2. Методы оценки собственности.

Российская система оценки собственности предусматривает три общепринятых в мировой практике подхода: 1) доходный, 2) затратный; 3) сравнительный. Анализ используемых методов оценки показал, что они не могут быть универсально пригодными во всех жизненных ситуациях. И для каждой конкретной ситуации должны применяться соответствую­щие, наиболее адекватные ей методы оценки, учитывающие вид объ­екта, цель проведения оценки, местоположение объекта, его соци­альную, политическую и экономическую значимость. Именно научно-обоснованная система оценки позволяет осущест­вить цикл мероприятий от диагностики финансового, экономическо­го состояния объекта до поиска потенциальных стратегических инве­сторов, учесть при этом политические, социальные, экономические последствия приватизации. Чтобы правильно выбрать подход и методы оценки, необходимо классифицировать ситуацию оценки с использованием группировки объектов, определить тип сделки, уточнить цель и момент проведе­ния оценки, определить доступность информации и ресурсы, кото­рые могут быть использованы. Рассмотрим последовательно содержание подходов к оценке имущества.

1. Доходный подход. В доходном подходе важнейшим понятием является капитализация дохода, пред­ставляющая собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способ­ности приносить доход. Сущность доходного подхода. Используя доходный подход, оценщик изме­ряет текущую стоимость будущих выгод от владения объектом соб­ственности. Потоки дохода в период владения и выручка от после­дующих перепродаж имущества капитализируются в текущую стои­мость с помощью коэффициентов капитализации. В мировой практике при доходном подходе используются два ме­тода оценки: 1) метод прямой капитализации; 2)метод дисконтирова­ния денежных доходов. Это наиболее универсальные методы, приме­няемые при оценке стоимости любых видов имущества предприятия. Расчет текущей стоимости имущественного комплекса предприятия методом прямой капитализации выполняется в три последовательных этапа.

Этап 1. Расчет ежегодного чистого дохода. Понятие чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений. ЧОД ба­зируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду на условиях рыночной арендной платы, а также на том, что этот доход прогнозируется для одного наиболее характерного года. Расчет ЧОД начинается с расчета потенциального валового дохо­да (ПВД), представляющего собой ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы и других доходов последнего до даты оценки года (или любого наиболее характерного года).

Потенциальный валовый доход (ПВД) может быть получен от эксплуатации имущества, если исходить из того, что на дату оценки оно свободно, вакантно и доступно для сдачи в арен­ду. Расчет ПВД требует от оценщика знания рынка аренды, к кото­рому относится оцениваемое имущество. Необходимо сравнивать оцениваемое имущество с другими, аналогичными, сдаваемыми в аренду объектами собственности и делать поправки на различие ме­жду ними. Лучший способ внесения поправок – это подбор на рынке со­поставимых пар арендуемых объектов. Если такие объекты сходны, за исключением различий в одном или нескольких существенных компонентах, поправки (корректировки) можно рассчитывать на ос­нове рыночных данных. Когда величину поправки нельзя подтвердить рыночными данны­ми, оценщик определяет ее экспертным путем. Помимо дохода в виде арендной платы, владелец имущества мо­жет в процессе владения имуществом получать другие доходы в виде:

1. плату за пользование стоянкой и гаражом;

2. плату за установление рекламы;

3. плату за стационарную антенну и т.д.

Для определения величины ПВД суммарная величина рыночной арендной платы складывается с другими доходами, вытекающими из владения имуществом. Однако, полученный расчетным путем ПВД может быть изменен из-за вакансий (незагруженности объекта собственности), недосбора арендной платы. Всегда имеется вероятность, что часть арендной платы в течение прогнозируемого периода владения имуществом не будет собрана. Стандартов для допусков на наличие вакансий и недосбор денежных средств не существует. Лучший способ для полу­чения подобной информации - рассмотреть сходный объект собст­венности, для которого имеются данные по рентным платежам за продолжительный период, из которых можно узнать, каковы же бы­ли потери на практике по оцениваемому имуществу.

Таким образом, предполагаемые убытки из-за незагруженности помещений (наличия вакансий), смены арендаторов и неуплаты арендной платы (потери при сборе арендной платы), т.е. допуски «на вакансии и недосбор денежных средств» вычитаются из ПВД, и мы получаем эффективный валовой доход (ЭВД).

Для получения ЧОД оценщик проводит анализ расходов. Расходы владельца имущественного комплекса делятся на три группы:

1. посто­янные (фиксированные) расходы;

2. операционные (эксплуатационные) расходы;

3. резерв на замещение.

Постоянные расходы представляют собой налоги на имущество и расходы по страхованию. Эти расходы определяются как фиксиро­ванные, они практически не зависят от степени загруженности объ­екта собственности. Операционные (эксплуатационные) расходы включают в себя рас­ходы типичного года на содержание имущества, предоставление услуг для арендаторов и поддержание потока дохода. В процессе эксплуатации объекта собственности владельцем от­кладываются (резервируются) денежные средства на ремонт водо­проводной системы; канализации; мебели; крыши; лифтов; телефон­ной системы и т. д. Оценщик должен знать, что если даже эти денеж­ные средства не используются владельцем, при оценке собственно­сти они должны учитываться. Условный пример расчета ЧОД. Дано: площадь сдаваемого в аренду офисного здания равна 1000 кв. м. Арендная ставка = 200 долл. / кв. м. Эксплуатационные расходы составляют 30 долл. / кв. м, возрастают на 5% ежегодно. Простой помещений 1-й год - 10 % в год, 2-й год - 5 % в год. Рассчитайте ЧОД за 1-й и 2-й годы.

Показатели	1-й год, долл.	2-й год, долл.
Потенциальный валовый доход	200000	200000
Скидка за простой	- 20000	- 10000
Эффективный валовый доход	= 180000	= 190000
Эксплуатационные расходы	- 30000 (30 х 1000)	- 31500 (30000 + 30000 х 0,05)
ЧОД	=150 000	= 158 500

При оценке имущества предприятия важно определить, какой вид дохода будет использован для капитализации. Выбор вида дохода зависит от характера имущества.

1. Если оценивается имущество с бы­строизнашивающимися элементами или устаревшим оборудованием, для расчета берется показатель чистой прибыли.

2. Если балансовая стоимость имущества с течением времени изменяется не очень суще­ственно (например, здания, сооружения, земля), за основу берется показатель чистого денежного потока.

Расчету дохода предшествует анализ финансового положения пред­приятия или производственной системы, куда входит оцениваемый объект, за ряд лет. Анализируют отчет балансовой и чистой прибыли в соответствии с отчетностью (форма № 2 — отчет о финансовых резуль­татах и их использовании). По результатам анализа составляется про­гноз годовой чистой прибыли (в ден. ед.). Затем чистая прибыль умножается на коэффициент, показывающий долю данного объекта собственности в капитале производственной системы. Если в качестве показателя дохода берется чистый денежный по­ток, он рассчитывается по следующей формуле:

Чистый денежный поток = чистая прибыль + амортизация (износ) + прирост долгосрочной