предусмотренные дого­вором, но не чаще одного раза в год».

Определение ставки дисконта. Ставка дисконта может быть определена методами:

• рыночной выжимки;

• кумулятивного построения.

Формула определения ставки дисконта методом рыночной вы­жимки имеет следующий вид:

где: Ц_t - цена продажи права аренды I- го земельного участка;

Р_ап - рыночный уровень арендной платы, т.е. наиболее вероятный уровень арендной платы, доминирующей на рынке аналогичных земельных участков;

Ф_апt - фактический уровень арендной платы за пользование (t-ым земельным

участком;

n_t - период времени, в течение которого с наибольшей вероятностью будет сохраняться разница между рыночным и фактическим уровнем аренд­ной платы по t -ому земельному участку;

х - количество продаж арендных прав аналогичных земельных участков;

i - ставка дисконта.

Определение цены продажи права аренды t -ого земельного участка . Источниками реальной информации о цене продажи пра­ва аренды земельным участком могут быть:

• продавец права;

• покупатель права;

• посредник (как правило, риэлтор), принимавший участие в сделке.

Использование иных источников информации о цене продажи (например, данные Земельных комитетов, органов юстиции, осуще­ствляющих государственную регистрацию объектов недвижимости и сделок с ними, нотариусов), как правило, дают искаженный ре­зультат ввиду сокрытия реальной суммы сделки сторонами, участ­вующими в сделке.

В случае невозможности использования информации о цене сделки по объекту с правом аренды могут использоваться цены предложения, публикуемые в местных периодических изданиях, посвященных рынку недвижимости. При использовании цен пред­ложения они подлежат корректировке на «уторгование».

Формула определения ставки дисконта методом кумулятивного построения имеет следующий вид:

где: i- ставка дисконта;

i₀- безрисковая ставка дисконта;

i_p - премия за риск.

Определение безрисковой ставки дисконта. В качестве без­рисковой ставки дисконта может выступать ставка доходности по депозитам, рассчитываемая агентством "Росбизнесконсалтинг", по выборке банков высшей категории надежности ИЦ "Рейтинг".

Определение премии за риск. Премия за риск определяется экспертно на основе оценки вероятности сохранения в течение го­ризонта расчета на определенном уровне разницы между фактиче­ским и рыночным уровнем арендной платы. Чем выше данная ве­роятность, тем меньше значение премии за риск и, наоборот