КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА ПО ДИСЦИПЛИНЕ

«ОЦЕНКА ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ»

ВАРИАНТ 1.

Теоретический вопрос

Раскройте основные этапы метода распределения

Задание 1.

Рассмотрим земельный участок, на котором расположено отдельно стоящее здание. Пусть рыночная стоимость улучшения (здания), определенная в рамках затратного подхода, составляет 15,2 млн. руб., срок экономической жизни 60 лет, норма дохода для инвестирования в строительство объекта капитала составляет 13 % годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 1,8 млн. руб. в год. Необходимо определить стоимость земельного участка методом остатка.

Задание 2.

Земельный участок площадью 0,3 га продается под застройку торговый комплексом. Базовая ставка арендной платы составляет 120 руб. за 1 м² в год, требуемая ставка доходности составляет 20%, К_м=2; К_л=3.

Определить стоимость земельного участка.

Задание 3.

Необходимо рассчитать стоимость земельного участка общей площадью 150 соток, который застройщик планирует разделить на 15 участков площадью 10 соток каждый.

Планируемая цена продажи одного участка в первый год 1400000 руб., ежегодный рост стоимости земельных участков – 10% нарастающим итогом.

Схема продажи участков: в течение первого года – 7 участков, в течение второго года – 5 участков, в течение третьего года – 3 участка. Норма дохода для данного типа инвестиций определена в 14%. При этом будут иметь место издержки, указанные в таблице:

Таблица

Состав издержек при наилучшем использовании земельного участка

Наименование издержек	Величина затрат, руб.	Период расходов
Планировка, расчистка, инженерные сети. проектирование	1250000	Первый год
Управление, охрана, контроль	650000	ежегодно
Накладные расходы и прибыль подрядчика	900000	Первый год
Маркетинг	250000	ежегодно
Текущие расходы (налоги, страхование)	500000	ежегодно

ВАРИАНТ 2.

Теоретический вопрос

Раскройте основные этапы метода выделения

Задание 1.

Рассмотрим земельный участок, на котором расположено отдельно стоящее здание. Пусть рыночная стоимость улучшения (здания), определенная в рамках затратного подхода, составляет 16,4 млн. руб., срок экономической жизни 90 лет, норма дохода для инвестирования в строительство объекта капитала составляет 12,3 % годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 2,7 млн. руб. в год. Необходимо определить стоимость земельного участка методом остатка.

Задание 2.

Рассматривается земельный участок площадью 0,89 га с построенным зданием стоимостью 175320000 руб.

Продолжительность экономически полезной жизни здания = 90 лет, возмещение инвестиций в здание осуществляется по методу Ринга (прямолинейным) методом.

Ставка дохода на инвестиции для данного объекта недвижимости определена 20,5%.

Площадь помещения здания, сдаваемых в аренду = 535 м².

Ставка арендной платы 5600 руб. за 1 м² в год, потери от недозагрузки 10%, операционные и прочие расходы =5310000 руб.

Определите стоимость земельного участка.

Задание 3.

Необходимо рассчитать стоимость земельного участка общей площадью 200 соток, который застройщик планирует разделить на 20 участков площадью 10 соток каждый.

Планируемая цена продажи одного участка в первый год 500000 руб., ежегодный рост стоимости земельных участков – 10% нарастающим итогом.

Схема продажи участков: в течение первого года – 10 участков, в течение второго года – 6 участков, в течение третьего года – 4 участка. Норма дохода для данного типа инвестиций определена в 14%. При этом будут иметь место издержки, указанные в таблице:

Таблица

Состав издержек при наилучшем использовании земельного участка

Наименование издержек	Величина затрат, руб.	Период расходов
Планировка, расчистка, инженерные сети. проектирование	850000	Первый год
Управление, охрана, контроль	450000	ежегодно
Накладные расходы и прибыль подрядчика	700000	Первый год
Маркетинг	350000	ежегодно
Текущие расходы (налоги, страхование)	500000	ежегодно

ВАРИАНТ 3.

Теоретический вопрос

Раскройте основные этапы метода остатка

Задание 1.

Рассмотрим земельный участок, на котором расположено отдельно стоящее здание. Пусть рыночная стоимость улучшения (здания), определенная в рамках затратного подхода, составляет 10,8 млн. руб., срок экономической жизни 70 лет, норма дохода для инвестирования в строительство объекта капитала составляет 12 % годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 1,6 млн. руб. в год. Необходимо определить стоимость земельного участка методом остатка.

Задание 2.

Рассмотрим земельный участок площадью 0,2 га, предоставляемый под строительство модульной автозаправочной станции на восемь колонок.

Капитальные вложения на строительство (с учетом прибыли инвестора) составляют 4800000 руб.

Срок экономической жизни 20 лет, планируемый доход на инвестиции 20%.

Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:

• В течение суток с одной колонки продается 400 л бензина;

• Средневзвешенный доход от продажи одного литра бензина и дизельного топлива составляет 1,5 руб.;

• С учетом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.

Возмещение инвестиций осуществляется по методу Инвуда, или аннуитетному методу.