Организационные аспекты переоборудования (перепланировки) помещений

Если в процессе ремонта планируется провести переоборудование жилого помещения или его перепланировку, необходимо согласовать новый план в Межведомственной комиссии (МВК). Есть фирмы специализирующиеся на оказании услуг заказчику по сбору и согласованию необходимой документации. Стоимость подобных услуг обойдется заказчику в сумму от 1600 у.е. до 2500 у.е. Указанную сумму можно сэкономить, если оформление документов осуществлять без посредников (лично).

Для согласования перепланировки требуются следующие документы: копия документа, подтверждающего право собственности на квартиру (ксерокопия, заверенная нотариусом); выписка из домовой книги; копия финансово-лицевого счета; план БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Предварительно согласовываются в МВК следующие работы: перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов; перемещение и разборка жилых перегородок, а также дверных проемов.

По некоторым вопросам в МВК даже не стоит обращаться. Запрещается производить переоборудование и перепланировки, если это влечет нарушение: несущих конструкций здания, противопожарных устройств, сохранности и внешнего вида фасадов. Сюда относятся переделки, которые затрудняют доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам и ухудшают условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры. А также если в результате реконструкции образуется комната без естественного освещения, приборов отопления или увеличиваются подсобные площади квартир за счет жилой. При отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников. Если строение предназначено к сносу в ближайшие 3 года и включено в соответствующие решения и распоряжения. Если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания и если санузел переносится на место, под которым находится жилая квартира.

Что можно и чего нельзя делать при переустройстве помещений. Объединение туалета одновременно с ванной и коридором возможно, но, поскольку при этом преграждается вход в кухню, нужен проем. Приемлемые его размеры определяются только после изучения конструкции дома: важно учесть серию постройки. В этом случае можно обратиться к архитектору, разработавшему индивидуальный проект и хорошо знающему особенности его конструктивного решения. Как правило, на трех последних этажах ширина проемов может быть максимальной. И наоборот, чем ниже расположен этаж, тем она ближе к стандарту. Это объясняется тем, что внизу нагрузка на несущие стены здания увеличивается. В любом случае необходимо обратиться за консультацией к специалисту.

Если принято решение увеличить жилые комнаты за счет площади балкона, нужно помнить, что при демонтаже оконного проема категорически запрещается переносить батареи отопления. Иначе продление трубы снизит температуру радиаторов на 2-3 градуса, от этого пострадают соседи, проживающие на верхних и нижних этажах. Единственный допустимый выход – повернуть стояк на месте, а радиатор поставить к другой стене.

Увеличение площади коридора за счет жилой комнаты допустимо. Однако при этом не стоит забывать, что в соответствии с законом жилое помещение должно быть площадью не менее 9 м², а шириной не менее 2,25 м.

Перенос санузла допустим только после официального разрешения. Если раньше согласовывали только снос и перенос стен, то теперь Бюро технической инвентаризации рассматривает любые случаи вплоть до перемещения унитаза или раковины.

Полный снос несущих стен запрещен, однако частичный в отдельных случаях допускается, это зависит от этажа. Если квартира расположена на последних этажах, то проблем будет меньше.

Сложнее обстоит дело с перестановкой стояков горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации и газоснабжения. Проведение таких работ за-прещено и согласованию не подлежит. Трубопроводы этих систем из-за большого количества аварий считаются зоной риска. Любой их демонтаж ведет к значительному ослаблению всей системы.

Остекление балконов и лоджий, а также демонтаж вытяжки, вентиляционной шахты и оконных блоков запрещены главным архитектурным управлением города Москвы.

Согласно закону «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» нарушение гражданами, юридическими и должностными лицами порядка оформления и проведения переустройства помещений жилого здания является основанием для отмены дотаций и компенсаций (субсидий) по оплате жилищных и коммунальных услуг, назначаемых из городского бюджета. Если по истечении двух месяцев нарушения не устранены, районные управы могут обратиться в суд с исками о продаже с публичных торгов помещений, находящихся в собственности, или о расторжении договоров найма и аренды жилых помещений. Кроме того, соседи, чьи интересы и права нарушены, также могут обратиться с иском в судебные инстанции.

При самовольной перепланировке для нарушителей предусмотрены штрафные санкции. А это значит, что в дальнейшем невозможно будет продать или обменять квартиру без предоставления разрешения на перепланировку. Поэтому необходимо все делать грамотно и своевременно.

Законодательная база. Ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями предусматривается тремя основными нормативными актами: «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденными Госстроем РФ; Законом города Москвы «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» и Кодексом об административных правонарушениях.

Правила Госстроя. Приняты осенью 2004 года и распространяются на все виды жилищного фонда. Данные правила строго регламентируют любые работы по переоборудованию и перепланировке жилого помещения и обязывают получить на эти действия разрешение. При этом переоборудованием считается, например, замена труб, установка кондиционера, спутниковой антенны, стиральной машины мощнее «Малютки», а также установка электроплиты вместо газовой и многое другое. Перечень содержит массу аналогичных необоснованных требований, не выдерживающих никакой критики. Главное же в том, что Правила противоречат Конституции РФ, и у каждого гражданина есть право обжаловать их полностью или частично в суде. Вероятнее всего, многие этим правом воспользуются, если в их частную жизнь будут вторгаться, например, органы жилинспекции, требуя «привести помещение в прежнее состояние». Особенно это касается индивидуального жилищного фонда, так как в соответствии со статьей 25 Конституции РФ жилище неприкосновенно.

В отношении штрафных санкций, сотрудники РЭУ, ДЕЗов и т.п. применять подобные меры не имеют права. Налагать наказание уполномочены только должностные лица Государственной жилищной инспекции (ст. 23.55 КоАП РФ). Максимальный размер штрафа за самовольную перепланировку – 2000-2500 рублей. В сравнении с затратами на ремонт – сумма минимальная. Однако в случае применения данной меры вторично этого сделать будет нельзя. А заставить виновника устранить нарушения, то есть восстановить первозданный вид квартиры, практически невозможно, так как исполнительного механизма для этого пока не существует.

Что же касается Закона города Москвы №37 от 29.09.99 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» (в Мосгордуме к нему рассматриваются изменения и дополнения), то он предписывает только оформить и зарегистрировать произведенные несанкционированные переустройства. Для этого необходимо обратиться в территориальные органы технической инвентаризации с заявкой о внесении изменений в предусмотренную документацию. Сроки исполнения данных предписаний не ограничены. Предполагаемые изменения и дополнения в этот Закон направлены и на упрощение порядка оформления документов по переустройству. Поэтому в данном вопросе лучше ориентироваться на московское законодательство. Главный принцип этого закона – не заниматься перепланировкой по капитальным стенам, так как это может угрожать разрушением зданию, а людям – гибелью.

Диагностика квартиры и оценка ремонта

Прежде чем начинать востановительные работы в квартире, необходимо определиться, что именно и каким способом нужно обновить, насколько необходимы глобальные переделки.

Предположим, с затеей ремонта все решено и уже нанята бригада мастеров. При этом возможны разные варианты, например такой, когда бегло осмотрев объект, специалисты выносят вердикт, что, помимо полной разборки старого пола, надо сбить еще и всю стяжку под ним. В результате чего, цена увеличивается в несколько раз. Заказчику приходится искать других «специалистов», которые в свою очередь, могут присоветовать поставить «регулируемые полы» на винтах, что обойдется «ненамного дороже». Найдутся и третьи, которые докажут, что ничего делать не надо, достаточно все выровнять саморегулируемым раствором с последующей укладкой художественного паркета и т.д. При этом, как правило, все дают приблизительную оценку.

Поэтому не стоит спешить удалить целиком старое покрытие пола и стен, так как, и старая фанера, и старый паркет могут пригодится для дальнейших работ. Следование советам специалистов не всегда гарантирует отличный результат. Определиться с фронтом работ поможет диагностика помещения. Она поможет решить, нужно ли менять стояки отопления, безопасно ли оставлять старую электропроводку или ее необходимо переделать, а еще какие стены «заваливаются», а какие – нет, есть ли трещины. Помимо прочего, с точностью до 90% можно установить предстоящий расход строительных материалов.

Современные дома строятся улучшеной планировки по хорошим инженерным проектам. Старые имеют массу недочетов: например, не все плоскости в квартире ровные, не все перегородки можно рушить даже при перепланировке. Какие-то стены имеют «завалы», какие-то – нет. Нередко после проведения диагностики выясняется, что, например, стяжечные работы надо проводить локально лишь в «мокрых» помещениях. А именно, на площади 5-6 м², а не на 50 м², как предполагали строители. (Для справки: стяжечные работы в среднем по Москве оцениваются от 8 у.е. за 1 м², демонтажные работы – от 2 до 4 у.е. за 1 м²).

Правильно поставленный диагноз позволит не только сократить время ремонта, но и сэкономить черновые и чистовые отделочные материалы. Опираясь на результаты, можно определить, какого класса мастеров приглашать, чтобы уложиться в имеющуюся сумму (то есть какие допуски в показателях качества приемлемы). Также еще до начала работ станет ясно, решать ли возникшие проблемы декоративно-дизайнерскими методами или для этого потребуется помощь инженера.

Диагностика определит этапы ремонта с точки зрения обоснованности того или иного инженерного решения, стоимости применяемых материалов, цены предстоящих работ. Например, какую-либо трубу, при необходимости, можно перенести в другое место, затратив при этом массу времени и средств, а можно просто отрезать или спрятать в короб из гипсокартона. Результаты исследований квартиры помогут более уверенно общаться с дизайнером представив ему необходимые данные о жилплощади. Определив, какие работы и технологии необходимо применить на объекте, не обязательно приглашать для ремонта крупные строительные компании, цены у которых часто необоснованно завышены. Может оказаться, что достаточно нанять частную бригаду, а руководствуясь соответствующими знаниями, договориться с подрядчиками будет легче.

Сэкономить на ремонте можно разными способами. Например, чтобы объединить две маленькие комнаты в одну просторную, прежде всего необходимо разобрать кирпичную перегородку. Из инструментов достаточно одной монтировки. Можно, конечно, и эту работу возложить на строителей. Но в этом случае разборка стены обойдется заказчику в сумму от 100 до 500 у.е. Демонтировать старое окно самостоятельно опасно. Но удалить со стены старые обои и линолеум с пола не представляет особой сложности.

Компания «Эрби Групп» предлагает достаточно простую схему оценки ремонта вашего помещения.

Для проведения ремонтных работ рекомендуется применять высококачественные материалы. Это поможет сохранить отремонтированное помещение в хорошем состоянии длительное время. К тому же, лучше воспользоваться услугами профессионального архитектора-дизайнера, который сформирует новый образ жилого пространства, а также подберет необходимые материалы и мебель. После этого будет намного проще оценить стоимость ремонтных работ и материалов. Примерный ее расчет заключается в следующем.

Стоимость работы зависит от типа и возраста дома, а также от вида отделки. В данном разделе мы будем говорить о всех работах, возможных в помещении, кроме эксклюзивных (колонны, пилястры, арки, сложные конструкции, выполненные по индивидуальным чертежам, и т.д.). По каждому проекту составляется подробная смета на все работы. На большие объемы дается скидка, которая согласуется на стадии составления сметы на строительные работы.

Старые дома с деревянными перекрытиями – 200-250 у.е./м². Старые дома с ж/б перекрытиями – 180-230 у.е./м². Новые панельные, монолитные и кирпичные дома – 140-190 у.е./м².

Расходные материалы – это материалы, которые используются в подготовительных работах и являются основой для завершающей отделки помещения. Это клеи, шпатлевки, грунтовки, смеси сухие, гвозди, трубы, краны, провода, автоматы защиты и т.д. Стоимость расходных материалов в основном зависит от типа и возраста дома, а также от вида отделки. Эту сумму можно разбить на несколько пунктов.

Старые дома с деревянными перекрытиями – 90-100 у.е./м²; с ж/б перекрытиями – 70-80 у.е./м². Новые панельные, монолитные и кирпичные – 50-60 у.е./м². В офисных помещениях из-за большого количества электромонтажных работ к стоимости каждого этапа надо добавить 15-20 у.е./м².

Отделочные материалы – это материалы, которые применяются для окончательной отделки потолков (краска, натяжные потолки, декоративные панели и др.),стен (краска, обои, декоративные покрытия, декоративные панели и др.), полов (паркет,линолеум, плитка и др.), сантехнические приборы (ванна, унитаз, умывальник и др.),двери, электророзетки, выключатели и др. Расход отделочных материалов на один квадратный метр помещения или площади пола не зависит от типа и возраста дома. В основном общую стоимость отделочных материалов определяют только финансовые возможности. Но существует деление в зависимости от класса ремонта.

