2. Затратный (имущественный) подход.

Подход к оценке имущества предприятия с точки зрения затрат - это определение его текущей стоимости на основе расчета восстанови­тельной стоимости оцениваемого объекта (или стоимости замеще­ния) и определения его физического, технического состояния и функционального соответствия на дату оценки. Текущая стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (восстановительной стоимостью или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет износа. При этом в текущую стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая предпринимательской прибылью. Восстановительная стоимость - это стоимость воспроизводства точной копии объекта собственности. Стоимость замещения - это сметная стоимость строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому объекту, с эквивалент­ным функциональным назначением, для которого допускается при­менение конструктивных решений и материалов взамен устаревших, использованных в оцениваемом объекте. Другими словами, стоимость замещения - это затраты на возведе­ние объекта, аналогичного оцениваемому объекту, но не являющего­ся его копией. Предпринимательская прибыль - прибыль застройщика (инвестора). Износ - потеря стоимости имущества предприятия, вызванная фи­зическими разрушениями, функциональным устареванием и различ­ными внешними факторами (экономическими условиями, экологиче­ским состоянием окружающей среды и т.п.).

Главный признак затратного подхода - это поэлементная оценка: оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, оценивается каждая часть, а затем получают стоимость всего имущественного комплекса путем суммирования стоимостей его частей. Область применения: подход к оценке на основе затрат является наиболее приемлемым в следующих случаях:

1. оценка государственных и муниципальных объектов;

2. расчет стоимости имущества, предназначенного для специально­го использования (без получения дохода) - школы, больницы, здания почты, культурные сооружения, вокзалы и т.д.;

3. переоценка основных фондов;

4. бухгалтерский учет основных фондов;

5. оценка в целях налогообложения и страхования;

6. раздел имущества по суду;

7. распродажа имущества на открытых торгах.

Этапы затратного подхода и последовательность их выполнения:

1. Анализ структуры имущественного комплекса предприятия.

2. Определение стоимости земельного участка.

3. Определение восстановительной стоимости (стоимости заме­щения).

4. Определение износа.

5. Расчет восстановительной стоимости каждого компонента имущественного комплекса предприятия за минусом износа.

6) Расчет общей стоимости объекта собственности - предприятия.

Этап 1. Оценщик анализирует структуру имущественного ком­плекса предприятия и выделяет его составные части (компоненты), оценка стоимости которых производится различными методами. Например, если оценивается комплекс, включающий только не­движимость, выделяются следующие компоненты: земля, здания, сооружения, коммуникации. Если оценивается станочный (машинный) парк предприятия, вы­деляют группы машин и оборудования по ряду признаков (техноло­гическому назначению, конструктивным особенностям, уникально­сти изготовления, возрасту, сроку службы и другое. В зависимости от характера оцениваемого имущества применяют различные методы затратного подхода.

Этап 2. Здесь решается задача определения стоимости земельно­го участка и работ по его благоустройству. Если земельный участок арендован, его стоимость не оценивается. Работа по определению стоимости начинается с выбора метода оценки. Используются сле­дующие методы: 1) метод прямого сравнения продаж; 2) метод соотношения; 3) метод предполагаемого использования; 4) метод остаточной стоимости земли.

Прямое сравнение продаж: - это надежный и наиболее часто ис­пользуемый при оценке стоимости земельных участков метод. В процессе его применения исходной информацией служат цены не­давних продаж участков, имеющих схожие характеристики. Процедура применения метода включает следующие шаги. Сбор исходной информации. Основными источниками являются: 1) записи государственной регистрации; 2) собственный банк данных оценщика; 3) материалы периодической печати и специализированные изда­ния по рынкам недвижимости. При выборе сравнимых сделок следует знать, что объекты разли­чаются по:

1) местоположению; 2) характеристике объекта; 3) дате продажи; 4) условиям продажи.

Внесение поправок к ценам сделок. Поправки можно вносить в процентном или абсолютном выражении. Считается общепринятым следующий порядок внесения поправок:

1) разница во времени;

2) месторасположение объекта;

3) характеристики недвижимого имущества.

Однако использование этого метода возможно только в условиях активного рынка. Если прямое сравнение продаж невозможно, из-за того, что совершаемые сделки единичны, для оценки земельного участка используется метод соотношения, который включает: 1) оценку общей стоимости имущества предприятия с использованием доходного подхода; 2) оценку стоимости земельного участка на основе соотношения между землей и улучшениями в стоимости недвижимого имущества.

Метод предполагаемого использования может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития. Он чаще всего используется в отношении неосвоенных или используемых не по назначению участков земли. Примером может служить земельный участок с ветхими здания­ми, функционально используемыми не по назначению. Несмотря на текущее использование земельного участка, имеются основания предполагать, что через некоторое время их можно будет снести и построить новые здания и сооружения - технически более совершен­ные, соответствующие функциональному назначению, приносящие доход собственнику. Чем ближе момент нового строительства, тем более обосновано применение метода предполагаемого использова­ния к оценке земельного участка. При оценке земельного участка этим методом оценщиком исполь­зуется доходный подход. Для реализации этого метода оценщику необходимо: 1) определить наиболее вероятный план застройки; 2) сделать прогноз цен и сроков реализации; 3) составить сметы строительных затрат; 4) осуществить оценку земельного участка, используя метод дис­контирования денежных потоков.

Метод остаточной стоимости. Стоимость молодого участка земли определяется объемом дохода, который он способен приносить при наилучшем использовании. Согласно экономической теории, зе­мельный доход считается остаточным по своей природе: в первую очередь оплачивается труд, затем привлечение капитала (проценты по кредитам), управление (предпринимательский доход), и только ос­тавшиеся средства представляют собой доход, приходящийся на зе­мельный участок. Когда известен доход от земельного участка, его стоимость можно определить методом прямой капитализации.

Этап 3. Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения).

Для определения восстановительной стоимости оцениваемого объекта используется три метода:

1) метод удельных затрат на единицу площади или объема;

2) метод поэлементного расчета; метод сметного расчета.

Удельные переменные затраты – конкретный труд и материалы, связанные с единицей проданного товара. Удельные переменные затраты не включают в себя накладные расходы. По английски: Unit variable cost (Финансовый словарь).

Удельные текущие затраты – текущие издержки производства, приходящиеся на единицу произведенной продукции (Финансовый словарь).

Метод удельных затрат на единицу площади или объема заклю­чается в том, что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строи­тельные работы (на 1 кв. м. площади или на 1 куб. м. объема здания). Норматив удельных затрат умножают на общую площадь или на об­щий объем и получается стоимость оцениваемого здания (сооруже­ния).

Суть поэлементного метода заключается в том, что здания раз­биваются на отдельные элементы: фундамент, цоколь, стены, каркас, перекрытия, крыша и т. д. Оценщиком собираются данные о затратах по каждому элементу. Затем суммированием поэлементных затрат рассчитывают общую стоимость здания.

Метод сметного расчета предполагает составление проектной сметы на строительство здания с указанием перечня строительно-монтажных работ и затрат по каждому виду работ на заработанную плату, материалы, электроэнергию, инструменты, спецоснащение и др.

Этап 4. Определение износа. Совокупный износ - это потери стоимости имущества предпри­ятия, вызванные физическим разрушением, функциональным и внешним устареванием. В соответствии с этим определением следует различать следую­щие виды износа: физический, функциональный и внешний. Физический износ - уменьшение стоимости имущества вследст­вие потери его элементами своих первоначальных свойств. Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества, вследствие потери им способности использоваться по своему прямо­му назначению. Внешний износ вызывается изменениями внешних по отношению к оцениваемому объекту, факторов: экологических условий, ситуа­ций на рынке, финансовых и законодательных условий и т.д. По характеру степень физического и функционального износа подразделяется на устранимый и неустранимый. Мерой устранимого износа являются издержки на восстановление изношенного элемента имущества. Сравнивание издержек на ремонт и восстановление с вкладом в суммарную величину стоимости иму­щества и дает возможность оценщику определить, устраним износ или нет. Таким образом, износ считается устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем добавленная стоимость имущества за счет его устранения. Износ считается неустранимым, если затраты на его устранение превышают добавляемую стоимость имущества за счет его устране­ния.