Государственный кадастровый учет недвижимости

Кадастр - систематизированный, официально составленный на основе периодических или непрерывных наблюдений свод основных сведений об экономических ресурсах страны.

Кадастр основывается на топографической съемке границ участков недвижимой собственности, которым присваиваются надлежащие обозначения.

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных сведений¹²².

Кадастровый учет осуществляется для земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Может применяться в отношении подземных сооружений

Не применяется в отношении:

• участков недр;

• воздушных судов;

• морских судов;

• судов внутреннего плавания;

• космических объектов;

• предприятий как имущественный комплекс

Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на бумажных и (или) электронных носителях. При несоответствии между сведениями на бумажных носителях и электронных носителях приоритет имеют сведения на бумажных носителях.

Кадастровые сведения являются общедоступными, за исключением кадастровых сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом.

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный номер (далее - кадастровый номер), который присваиваются органом кадастрового учета.

Например, кадастровый номер объекта недвижимости:

47:01:1536001:1110 или 78:10:5550:23

47 или 78 – это кадастровый округ – Ленинградская обл./Санкт-Петербург

01 или 10 – кадастровый район – Выборгский/Калининский

1536001 или 0005550 – кадастровый квартал

1110 или 23 – земельный участок/ОКС

В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы.

Кадастровым округом является часть территории РФ, в границах которой осуществляется ведение государственного реестра недвижимости кадастрового округа. Государственный реестр недвижимости кадастрового округа является составной частью Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровый округ включает в себя, как правило, территорию субъекта РФ, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории. Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы.

Кадастровый район включает в себя, как правило, территорию административно-территориальной единицы субъекта РФ.

Территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы. Кадастровый квартал является наименьшей единицей кадастрового деления территории кадастрового района, на которую открывается самостоятельный раздел государственного реестра земель кадастрового района и ведется дежурная кадастровая карта (план).

Кадастровый квартал включает в себя, как правило, небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории.

В процессе кадастрового деления кадастровым кварталам присваиваются кадастровые номера. Кадастровый номер кадастрового квартала состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района в кадастровом округе и номера кадастрового квартала в кадастровом районе.

Геодезическая и картографическая основы кадастра создаются и обновляются в соответствии с Федеральным законом от 26 декабря 1995 года № 209-ФЗ "О геодезии и картографии".

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, если объектом недвижимости является помещение;

6) площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

В государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости:

- ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения кадастрового номера, и дата его присвоения, сведения об организации или органе, которые присвоили номер;

- адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости;

- сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав;

- сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения;

- сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;

- сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка;

- категория земель, к которой отнесен земельный участок;

- разрешенное использование участка;

- назначение здания (нежилое здание, жилой дом или

многоквартирный дом);

- назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение);

- вид жилого помещения (комната, квартира);

- назначение сооружения;

- количество этажей (этажность), в том числе подземных этажей;

- материал наружных стен;

- почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости или правообладатель объекта недвижимости;

- сведения о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении объекта недвижимости;

- год ввода в эксплуатацию здания или сооружения;

- сведения о прекращении существования объекта недвижимости.

Государственный кадастр недвижимости состоит из следующих разделов:

1) реестр объектов недвижимости;

2) кадастровые дела;

3) кадастровые карты.

Реестр объектов недвижимости представляет собой документ, в котором содержатся записи об объектах недвижимости в текстовой форме.

Кадастровые дела представляют собой совокупность скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых внесены соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства.

Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде:

1) копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости;

3) кадастрового паспорта объекта недвижимости;

4) кадастрового плана территории;

5) кадастровой справки.

Кадастровая выписка об объекте недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую запрашиваемые сведения об объекте недвижимости.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

Кадастровый план территории представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения.

Кадастровая справка представляет собой систематизированный свод кадастровых сведений об объектах недвижимости, расположенных на указанной в соответствующем запросе территории, или их отдельных видах.

Кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости в кадастровом округе, в границах которого расположен данный объект недвижимости.

Кадастровый инженер - физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера и вправе осуществлять кадастровую деятельность.

Орган кадастрового учета ведет государственный реестр кадастровых инженеров.

Кадастровый инженер может выбрать следующие формы организации кадастровой деятельности:

1) в качестве индивидуального предпринимателя;

2) в качестве работника юридического лица на основании трудового договора.

Каждый кадастровый инженер должен иметь печать, штампы, бланки, на которых указываются адрес (место его нахождения) и идентификационный номер его квалификационного аттестата. Кадастровые инженеры вправе создавать на добровольной основе некоммерческие объединения в форме некоммерческого партнерства - саморегулируемые организации в сфере кадастровой деятельности.

Определен объем знаний, которыми должны обладать кадастровые инженеры.¹²³

Утвержденная программа квалификационного экзамена на соответствие требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам, состоит их четырех разделов, содержащих различные вопросы о понятиях объекта недвижимости и вещных прав на него, содержании кадастровой деятельности, порядке ведения государственного кадастра недвижимости и осуществления государственного кадастрового учета, порядке осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По договору подряда на выполнение кадастровых работ кадастровый инженер обязуется обеспечить выполнение кадастровых работ и передать заказчику соответствующие документы.

Цена подлежащих выполнению кадастровых работ определяется сторонами договора подряда на выполнение кадастровых работ путем составления твердой сметы.

В результате кадастровых работ кадастровый инженер передает заказчику следующие документы:

1) межевой план (для заявления о постановке на учет земельного участка);

2) технический план (для заявления о постановке на учет здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства);

3) акт обследования (для заявления о снятии с учета здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства) (рис.12.4, 12.5).

