18.Договір найму (оренди): поняття, юридичні ознаки, сторони, істотні умови та форма. (759)

Найм (оренда) - договір, за яким наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно в користування за плату або на певний строк.

Ознаки: є консенсуальним(момент згоди) Однак у тих випадках, коли укладення договору оренди збігається з фактичною передачею майна, він є реальним; є двостороннім та відплатним

Види:

1) за часом: із встановленим строком і без встановленого строку;

2) майна: оренда рухомого майна (договори прокату, найму (оренди) транспортного засобу тощо), оренда нерухомого майна (договори найму (оренди) земельної ділянки, найму будівлі або іншої капітальної споруди, оренда водного об'єкта тощо).

Сторони: наймодавець (власник майна, що передається у найм; особа, якій належать майнові права, що передаються у найм;особа, яка уповноважена за законом або договором на укладання договору найму певного майна,наймач.

Протягом дії договору оренди особа наймодавця може змінюватися у випадках переходу права власності на предмет договору оренди. Щодо особи наймача закон не встановлює спеціальних вимог, тому ним може бути будь-яка фізична чи юридична особа.

Істотні умови:строк,предмет,плата. Предметом договору оренди може бути:

1) річ, що: 1) є неспоживною, тобто зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні протягом тривалого часу (ст. 185 ЦК України); 2) визначена індивідуальними ознаками, тобто наділена тільки їй властивими ознаками, що вирізняють її з-поміж інших однорідних речей, індивідуалізуючи її

2) сукупність таких речей, у тому числі цілісні майнові комплекси;

3) майнові права, зокрема право на земельну частку (пай), речові права на чуже майно тощо.

Ризик випадкового знищення або пошкодження речі, яка є предметом договору оренди, несе її власник Якщо наймач затримує повернення речі наймодавцю, цей ризик покладається на нього

Невстановлення строку оренди в договорі не тягне його недійсність(вважається укладеним на невизначений строк.)

Якщо сторони не встановили в договорі розмір орендної плати, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення (можливості використання, ступеня зношеності предмета договору, розміру принесених ним прибутків або кількості отриманої продукції чи плодів тощо) - зазвичай вноситься щомісячно.

З метою захисту інтересів сторін, насамперед наймодавця, ЦК України передбачає можливість періодичного перегляду, зміни (індексації) розміру плати.

Для оренди певних видів майна закон встановлює вимоги щодо укладання договору в письмовій або нотаріально посвідченій формі , в інших випадках – загальні положення щодо правочинів.

19. Права та обов’язки сторін за договором найму (оренди).

Права та обов'язки наймодавця:

1) зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк встановлений договором, інакше наймач має право вимагати:

2) передання майна і відшкодування збитків завданих затримкою.

3) відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків.

4) зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору та її призначенню.

5) зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею. Інакше завдана наймачеві шкода відшкодовується наймодавцем.

6) може гарантувати якість речі протягом всього строку найму. Якщо у такої речі виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, то наймач має право вимагати:

7) заміни речі.

8) зменшення розміру плати за користування річчю.

9) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення.

10) розірвання договору і відшкодування завданих збитків.

11) зобов'язаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, а якщо він не повідомив, то наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору і відшкодування збитків.

12) зобов'язаний провести капітальний ремонт речі за свій рахунок якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню за призначенням та умовами договору,то наймач має право6

13) відремонтувати річ зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю або відшкодування вартості ремонту.

14) розірвання договору і відшкодування збитків.

Права та обов'язки наймача:

1) Зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі, а якщо наймач не переконається у справності речі, то річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

2) зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору та немає права самочинно змінювати стан речі. Інакше наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

3) зобов'язаний справляти плати за користування річчю, розмір якої визначається домовленістю сторін і яка може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом 3 місяців, то наймодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення речі.

4) має право вимагати зменшення плати якщо через обставини за які він не відповідає можливість користування майном істотно зменшилася.

5) може здійснювати страхування речі якщо це передбачено договором або законом.

6) проводить за свій рахунок поточний ремонт речі.

7) має право передавати річ у користування іншій особі (піднайм) за умов:

8) наявності згоди наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

9) строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму.

10) має право власності на плоди, продукцію, доходи одержані ним у результаті користування річчю переданою у найм.

11) може поліпшити річ яка є предметом договору найму лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, то наймач має право на їх вилучення. А якщо вони не відокремлені від речі, то має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок їх плати за користування річчю. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити від шкоди для речі він не має права на відшкодування їх вартості.

12) зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини, проте наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця.

13) зобов'язаний відшкодувати шкоду завдану третім особам у зв'язку з користуванням річчю переданою у найм.

14) має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, повідомивши про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк встановлений договором. Якщо він не встановлений договором, то в розумний строк.

15) має переважне право перед іншими особами на її придбання.