8.4.2. Аренда земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга

В Санкт-Петербурге аренда государственных земель может осуществляться как без права строительства зданий и сооружений, так и с правом строительства зданий и сооружений (рис. 8.12.)

Рис. 8.12. Виды аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга⁸⁷

Правительство Санкт-Петербурга вправе установить временный порядок предоставления земельных участков в долгосрочную аренду на торгах для целей разработки градостроительной и иной документации с последующим разрешением арендаторам земельных участков осуществить застройку арендуемых земельных участков.

Формы договорных отношений при предоставлении земельных участков в аренду для строительства и реконструкции объектов недвижимости города.

В Санкт-Петербурге используются различные формы договорных отношений с инвесторами при предоставлении городом земельных участков в аренду для строительства, а также реконструкции (завершения строительства) объектов недвижимости города.

1. Договор аренды земельного участка⁸⁸. 

2. Договор аренды земельного участка, предоставляемого для проведения изыскательских работ⁸⁹. Срок действия для проведения изыскательских работ и разработки документации - 11 и 6 месяцев соответственно.

3. Договор аренды земельного участка, предоставляемого для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, а также разработки проектной документации⁹⁰. Срок действия договора - 6 лет. В течение срока действия Договора размер арендной платы за Участок не подлежит пересмотру.

В случае продления срока действия Договора Арендодатель вправе изменить размер арендной платы за Участок в бесспорном и одностороннем порядке с учетом функционального назначения Объекта и в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга.

Арендодатель обязан по требованию Арендатора заключить дополнительное соглашение к Договору о продлении его срока действия на 49 лет при условии, что строительство Объекта закончено Арендатором в срок, указанный в Договоре. В случае если в соответствии с разработанной документацией на Участке предполагается создание многоквартирного дома, Арендатор принимает меры по созданию товарищества собственников жилья до момента сдачи в эксплуатацию законченного строительством Объекта.

4. Инвестиционный договор.

Инвестиционный договор включает в себя разделы, касающиеся:

- предмета договора;

- характеристик инвестиционного проекта;

- платежей   по   договору   (предусмотрены   2   варианта  внесения платежей по выбору инвестора - единовременная или поквартальная оплата (с возможностью досрочной выплаты));

- графика осуществления инвестиционного проекта;

- обязанностей сторон;

- ответственности сторон (невыполнение обязательств по договору влечет уплату штрафа или пени);

- порядка    изменения    и    расторжения    договора   (в   договоре предусмотрены  основания   как  для  расторжения   договора   по требованию города в судебном порядке, так и в бесспорном одностороннем   порядке  (в   случае   отсутствия   договора аренды земельного      участка,  необходимого   для завершения строительства/реконструкции объекта недвижимости)).

5. Договор аренды земельного участка, предоставляемого для  завершения строительства/реконструкции объекта недвижимости

6. Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях⁹¹.

Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях - смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий⁹² (обязательство арендатора о перечислении в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств на развитие городской инфраструктуры⁹³) предусматривает следующее:

- арендатор в соответствии с условиями договора перечисляет в бюджет Санкт-Петербурга денежные средства, составляющие отчисления в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры; 

- установление ставки рефинансирования Банка России (взамен ставки дисконтирования, примененной в отчете о рыночной стоимости объекта инвестирования) в качестве ставки процентов, начисляемых на сумму квартальных платежей, в случае предоставления рассрочки;

- момент, с которого подлежат начислению указанные проценты: дата подписания договора;

 - инвестору     предоставлена     возможность     досрочно    исполнить обязанность по перечислению денежных средств в бюджет.

  Такой порядок перечисления денежных средств призван привлечь в инвестиционно-строительный сектор экономики Санкт-Петербурга крупный капитал, в том числе кредитные средства банковских организаций, поддержать малый и средний строительный бизнес, а также явиться дополнительным средством контроля инфляционных процессов.

7. Договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства⁹⁴.

8. Договор безвозмездного срочного пользования земельным участком⁹⁵.

9. Соглашение о застройке земельного участка, предоставленного на праве постоянного пользования;

10. Дополнительное соглашение о застройке  земельного участка к договору аренды земельного участка⁹⁶.