Задолженности - прирост собственного оборотного капитала - капи­тальные вложения.

В практике оценки имущества предприятия наиболее распростра­ненно применение следующих показателей дохода: 1) для отдельного объекта собственности, находящегося в общем имущественном комплексе — «чистый операционный доход»; 2) для имущества с быстро изнашиваемым, устаревшим, ветхим имуществом - «чистая прибыль»; 3) для имущественного комплекса со стабильной балансовой стои­мостью - «чистый денежный поток».

Этап 2. Расчет ставки капитализации. Есть несколько способов получения ставки капитализации. Про­стейший из них - определение ее с помощью собранных на рынке данных. Например, имеется информация об объекте собственности, сопоставимом с оцениваемым. Сопоставимый объект был продан за 200000 долл. и имел чистый операционный доход в размере 25000 долл. Ставку капитализации можно определить путем деления чисто­го операционного дохода на стоимость имущества. Ставка капитализации (СК), определенная таким образом, называется общей ставкой:

СК = ЧОД / стоимость имущества; СК = 25 / 200000 = 0,125

Не следует пытаться получить ставку капитализации на основе только одного набора данных. Лучшим источником данных для определения ставок являются оценки другого имущества, сопоста­вимого с оцениваемым. Поэтому из всех существующих способов определения ставок капитализации наилучшим (более простым) яв­ляется анализ сравнимых продаж. Для извлечения ставки капитали­зации из сравнимых продаж прибегают при наличии достаточного количества данных по схожим объектам доходной недвижимости, которые выступают для инвестора альтернативными способами раз­мещения средств. Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска неполучения дохода в предполагаемом объеме или потери средств, вложенных в приобре­тение имущества, а также соответствовать ему, насколько это воз­можно, в том, что касается размеров дохода; соотношения между валовым доходом и эксплуатационными расходами (коэффициента эксплуатационных расходов); физического сходства; месторасположения; ожидаемых изменений стоимости. По каждому сравниваемому объекту должны быть собраны сле­дующие данные:

1) цена продажи; 2) чистый доход; 3) коэффициент эксплуатационных расходов; 4) условия финансирования сделки; 5) ситуация на рынке в момент заключения сделки. Приведем пример извлечения ставки капитализации из данных по сравнимым объектам:

Показатели	Сравнимые объекты
	1	2	3	4
Чистый доход, усл. ед.	65000	72000	55000	74000
Цена продажи, усл. ед.	374000	400000	230000	420000
Ставка капитализации (СК)	0,1719	0,1800	0,1719	0,1762

Для выбора итоговой ставки капитализации, которая может быть использована при оценке имущества, необходимо выполнить сле­дующие условия: 1) характеристики всех сравнимых объектов должны совпадать; 2) данные по сравнимым объектам должны быть достоверны и получены из надежных источников. Если выполняются оба условия, то оценщик рассчитывает ставку ка­питализации как среднюю арифметическую ставок капитализации по сравнимым объектам. В нашем примере итоговая ставка капитализации равна:

СК = (0,1719 + 0,1800 + 0,1719 + 0,1762): 4 = 0,1754.

Рассчитаем ставку капитализации собственных средств в процентах, используя конкретные условия объекта собственности.

Условия задачи: известно, что ПВД равен 200000 у. е., скидка на простой площадей составила 20000 у. е., эксплуатационные расходы равны 70000 у. е., а расходы по обслуживанию долга - 80000 у. е. Определите величину собственных средств (ЧОД).

Решение: для определения величины собственных средств (ЧОД) вычтем из ПВД скидку на простой площадей, эксплуатационные расходы, затем из ЧОД вычтем расходы по обслуживанию долга и получим значение прибыли на собственные средства (до уплаты налогов). Подставим полученные значения в формулу для расчета СКСС):

СКСС = 30000 : 110000 * 100 % = 27,27%.

