8.2. Способы приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

8.2.1. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

Для создания рынка недвижимости, раз­вития ипотеки, упорядочения земельных и гражданских правоотношений необходимо обеспечить переход от права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками к праву собственности и праву аренды, а также сократить государствен­ную монополию на земельном рынке⁷².

Федеральным за­коном от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного ко­декса Российской Федерации» прямо была предусмотрена обязанность всех юриди­ческих лиц (за исключением органов го­сударственной власти и органов местного самоуправления, государственных и муни­ципальных учреждений, а также казенных предприятий) сначала до 1 января 2004 года, потом до 1 января 2006 года, затем до 1 января 2008 года, позднее – до 1 января 2010 г. переоформить право ПБП своих земельных участков на право собс­твенности или право их аренды.

В соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 27.12.2009), юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 года.

Цена продажи земельных участков после 1 января 2012 года

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собс­твенникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной ор­ганами исполнительной власти и органами местного самоуправления соответственно⁷³. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается:

- в отношении земельных участков, на­ходящихся в федеральной собствен­ности, - Правительством РФ;

- в отношении земельных участков, которые находятся в собственности субъектов РФ или государственная собственность на ко­торые не разграничена, - органами го­сударственной власти субъектов РФ;

- в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собс­твенности, - органами местного само­управления.

При этом установлено, что указанная цена земельных участков не должна пре­вышать их кадастровую стоимость, а до установления Правительством РФ, органом государственной влас­ти субъекта РФ или ор­ганом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадас­тровой стоимости.

При этом установлено, что переоформить ПБП земельными участками, на которых рас­положены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодо­рожные линии и другие подобные сооруже­ния (линейныe объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность, юридические лица могут до 1 января 2015 года. Предполагает­ся, что до 2015 года будет решен вопрос о возможности переоформления ПБП земельными участками, на которых рас­положены линейные объекты на условиях сервитута (в настоящее время такая воз­можность законодательством не установ­лена), что значительно снизит издержки на переоформление ПБП соответствую­щих юридических лиц.

В соответствии с Законом № 212-ФЗ с 1 января 2013 года вступила в силу статья 7.34 Кодекса РФ об админис­тративных правонарушениях, устанавлива­ющая административную ответственность в виде штрафа в размере от 20 до 100 тысяч рублей за нарушение юриди­ческими лицами установленных земельным законодательством сроков и порядка приобретения или пере­оформления ПБП земельными участ­ками на право их аренды.

Размер арендной платы при переоформлении юридическими лицами ПБП земельными участками

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, ус­танавливаются соответственно Правитель­ством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления⁷⁴.

При переофор­млении юридическими лицами ПБП земельными участками размер арендной платы на год устанавливается:

- в пределах 2 % от кадаст­ровой стоимости арендуемых земель­ных участков;

- в пределах 0,3 % от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сель­скохозяйственного назначения;

- в пределах 1,5 % от ка­дастровой стоимости арендуемых зе­мельных участков, изъятых из оборо­та или ограниченных в обороте.

Необходимо подчеркнуть, что установленные пра­вила определения размера арендной платы относятся только к случаям переоформления юридическими лицами ПБП зе­мельными участками на право их аренды.

­ В остальных случаях арендная пла­та может определяться тремя способами:

1) по ставкам, указанным оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости зе­мельного участка с учетом того, что такой участок не может быть отчужден на откры­том рынке недвижимости как свободный, а также может быть предоставлен в арен­ду только собственнику расположенного на нем здания, строения, сооружения. При этом указанное обстоятельство должно быть отражено в техническом задании на оценку для це­лей передачи в аренду;

2) исходя из ставок, установленных нор­мативными правовыми актами (например, для РЖД, комплексной застройки);

3) по результатам торгов.

Процесс разграничения го­сударственной собственности на землю существенно ускорился в результате принятия федерального закона от 17 апреля 2006 года № 53-ФЗ⁷⁵.

Ключевым изменением стало принци­пиальное разделение земельных участков, находящихся в государственной собствен­ности, на две группы:

Группа 1 - земельные участки, которые в целях разграничения государственной собственности на землю отнесены к со­ответствующему уровню публичной собс­твенности - собственности Российской Федерации, собственности субъектов РФ, собственности посе­лений, городских округов, муниципальных районов.

При этом распоряжение такими земельными учас­тками, если иное не предусмотрено федеральным законом, осуществляется после государственной регистрации права собс­твенности на них. Таким образом, для по­лучения возможности распоряжаться ука­занными земельными участками остается только осуществить государственную ре­гистрацию права собственности на них.

Группа 2 - земельные участки, государс­твенная собственность на которые не раз­граничена. К таким земельным участкам, в частности, относятся земельные участки под объектами недвижимости, находящи­мися в частной собственности (в том чис­ле приватизированными), и земли, права на которые подлежат переоформлению. В связи с тем, что такие земельные участки в большинстве случаев подлежат продаже в частную собственность, разграничение государственной собственности на такие земельные участки являлось нецелесооб­разным.

Распоряжение земельными участка­ми, государственная собственность на ко­торые не разграничена, осуществляется в большинстве случаев органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, причем для этого не требуется государственная регистрация права собственности на такие земельные участки.

В целях разграничения государственной собственности на землю (в ред. Федерального закона от 07.05.2009 N 91-ФЗ):

1. К федеральной собственности относятся:

• земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации;

• земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;

• земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного срочного пользования у государственных академий наук, а также у организаций, созданных государственными академиями наук и (или) подведомственных таким государственным академиям наук;

• иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

2. К собственности субъектов Российской Федерации относятся:

• земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации;

• земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

• иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

3. К собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

• земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

• земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

• иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

4. К собственности субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга относятся земельные участки, указанные в пунктах 2 и 3 и расположенные в границах этих субъектов Российской Федерации.

Распределение доходов от распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена

Стимулировать органы власти муни­ципальных образований к активизации и завершению процесса переоформления прав на земельные участки призван Фе­деральный закон от 26 апреля 2007 года № 63-ФЗ⁷⁶, согласно которому в поль­зу бюджетов муниципальных образований осуществляется распределение доходов между бюджетами различных уровней бюд­жетной системы РФ, полученных от распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В частности, в Бюджетном кодексе РФ на пос­тоянной основе закреплены единые правила и нормативы распределения дохо­дов от распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, независимо оттого, предоставляется земельный участок в аренду или продается в собственность, предназначен для жилой застройки или иного использования.

В отношении земель, отнесенных в целях разграничения государственной собствен­ности на землю к федеральной собствен­ности, собственности субъектов РФ и собственности поселений, го­родских округов, муниципальных районов, ­100 % средств от распоряжения соответствующими земельными участками зачисляются в соответствующие бюджеты.

Норматив распределения доходов от арендной платы и от продажи земельных участков, госу­дарственная собственность на которые не раз­граничена:

1. В границах городского округа:

- в бюджеты субъектов РФ - 20 %

- в бюджеты городских округов - 80 %

2. В границах поселений:

- в бюджеты муниципальных районов - 50 %

- в бюджеты поселений - 50 %

З. На межселенных территориях:

- в бюджеты муниципальных районов - 100 %

4. В городах федерального значения Москве и Санкт- Петербурге (являются субъектами РФ):

- в бюджеты этих городов - 100 %, если их законами (как субъектов РФ) не установлено иное.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность.