• 12. Ипотечное кредитование

Ипотечный кредит – долгосрочный кредит, выдаваемый юр и физ лицам под залог находящегося у них в собственности невдижимого имущества

Классификация:

1. По объекту

2. По целям кредитования

3. Категориям заемщиков

4. Срокам

5. И тд

Предметом ипотеки может быть имущество, принадлежащее заемщику на правах собственности, в том числе земельные участки; предприятия, как комплекс (со всем имуществом); здания и сооружения, используемые в предпринимательской деятельности; и дримущество.

Цели:

1. Производственные (строительство объектов производственного и непроизводственного назначения, реконструкция, перепрофилирование, расширение производства, финансирование иноваций и тд)

2. Жилищные кредиты (приобретение земли под строительство, приобритение жилья, строительство жилья)

Перед выдачей ипотечного кредита банки занимаются предварительным отбором потенциальных заемщиков определением вида ссуды, сбором документации для определения кредитоспособности, для анализа права собственности на предмет ипотеки, занимается оценкой земельного участка или здания/помещения, переданного в залог.

2.

Для ипотечного кредита характерно:

1. Заложеное имущество остается у заемщика, он пользуется им в соответствии с назначением и обязан обеспечить сохранность, исправное состояние заложенного имущества, несет все расходы, связанные с его содержанием.

2. Заемщик может сдать имущество в аренду или безвозмедное пользование

3. Заложенное имущество может быть отчуждено (продано, подарено, обменено, внесено в качестве залога), если залогодержатель дал на это согласие

4. Гос регистрация прав на недвижимое имущество и сделки с ней

5. Оформляется договором об ипотеке и может быть оформлена закладная

Законодательство:

Основной док, регламентирующий проведение данных операций, - ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)».

Кредитные ресурсы для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов банки могут формировать следующим образом: путем открытия накопительных счетов, путем выпуска и размещения жилищных сертификатов, путем получения кредитов у других банков и тд.

• 13. Залоговые операции банков

Залоговые операции – это операции банка, связанные с оформлением залога и реализацией прав залогодержателя (т.е. кредитора) по основному обязательству, обеспеченному обязательству залога.

Залоговые отношения регулируются следующими нормативными актами:

• Гражданским кодексом РФ;

• Федеральный закон от 29.05.1992 №2872-1 «О залоге».

Сущность залога: кредитор (залогодержатель) приобретает право в случае неисполнения должником обязательств получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед др. кредиторами залогодателя.

Преимущества залога: залог обеспесивает все обязательсва заемщика по кред договору (осн долг, %, возможные неустойки).

Требования к предмету залога:

• достаточность (количественная характеристика залога) – стоимость предмета залога должна быть достаточной для обеспечения всех требований (по основному долгу, процентов, неустойке, рискам и расходов по хранению залога);

• приемлемость (качественная характеристика залога) – ликвидность, стабильность цен, возможность страхования, контроль за качество и сохранностью залога, также залог должен быть в собственности залогодателя.

В зависимости от предмета залога различают:

1. Залог имущества движимого и недвижимого (например, товарно-материальные ценности, здания, сооружения, оборудование, предприятие как комплекс в целом, драгоценные металлы, ценные бумаги, денежные средства и др.);

2. Залог имущественных прав (право аренды, право на получение дивиденда по акциям, право автора на вознаграждение)

В зависимости от того, где хранится залог, и каковы права пользования выделяют:

1. Заклад – имущество передается на хранение кредитора, и он отвечает за сохранность;

2. Твердый залог – заложенное имущество остается у залогодателя, и он не имеет права пользоваться этим имуществом;

3. Залог товаров в обороте – залогодатель имеет право расходовать заложенное имущество, но пополнять его до необходимой суммы.

Если заложенное имущество остается у залогодателя, то он обязан осуществить его сохранность, застраховать предмет залога и сообщить кредитору о сдаче имущества в аренду или изменения его местонахождение.

Залог оформляется договором о залоге. Он составляется в письменной форме. Но в то же время он не является самостоятельным документом и действует только с кредитным договором.

В договоре о залоге указывается:

• предмет залога;

• его характеристика и стоимость;

• основные условия кредитного договора;

• местонахождение заложенного имущества;

• страхование;

• права и обязанности сторон;

• ответственность;

• реквизиты, юридические адреса, подписи.