Нижняя граница стоимости отделочных материалов – 100 у.е./м². Что вы можете себе позволить купить на эти деньги? Двери – не дороже 150 у.е. за штуку, ванна – 300 у.е., унитаз – 200 у.е., умывальник – 300 у.е., керамическая плитка – 10 у.е., обои – 10 у.е. за рулон, электророзетки и выключатели – 5 у.е. за шт., паркет – не дороже 15 у.е./м². Кондиционер за эти деньги купить невозможно.

Оптимальная стоимость отделочных материалов – 150 у.е./м². Чем возможно располагать в этом случае? Двери – 350 у.е. за штуку; ванна – 700 у.е.; унитаз – 400 у.е., умывальник – 1500 у.е.; керамическая плитка – 20 у.е./м²; обои – 30 у.е. за рулон; электророзетки и выключатели – 12 у.е. за шт.; паркет – 30 у.е./м²; кондиционер – 1200 у.е.

Следующий порог стоимости отделочных материалов – 200 у.е./м². Это значит, что можно либо все материалы купить пропорционально дороже, либо купить дорогую ванну-джакузи, душевую кабину или добротный паркет (за 70 у.е./м²). При этом их цена перекроет разницу предыдущего порога.

Границы следующего порога формально не существует. Главное руководствоваться одним правилом: нельзя ставить дорогую стильную ванну и одновременно покупать керамическую плитку за 10 у.е./м². Все материалы должны быть совместимы по стилю, качеству и цене. И хотя границ этого порога стоимости не существует, можно выделить ее в конкретной сумме в 300 у.е./м². Эта цена позволит купить материалы одного класса.

Определившись по всем трем пунктам, можно получить окончательную стоимость ремонта с материалами. Точность таких расчетов колеблется в пределах 20-30% общей стоимости ремонта, в том случае если расчеты производились при отсутствии проекта. Тогда как при его наличии можно рассчитывать на точность до 5% общей стоимости ремонта.

Таблица 4.7

Стоимость работ в квартирах со свободной планировкой

Площадь квартиры, м2	До 90	90-120	120-150	150-180	более 180
Стоимость работ, у.е./м2	230	210	195	185	180

Данный раздел содержит укрупненные показатели стоимости ремонта квартир. При определении конкретной стоимости ремонтных работ в квартире учитываются многие дополнительные факторы и, в первую очередь, объем работ. По каждому объекту составляется подробный расчет (смета) для каждого вида работ в отдельности.

Таблица 4.8

Стоимость ремонта в квартирах старых домов

Площадь квартиры, м2	До 90	90-120	120-150	150-180	более 180
Стоимость работ, у.е./м2	280-300	250-275	235-255	225-240	215-235

Ремонт с перепланировкой квартиры в домах старой постройки обходится примерно на 20-30% дороже, чем в новых домах со свободной планировкой.

Организация ремонтных работ

Стоимость ремонтных работ достаточно высока, так как в них учтены: амортизационные расходы (до 10% стоимости ремонта); плановые накопления (6-8%); устройство временных сооружений (до 5%); коэффициент стесненности (до 5%); функции генподряда (10-15%); накладные расходы (от 10 до 20%). Отсутствие проекта или другой документации по проведению ремонта помещения рассматривается как выполнение дополнительных работ.

Устройство временных сооружений – это обустройство бытовок, лесов и т.п. Коэффициент стесненности – неудобства, испытываемые строителями при проведении ремонта, когда заказчик проводит частичный (поэтапный) ремонт квартиры и не имеет возможности полностью освободить помещение. А также в тех случаях, когда ремонт проводится на отдельно отведенной площади без использования других помещений.

Единственная работа, которая выполняется строителями безвозмездно (и то не всегда) – это уборка. Поэтому, прежде чем приглашать мастеров, надо подумать, стоит ли переплачивать за ремонт вдвое?

В соответствии с объяснениями менеджеров ремонтных фирм цены на ремонт складываются (без учета стоимости стройматериалов) из следующих величин: зарплаты рабочих (ФЗП); накладных расходов, накоплений, налогов и пр.

Накладные расходы – это коэффициент к ФЗП, который составляет три к одному (3:1). Как это выглядит на практике? Допустим, 5 человек будут работать 2 месяца. Если учесть, что среднемесячный доход специалиста по московскому региону равен 500 у.е., то совокупная зарплата рабочих в нашем примере должна составить (5x2x500) = 5000 у.е. Но... стоит учесть и коэффициент! Поэтому 5000 у.е. надо увеличить втрое, то есть довести до 15000 у.е.

Заказчик, конечно, вправе узнать, что за коэффициент, который вынуждает выдавать рабочим тройную зарплату? На это есть объяснение: «Если нет коэффициента 3, то это означает, что нет затратной части на обслуживание фирмы, следовательно, никто не будет заниматься ремонтом должным образом и осуществлять контроль за ходом работ силами квалифицированных специалистов».

Ремонт через строительную фирму. Московские фирмы дают гарантию на ремонт сроком от года до трех лет. При этом нет никаких гарантий, что по окончании ремонта эту фирму можно будет найти. Поэтому  нужно выбирать компанию с определенной репутацией и серьезным опытом работы на рынке строительных услуг. На что обратить внимание? Для строительных организаций первая лицензия выдается строго на год. Хорошо зарекомендовавшим себя известным компаниям она выдается на 3 года. Понятно, что фирма с годичным документом, не может иметь 10-летний стаж на рынке строительных услуг.

Надо ли заключать с ремонтниками договор? Непременно. Это поможет заранее определить права и обязанности сторон и избежать возможные конфликты и разногласия. Договор поможет обезопасить от всех этих бед.

Самостоятельный наем рабочих. На данный момент выбор рабочих рук в России огромен. Можно найти и специалистов высочайшего класса, которые потребуют 2000 у.е. в месяц, и гостей из ближнего и дальнего зарубежья, услуги который обойдуться в  и 150 руб. в день. Но брать работника на твердый оклад не стоит. Это влияет на производительность труда, и при фиксированной оплате она минимальна. Нанимать специалиста нужно такого, который бы получал с выработки.

Сколь велика разница в цене рабочих рук, столь же неравнозначно и качество результата. Есть, однако, компромисс, можно выбрать одного грамотного «универсала» на зарплату 1000-1200 у.е. и несколько подсобных рабочих с зарплатой от 500 до 600 у.е. Нанимать менее оплачиваемых работников  рискованно, так как подобный контингент зачастую оказывается некомпитентным в вопросе применения тех или иных строительных материалов. Можно немного сэкономить (до 15-20%), взяв рабочих на продолжительный срок (на 3-5 месяцев). Но это удастся в том случае, если характер поручаемых им работ окажется однотипным.

Набирая бригаду, необходимо четко представлять, какую именно работу им планируется поручить. Не существует полностью универсальных специалистов, да и некоторые виды работ требуют высокой квалификации работника. Поэтому надо быть готовым к смене подрядчиков на отдельных этапах ремонта.

Некоторые виды работ запрещено выполнять не специалистам, не имеющим официальных сертификатов на производство работ.  Это вызвано абсолютной необходимостью. Например, профессиональный каменщик, при необходимости, сможет оштукатурить стену, но если он начнет прокладывать электропроводку, то может по неосторожности перерезать штроборезом магистраль отопления или, неправильно соединив кабели, создать надежные предпосылки для будущего пожара.

Начав работы, необходимо тщательно следить за своевременной поставкой материалов. Иначе на простои уйдет вся запланированная экономия от разницы в ценах, например, между штучным паркетом и ламинатом, импортной сантехникой и отечественной и т.д.

Составление дизайн-проекта. Высококлассный ремонт начинается с дизайн-проекта, в котором, кстати, имеется не только эскизная часть. Дизайн-проект – это прежде всего чертежи плюс подбор материалов, комплектация мебелью, схемы электрики, водоснабжения, системы вентиляции, кондиционирования и т.п. Дизайн-проект удобен всем. Заказчик с самого начала видит, как будет выглядеть его квартира. Ремонтная фирма знает, в каком направлении действовать (ведь если клиент что-то додумывает в процессе ремонта, невозможно будет планировать график работ). Элитная отделка диктует идеальную геометрию стен: безупречно прямые углы, ровные стены (не только визуально, но и фактически) и стяжку. Эти подготовительные работы – одни из самых сложных и дорогостоящих.

При эксклюзивном ремонте часто осуществляют перепланировку квартиры: например, расширяют площадь кухни, делают кухню-столовую за счет прилегающей комнаты. Если позволяет пространство, увеличивают санузел.

Гораздо удобнее квартиры со свободной планировкой, т.е. вообще без перегородок. Как правило, они встречаются в элитных новостройках. Очень популярны сейчас перетекающие помещения: холл-гостиная, кухня-столовая. Интересны квартиры-студии, где между обеденной зоной, спальней, кабинетом, зоной домашнего кинотеатра нет ни одной перегородки. Разграничение зон идет за счет отделки пола и потолка. Например, перехода плитки в паркет и снова в плитку. Иногда «играют» уровнем пола, делая на кухне небольшой подиум. Или, например, в рабочих зонах (кухня, прихожая) уровень потолка намеренно ниже, чем в комнатах. В гостиной потолок более высокий, что создает ощущение объема и зрительно разделяет пространство без участия стен. Границу между помещениями можно также подчеркнуть светом.

Кроме того, сейчас наблюдается уход от прямоугольных, квадратных площадей в пользу скругленных.

Что касается собственно отделочных материалов, то пик популярности сейчас переживает гипсокартон – очень пластичный материал, принимающий практически любую форму, и простой в монтаже. Из него изготавливают многоуровневые потолки с перепадами, подсветкой, колонны, декоративные элементы, круглые стены, ниши.

В коридоре, прихожей, кухне, санузле, как правило, кладут плитку. Паркет предназначен для комнат, поскольку это более мягкий, уязвимый материал. Плитка же создает ощущение прохлады, поэтому под нее принято делать «теплый пол». Сейчас модно заказывать полы из натурального камня (мрамор, гранит), хотя вряд ли это целесообразно с учетом российского климата. Кроме того, такой пол нуждается в подогреве.

Выбор отделочных материалов огромен. Поэтому лучше проконсультироваться со специалистами. Однако услуги дизайнера весьма дороги. Обойдуться они в среднем около 40 у.е./м². Компьютерный дизайн стоит дешевле – около 15 у.е./м². Лучше просмотреть подшивку журналов по дизайну квартир и интерьеров и подключить собственное воображение.

Если хочется, чтобы квартира напоминала дорогую, изысканно украшенную шкатулку, но не позволяют финансовые возможности можно попробовать иначе расставить акценты в оформлении квартиры. Например, фрагментарно использовать дорогие материалы в отделке помещений, наиболее важных с точки зрения владельца. Можно поклеить шикарные шелкографические обои не во всей квартире, а только в спальне. При желании иметь  стильную ванную комнату, можно вложить большую часть запланированных на ремонт денег на приобретение дорогой фирменной сантехники, плитки и стильных зеркал, ограничившись в остальных помещениях отделкой поскромнее. Любители кухонных посиделок не пожалеют сил и средств, сделав на кухне «теплый» пол и облицовав стены натуральным деревом. Шик наиболее популярных мест способен полностью затмить скромность прочих помещений квартиры.

О чем предупреждают юристы. Не стоит думать, что ремонт будут делать высокопрофессиональные мастера. Квартирный ремонт, как правило, выполняют небольшие частные фирмы. Чаще всего они привлекают к работам наемных рабочих из числа приезжих иногородних строителей. Своих специалистов в любой организации буквально единицы. Поэтому шанс, что для ремонта будут привлечены профессиональные кадры, невелик.

А значит, чтобы быть уверенным в качестве ремонта , нужно придерживаться определенного порядка взаимоотношений со строителями и оформления документов. Этот алгоритм достаточно прост и состоит из следующих этапов: договор – смета – оценка выполненных работ специалистом – акт приемки-передачи – окончательная оплата. При этом любое нарушение этого порядка грозит обернуться неприятными последствиями. Рассмотрим каждый из этапов.

Договор – это основа всех взаимоотношений подрядчика и заказчика. В дальнейшем возможность защиты прав потребителя во многом зависит от того, как составлен договор. Рекомендуется при заключении договора на выполнение работ (оказание услуг) указывать в нем перечень объема и стоимости работ, а также количества используемых материалов, порядок оплаты, сроки начала и окончания работ. К договору составляется смета. Она может быть приблизительная или твердая. При твердой смете исполнитель может потребовать увеличения финансирования только в том случае, если существенно возросли расценки на приобретаемые материалы, чего нельзя было предусмотреть при заключении договора. Особое внимание необходимо обратить на ответственность сторон.

После окончания ремонта перед подписанием акта приемки-передачи рекомендуется осмотреть жилище со специалистом, получив его профессиональное экспертное заключение по качеству строительных и отделочных работ. Хотя обратиться к специалисту лучше еще до начала ремонта с целью определить, как лучше и экономичней ремонтировать квартиру. Все, что отметил эксперт, заносится в акт приемки-передачи без стеснения. Фирма обязана устранить все дефекты и недоделки.

Наконец, оплата. Не следует оплачивать всю стоимость работ заранее. Обычно фирмы берут аванс в размере 25-50% от общей стоимости по договору. Хотя в пункте 6 Правил бытового обслуживания населения, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 1025 от 15.08.97 г., указано, что потребитель вправе производить оплату после окончательной сдачи производителем работы (услуги). И лишь с согласия потребителя работа (услуга) может быть оплачена при заключении договора полностью или путем выдачи аванса.

Излишне говорить, что заключать договор нужно только с официально зарегистрированной организацией. Если фирма отклоняется от подписания договора с учетом пожеланий клиента, можно смело отказываться от услуг такого подрядчика. Перед тем как подписывать документ лучше проконсультироваться с юристом. Важно помнить, что лучше заплатить экспертам, юристам и, получив квалифицированные советы, быть готовым к любым поворотам, чем остаться один на один с матерыми вымогателями.

Контроль за ходом работ. Чтобы окончательные результаты ремонта не разочаровали, нужно контролировать ход работ отдельно по каждому из ее этапов.

1. Для соблюдения сроков ремонта желательно составить график производства работ или их перечень с указанием времени выполнения отдельных операций и придерживаться достигнутой договоренности с исполнителем. В случае отступления от контракта на промежуточном этапе можно требовать у исполнителя объяснения причин и разъяснений, как он намерен наверстать упущенное. И при этом быть готовым отодвинуть сроки окончания работ на соответствующее время. Если период их сдачи принципиально важен, при первом же отставании от графика лучше нанять дополнительного подрядчика. Разумеется, без увеличения общей суммы сметы.

2. Даже при незнании тонкостей строительных операций нужно следить за правильностью использования и хранения материалов: чтобы не портились, не выбрасывались в отходы. Все плоскости, линии, углы должны быть прямыми – параллельными и перпендикулярными. Лакокрасочные составы наносятся тонкими ровными слоями с промежуточным высыханием.

3. Необходимо соблюдать дисциплину труда. Следить, чтобы численность работников не была меньше предварительно оговоренной. Они обязаны приходить и уходить в определенные часы. В рабочее время подрядчики не должны заниматься посторонними делами.

4. Качество предоставляемых материалов должно быть высокого уровня. Между прочим, именно тот ремонтник, которому приходится работать непосредственно с материалами, даст им самую объективную оценку; поэтому говорить надо непосредственно с исполнителями.

Как вести окончательные взаиморасчеты

Прием выполненных работ надо обязательно разбить на этапы, которые должны быть привязаны к срокам и видам выполненных работ. Они предварительно согласовываются в общей или детальной форме, потому что это будет привязано к авансовому платежу, а расчетная часть является ключевой между заказчиком и исполнителем.

Лучше всего, вести взаиморасчеты с теми подрядчиками, которые согласны начать работы за свой счет. Первый аванс (при коротких сроках ведения работ) не должен превышать стоимости материала.

Дальнейший расчет с исполнителем должен производиться с задержкой на объем выполненных работ не менее 30% от выполнения. Это необходимо для страховки заказчика, так как в случае разрыва отношений с исполнителем новые рабочие, если согласятся доделать чужую работу, обязательно затребуют намного больше оставшихся средств на завершение ремонта.

Окончательный расчет лучше произвести через пару дней после приема работ, для того чтобы оценить сделанное и указать на скрытые дефекты. Если таковые, конечно, обнаружатся, поскольку прятать свои огрехи строители умеют.