Пример расчета:

Показатели	Размер, у. е.
ПВД	200000
Скидка на простой площадей	- 20000
Эффективный валовый доход	= 180000
Эксплуатационные расходы	- 70000
Чистый операционный доход	= 110000
Расходы по обслуживанию долга	- 80000
Прибыль на собственные средства (до уплаты налогов)	= 30000
Собственные средства	= 1 10000

Решим задачу для случая, если ПВД упадет на 10% (при условии неизменности остальных показателей) СКСС снизится:

Показатели	Размер, у. е.
ПВД	180 000
Скидка на простой площадей	- 20 000
Эффективный валовый доход	= 160 000
Эксплуатационные_расходы	- 70 000
Чистый операционный доход	= 90 000
Расходы по обслуживанию долга	- 80 000
Прибыль на собственные средства составит	= 10 000
СКСС	= 10000 : 110000 * 100 % = 9,09 %

Как изменится ставка капитализации для собственных средств (СК), если эксплуа­тационные расходы вырастут на 10% (при условии неизменности остальных показа­телей)? Решение задачи можно привести в табличном варианте.

Показатели	Размер, у. е.
ПВД	200 000
Скидка на простой площадей	20 000
Эффективный валовый доход	180 000
Операционные расходы	77 000
Чистый операционный доход	103 000
Расходы по обслуживанию долга	80 000
Прибыль на собственные средства	23 000
СКСС	23000 : 110000 * 100 % = 20,9 %

Этап 3. Расчет текущей стоимости имущества предприятия. Третьим этапом подхода с точки зрения дохода является преобразо­вание величины прогнозируемого чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость имущества на дату оценки. Этот процесс имену­ется капитализацией и осуществляется путем деления чистого опера­ционного дохода (ЧОД) на ставку капитализации (СК):

Стоимость имущества = Доход / СК

Используя теорию метода прямой капитализации, осуществим оценку некоторых объектов собственности. Условия задачи: для приобретения имущественного комплекса предприятия был привлечен кредит в сумме 300000 долл. Ипотечная постоянная (ставка капитализации на заемный ка­питал) составляет 17,5%. Ожидается, что объект собственности принесет чистый операционный доход (ЧОД) 65000 долл. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают ставку капитализации на собственные средства от капитало­вложений в схожие объекты 19%. Требуется оценить стоимость объекта.

Алгоритм расчета

1) Определим доход заемных средств: Дзс = 300000 долл. * 0,175 = 52500 долл.

2) Определим доход собственных средств: Дсс = 65000 долл. - 52500 долл. = 12500 долл.

3) Определим размер собственных средств, вложенных в объект:

СС =12500 долл. : 0,19 = 65789 долл.

4) Стоимость объекта собственности: Со = 300000 долл. + 65789 долл. = 365789 долл.

Оценка стоимости земли. Например, стоимость земли, входящей в состав имущественного комплекса составляет 100000 долл. Объект собственности приносит постоянный доход в сумме 45 000 долл. Ана­лиз сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 14% ставку капитализа­ции земли и ставку капитализации улучшений 17%.

Решение: стоимость имущественного комплекса определяется следующим образом:

1. Определим доход, который приносит земля:

Дз = С3 х Си = 100 000 долл. * 0,14 = 14000 долл.

2. Определим доход, который приносят собственнику улучшения (здания, сооружения):

Дул. = ЧОД - Дз = 45000 долл. - 14000 долл. = 31000 долл.

3. Определим стоимость улучшений (зданий, сооружений...):

С ул. = Ду / С кул. = 31000 долл. / 0,17 = 182353 (долл.)

4. Оценим стоимость имущественного комплекса:

С_ИК = 182353 долл. + 100000 долл. = 282353 долл.

• Метод прямой капитализации очень прост и в этом его главное достоинство. Однако он очень статичен, будучи привязан к данным одного наиболее характерного года, и поэтому требуется особое внимание к правильному выбору показателей чистого дохода и ко­эффициентов капитализации.

• Метод дисконтирования денежных потоков учитывает способность предприятия приносить периодический доход, который считается основным показателем при оценке стоимости полных прав собствен­ности на предприятие. То есть, используется известная формула ка­питализации:

V = I / K,

где V- текущая стоимость;

I - периодический доход;

К - коэффициент капитализации.