Рис.12.4.Кадастровая деятельность

Рис. 12.5. Кадастровы инженер

Кадастровые инженеры осуществляют кадастровую деятельность в отношении земельных участков с 1 марта 2008 года, в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства с 1 января 2010 года.

Государственный кадастровый учет или государственный технический учет объектов недвижимости, осуществленные до дня вступления в силу Закона «О государственном кадастре недвижимости» или в переходный период его применения признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии законом.

Предельные максимальные цены кадастровых работ в зависимости от видов объектов недвижимости могут устанавливаться субъектами РФ на период до 1 марта 2015.

В РФ ведется масштабная работа по формированию государственного кадастра недвижимости в рамках государственных программ, однако, эффективному расходованию бюджетных средств по этии программам мешает столь же масштабная коррупция.

Например, Счетная палата (СП) совместно с Федеральной службой безопасности (ФСБ) проверила выполнение Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости». По результатам проверки выявлены финансовые нарушения на сумму 23,9 млрд руб., в том числе нецелевое расходование средств в сумме 2,5 млрд руб.. В докладе аудиторов указывается, что отчет о работах по многим контрактам отсутствует, а трудоемкие и дорогостоящие работы по внедрению программных средств на всей территории страны выполнялись исполнителями за 3–5 дней.

Подпрограмма «Создание системы кадастра недвижимости» осуществляется в рамках ФЦП «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости». В соответствии с подпрограммой в России должен был появиться государственный кадастр недвижимости, чтобы создать базу для налогообложения земли, объектов недвижимости и прав на них.

Из отчета СП следует, что изначально необходимости создания подпрограммы в рамках ФЦП «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости» не было, так как заявленные в подпрограмме цели были аналогичны целям реализуемой ФЦП. «В результате на реализацию подпрограммы были израсходованы десятки миллиардов рублей, при этом на 1 января 2013 года государственного кадастра недвижимости (ГКН) действующего на всей территории РФ, наполненного сведениями об объектах недвижимости и являющегося источником формирования налоговой базы, так и не создано».

На реализацию подпрограммы в течение 2006–2012 годов было выделено 52,8 млрд руб., в том числе 43,3 млрд из средств бюджета. Проверка проводилась в рамках плана работы СП на 2013 год, но инициирована она была в том числе Минэкономразвития. На данный момент планируется следующая ФЦП, и чтобы не повторять ошибок, мы провели работу совместно с ФСБ. Результаты оказались не очень убедительными. Выявлены в том числе существенные финансовые нарушения, которые будут рассматриваться правоохранительными органами.

Основной объем нарушений пришелся на сферу IT-инфраструктуры и IT-технологий, а также картографии. Так, в рамках одного из мероприятий ФЦП «Сопровождение автоматизированной информационной системы ведения государственного кадастра недвижимости» с ЗАО «Крафтвэй корпорэйшн» были заключены два госконтракта стоимостью 173,2 млн руб. в 2011 году и 215,5 млн руб. в 2012 году на сопровождение и мониторинг информационно-телекоммуникационной инфраструктуры центрального аппарата, территориальных органов и подведомственных организаций. В техзаданиях по контракту указывалось, что услуги должны оказываться в строгом соответствии с проектной, технической, эксплуатационной и иной документацией при ее наличии. При этом эксплуатационная документации отсутствует.

Контракт на 2013 год по сопровождению информационно-телекоммуникационной структуры стоимостью 110,9 млн руб. изначально должен был выполнять все тот же «Крафтвэй». Однако в нарушение условий контракта, который не предполагал найма третьих лиц, компания привлекла субподрядчика — ООО «ТехноКАД». Стоимость договора, заключенного с субподрядчиком, не превышала 16,5 млн руб., тогда как в коммерческом предложении, представленном данной фирмой перед проведением аукциона, стоимость работ составляла 109 млн рублей, что почти в семь раз превышала стоимость работ, выполняемых по договору субподряда.

Первоначально на реализацию «Сопровождение автоматизированной информационной системы ведения государственного кадастра недвижимости» предусматривались средства в размере 768 млн руб.. Всего за период реализации подпрограммы финансирование по данному мероприятию было увеличено на 1,4 млрд руб., или на 178%.

Нормативные документы, подтверждающие создание и ввод в промышленную эксплуатацию автоматизированной информационной системы государственного кадастра недвижимости (АИС ГКН), отсутствуют.

В докладе аудиторов также отмечается, что многие трудоемкие и дорогостоящие работы выполнялись исполнителями всего за несколько дней.

Так, на реализацию внедрения АИС ГКН было выделено 1,6 млрд руб.. В рамках одного из госконтрактов стоимостью 92,6 млн руб., исполнителем которого является ФГУП «ФКЦ «Земля», предполагалось за шесть дней выполнить работы по внедрению АИС ГКН в 79 субъектах РФ. Как следует из отчета СП, аналогичная работа предусматривалась техническим заданием к другому контракту, стоимостью 185,2 млн руб. сроком на год.

Напомним, что недавно ведомство сформировало новую ФЦП «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014–2019 годы)», на которую просит 62 млрд руб. Как указывается в программе, бюджет получит за шесть лет 5,1 трлн руб. в качестве налога на землю и имущество, которые будут собраны при помощи новой системы.

Однако ключевые показатели эффективности новой ФЦП слишком высокого уровня, что не позволяет оценить ее эффективность. Например, по одному из КПЭ динамика улучшения качества кадастра за 6 лет всего 4%, на что тратится 64 млрд. Кроме того, не ясно, например, почему выделяется 17 млрд на создание центров архивного хранения, тогда как мы переводим услуги в электронный вид таким образом разгружая Росреестр от документации. Кроме того, в ФЦП не проглядывается основной задачи — защиты прав потребителя, гарантий прав собственности. Документ требует существенной доработки.¹²⁴.