2. Сравнительный подход

Сравнительный подход предполагает, что наиболее вероятной вели­чиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком. Особен­ность сравнительного подхода заключается в том, что величина стоимости оцениваемого объекта ориентируется на рыночные цены купли-продажи похожих объектов собственности, т.е. оценщик ис­пользует в качестве ориентира реально сформированные рынком це­ны на аналогичные объекты собственности. Наиболее распространенным при использовании сравнительного подхода к оценке недвижимости, машин и оборудования является метод прямого сравнительного анализа продаж.

Алгоритм реализация метода сравнительного анализа:

1) изучается рынок и выбираются сфера продаж и листинги объек­тов, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом;

2) проверяется и обобщается информация по каждому отобранному объекту-аналогу: о цене продажи (и о запрашиваемой цене), о дате сделки физических характеристиках, местоположении; изучаются мотивация, особые условия сделки и т.д.;

3) анализируются и сравниваются объекты, сопоставимые с оцени­ваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим харак­теристикам и условиям продажи;

4) корректируются цены продаж или запрашиваемые (листинговые) цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними (величина поправок к ценам определяется на основе анализа рынка с использованием либо «со­поставимых пар продаж», либо регрессивного анализа);

5) согласовываются скорректированные цены сопоставимых объ­ектов и оценщик определяет стоимость оцениваемого объекта срав­нительным подходом.

При оценке предприятия (бизнеса) сравнительный подход вклю­чает в себя три метода.

1. Метод рынка капиталов. Этот метод основан на рыночных ценах акций. Базой для сравнения служит цена на одну акцию акционерно­го общества открытого типа. Инвестор, приобретая ценные бумаги, может инвестировать денежные средства как в сходную компанию, так и в оцениваемую. Поэтому данные о сопоставимых компаниях (цены которых известны на рынке) могут послужить ориентиром для определения стоимости оцениваемого предприятия. Для использова­ния этого метода необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по всем сопоставимым предприятиям. Оценка этим методом выполняется в следующей последовательности: выби­рается предприятие-аналог, анализируется финансовое состояние предприятия, выбирается и рассчитывается оценочный мультиплика­тор, рассчитывается стоимость предприятия (бизнеса) по выбранно­му мультипликатору, вносятся поправки к итоговой стоимости пред­приятия.

2. Метод сделок. Он основан на анализе цен приобретения кон­трольных пакетов акций сопоставимых предприятий или анализе цен приобретения предприятия в целом. Цена акций принимается по ре­зультатам сделок на российских и мировых фондовых рынках. По­следовательность выполнения расчетов стоимости объектов такая же, как и у метода рынка капиталов с одним лишь различием: при использовании метода рынка капиталов оценивается стоимость од­ной акции (или стоимость миноритарного пакета акций), а при ис­пользовании метода сделок - рекомендуемые соотношения между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые ко­эффициенты рассчитываются на основе специальных научных ис­следований взаимосвязи цены продажи предприятия с его производ­ственно-финансовыми характеристиками. Научно-исследователь­скими институтами делаются обобщения по всем изучаемым пара­метрам и разрабатываются формулы определения стоимости оцени­ваемого предприятия.

3. Метод отраслевых соотношений в России не получил достаточ­ного распространения, так как отсутствует информация о финансово-хозяйственной деятельности предприятий, требующая длительного изучения и наблюдения за параметрами.