Основным принципом доходного подхода является принцип ожи­дания, поскольку рыночная стоимость предприятия определяется как текущая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды. Дисконтирование будущих доходов - это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимо­сти ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представ­ляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от про­дажи объекта по истечении периода владения. Последовательность применения метода дисконтирования пред­полагает: 1) установление продолжительности периода получения дохода; 2) осуществление прогноза потоков денежных средств по каждому году периода владения. Потоком денежных средств называется ежегодный финансовый итог предприятия, связанный с его основной функциональной деятельностью. Исходными данными в процессе дисконтирования потоков денежных средств являются: S₁ - размер дохода и характер его изменения (постоянный, изме­няющийся с известными темпами роста или падения, изме­няющийся без видимого тренда); S₂ - периодичность получения дохода (ежемесячная, ежекварталь­ная, полугодовая, ежегодная); S₃ - продолжительность периода, в течение которого прогнозирует­ся получение дохода.

Дисконтирование потоков денежных средств путем приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе применения теории стоимости денег во времени и суммирования всех текущих стоимостей. В зависимости от стоящей перед оценщиком задачи дисконти­руются потоки денежных средств, выражающие: 1) чистый операционный доход; 2) доход инвестора до налогообложения; 3) доход инвестора после налогообложения; 4) доход банка по выданному кредиту; 5) доход арендодателя по арендному договору.

Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибы­ли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости и которая отражает ожидания рынка недвижимости. Поскольку норма прибыли прямо пропорционально зависит от риска, то ставка дисконтирования определяется тем, насколько высо­ко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложени­ем средств в покупку данного предприятия. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и, соответственно, меньше те­кущая стоимость будущих доходов. Выручка от продажи (реверсии) объекта недвижимости рассчи­тывается в конце периода владения и приводится к текущей стоимо­сти через ставку дисконтирования. Складываются текущие стоимости потоков доходов и выручка от продажи (реверсии). Стоимость предприятия рассчитывается как разница между суммой доходов за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств. Будущие доходы и расходы образуют потоки денежных средств по каждому шагу расчета. Оценка предстоящих затрат и результатов деятельности предпри­ятия определяется в пределах расчетного периода, продолжитель­ность которого называется горизонтом расчета. Горизонт расчета измеряется количеством шагов расчета.

В методе дисконтированного наличного потока стоимость активов предприятия измеряется их способностью создавать доход. Основным показателем в этом методе является чистый денежный поток. Чистый денежный поток рассчитывается как разница между притоком и оттоком денежных средств за определенное время, рав­ное горизонту расчета.

Предприятие осуществляет три вида деятельности: операцион­ную; инвестиционную; финансовую. Для оценки стоимости предприятия методом дисконтирования будущих потоков оцениваются притоки и оттоки денежных средств. Разность между ними в операционной и инвестиционной деятель­ности называется потоком реальных денег. Сальдо реальных денег - это разность между притоками и оттока­ми денежных средств от всех трех видов деятельности предприятия.

Существует ряд способов исчисления денежного потока: после вычитания из действительного валового дохода (ДВД) всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и бухгалтерской амортизации получается чистый операци­онный доход, который выражается в виде годовой денежной суммы.

Денежный поток (доход инвестора) до налогообложения – это часть чистого операционного дохода, которая остается после выплат по заемным средствам и начисления амортизации. Следует учиты­вать, что расходы по обслуживанию долга не являются расходами в полном смысле этого слова, так как по мере их выплат увеличивается стоимость имущественных прав инвестора; амортизация относится к «неденежным» расходам, поскольку фактически не выплачивается владельцем, а напротив, служит для уменьшения налогооблагаемой прибыли.

Амортизация - это целевое отчисление денежных средств, обес­печивающее компенсацию физического и морального износа основ­ного капитала, используемого предприятием для своей операционной деятельности. Размеры амортизационных отчислений зависят от трех факторов: 1) балансовой стоимости оборудования, входящего в основные производственные средства; 2) предполагаемого срока службы оборудования до момента его списания; 3) избранного предприятием метода начисления норм амортизации. Являясь источником формирования денежного фонда специаль­ного (целевого) назначения, амортизация не перестает быть при этом собственностью предприятия, хотя и вычитается из ее прибыли как издержки производства или налоговые платежи. Отчисления используются только целенаправленно и укрепляют финансовую сторону предприятия. При необходимости осуществить вложение средств для замены изношенных основных средств амор­тизационный фонд станет для предприятия эквивалентным чистой прибыли после налогообложения. Поэтому начисленную амортизацию логично включать в резуль­тат коммерческой деятельности, то есть в денежный поток. Методы начисления амортизации: