3.3. Концессия как способ управления государственной недвижимостью города
По концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать или реконструировать недвижимое имущество, право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на установленный срок права владения и пользования этим объектом для осуществления указанной деятельности.
Таким образом, концессионное соглашение является договором, в котором содержатся элементы различных договоров.
Сторонами концессионного соглашения являются:
концедент - Российская Федерация, от имени которой выступает Правительство РФ или уполномоченный им федеральный орган исполнительной власти, либо субъект РФ, от имени которого выступает орган государственной власти субъекта РФ, либо муниципальное образование, от имени которого выступает орган местного самоуправления;
концессионер - индивидуальный предприниматель, российское или иностранное юридическое лицо, либо действующие без образования юридического лица по договору простого товарищества два и более указанных юридических лица.
Реконструкция объекта концессионного соглашения - мероприятия по его переустройству на основе внедрения новых технологий, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым более производительным оборудованием, изменению технологического или функционального назначения объекта.
При этом не допускается изменение целевого назначения объекта, передача концессионером объекта в залог или его отчуждение.
Продукция и доходы, полученные концессионером в результате осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, являются собственностью концессионера.
Недвижимое имущество, которое создано концессионером с согласия концедента и не относится к объекту концессионного соглашения является собственностью концессионера.
Недвижимое имущество, которое создано концессионером в рамках соглашения без согласия концедента является собственностью концедента, и стоимость такого имущества возмещению не подлежит.
Концедент вправе принимать на себя часть расходов на создание и использование объекта концессионного соглашения и предоставлять концессионеру государственные или муниципальные гарантии. Размер этих гарантий должны быть указаны в решении о заключении концессионного соглашения, в конкурсной документации, в концессионном соглашении.
Объект концессионного соглашения и иное передаваемое концедентом концессионеру имущество отражаются на балансе концессионера, обособляются от его имущества.
Обращение взыскания по долгам концессионера на его права в отношении объекта концессионного соглашения и иного передаваемого концессионеру имущества не допускается.
Объектом концессионного соглашения является недвижимое имущество, входящее в состав следующего имущества:
1) автомобильные дороги и инженерные сооружения транспортной инфраструктуры, в том числе мосты, путепроводы, тоннели, стоянки автотранспортных средств, пункты пропуска автотранспортных средств, пункты взимания платы с владельцев автотранспортных средств;
2) объекты железнодорожного транспорта;
3) объекты трубопроводного транспорта;
4) морские и речные порты, в том числе искусственные земельные участки, предназначенные для создания и (или) реконструкции гидротехнических сооружений портов, объекты их производственной и инженерной инфраструктур;
5) морские и речные суда, суда смешанного (река-море) плавания, а также суда, осуществляющие ледокольную проводку, гидрографическую, научно-исследовательскую деятельность, паромные переправы, плавучие и сухие доки;
6) аэродромы или здания и (или) сооружения, предназначенные для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов, а также создаваемые и предназначенные для организации полетов гражданских воздушных судов авиационная инфраструктура и средства обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи;
7) объекты производственной и инженерной инфраструктур аэропортов;
8) гидротехнические сооружения;
9) объекты по производству, передаче и распределению электрической и тепловой энергии;
10) системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства, в том числе объекты водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации (захоронения) бытовых отходов, объекты, предназначенные для освещения территорий городских и сельских поселений, для благоустройства территорий, а также объекты социально-бытового назначения;
11) метрополитен и другой транспорт общего пользования
12) объекты здравоохранения, в том числе объекты, предназначенные для санаторно-курортного лечения;
13) объекты образования, культуры, спорта, объекты, используемые для организации отдыха граждан и туризма, иные объекты социально-культурного назначения.
Срок действия концессионного соглашения устанавливается с учетом срока создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения, объема и срока окупаемости инвестиций в создание объекта.
Концессионным соглашением предусматривается плата, вносимая концессионером концеденту в период использования объекта. Внесение концессионной платы может предусматриваться как в течение всего срока использования объекта концессионного соглашения, так и в течение отдельных периодов такого использования.
В случае реализации концессионером производимых товаров, выполнения работ, оказания услуг по регулируемым ценам (тарифам), а также в случаях, если предусмотрено принятие концедентом на себя части расходов на создание, использование объекта, концессионная плата может не предусматриваться
Концессионная плата может быть установлена в форме:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно в бюджет соответствующего уровня;
2) установленной доли продукции или доходов, полученных концессионером;
3) передачи концеденту в собственность имущества, находящегося в собственности концессионера.
Концессионер вправе:
- передавать с согласия концедента объект концессионного соглашения в пользование третьим лицам на срок, не превышающий срока использования объекта;
- исполнять концессионное соглашение своими силами и с привлечением других лиц;
- пользоваться на безвозмездной основе при соблюдении условий конфиденциальности исключительными правами на результаты интеллектуальной деятельности, полученными концессионером за свой счет.
Концессионер обязан:
- обеспечивать при осуществлении деятельности возможность получения потребителями соответствующих товаров, работ, услуг;
- предоставлять потребителям установленные льготы, в том числе льготы по оплате товаров, работ, услуг;
- поддерживать объект концессионного соглашения в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий и капитальный ремонт, нести расходы на содержание объекта.
Земельный участок, на котором располагается объект концессионного соглашения и который необходим для осуществления концессионером деятельности, предоставляется концессионеру в аренду (субаренду) или на ином законном основании в соответствии с земельным, лесным, водным законодательством и др. законодательством Российской Федерации.
Договор аренды (субаренды) земельного участка должен быть заключен с концессионером не позднее чем через шестьдесят рабочих дней со дня подписания концессионного соглашения.
Концессионер не вправе передавать свои права по договору аренды (субаренды) земельного участка другим лицам и сдавать земельный участок в субаренду.
Ответственность за качество объекта концессионер несет перед концедентом в течение срока, установленного концессионным соглашением, или, если такой срок не установлен, в течение пяти лет со дня передачи этого объекта концеденту.
Концессионное соглашение заключается путем проведения конкурса на право заключения концессионного соглашения.
Соглашение может быть расторгнуто на основании решения суда по требованию стороны концессионного соглашения в случае существенного нарушения условий соглашения другой стороной, существенного изменения обстоятельств, из которых стороны концессионного соглашения исходили при его заключении.
Гарантии прав концессионера при неблагоприятном для него изменении законодательства.
В случае, если в течение срока действия концессионного соглашения законодательством Российской Федерации, субъектов РФ, правовыми актами органов местного самоуправления устанавливаются нормы, ухудшающие положение концессионера таким образом, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении соглашения, стороны соглашения изменяют его условия в целях обеспечения имущественных интересов концессионера.
Конкурс на право заключения концессионного соглашения может быть открытым (заявки на участие в конкурсе могут представлять любые лица) или закрытым (заявки на участие в конкурсе могут представлять лица, которым направлены приглашения принять участие в таком конкурсе).
Закрытый конкурс проводится в случае, если концессионное соглашение заключается в отношении объекта, сведения о котором составляют государственную тайну, а также объекта, имеющего стратегическое значение для обеспечения обороноспособности и безопасности государства.
В качестве критериев конкурса могут устанавливаться:
1) сроки создания и (или) реконструкции объекта;
2) период со дня подписания соглашения до дня, когда созданный объект будет соответствовать установленным технико-экономическим показателям;
3) технико-экономические показатели объекта концессионного соглашения;
4) объем производства товаров, выполнения работ, оказания услуг при осуществлении деятельности, предусмотренной соглашением;
5) период со дня подписания соглашения до дня, когда производство товаров, выполнение работ, оказание услуг будет осуществляться в объеме, установленном концессионным соглашением;
6) размер концессионной платы;
7) предельные цены (тарифы) на производимые товары, выполняемые работы, оказываемые услуги при осуществлении деятельности, предусмотренной концессионным соглашением.
Концессионное соглашение может быть заключено без проведения конкурса, если конкурс объявлен не состоявшимся и если в конкурсную комиссию представлено менее двух конкурсных предложений или комиссией признано соответствующими критериям конкурса, менее двух конкурсных предложений.
В отношении государственного или муниципального имущества, передаваемого по концессионному соглашению, установление рыночной стоимости такого имущества не является обязательным34.
Первоначальная стоимость имущества, полученного в качестве объекта концессионного соглашения, определяется как рыночная стоимость такого имущества, определенная на момент его получения и увеличенная на сумму расходов на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию, техническое перевооружение и доведение такого имущества до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением сумм налогов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов.
В Санкт-Петербурге при расчете арендной платы за земельные участки для строительства и эксплуатации автомагистралей в соответствии с концессионными соглашениями, концедентом в которых выступает Российская Федерация, Санкт-Петербург, на период их строительства применяется ставка арендной платы, рассчитанная в соответствии с пунктом 2.5 Методики определения арендной платы за земельные участки. После завершения строительства автомагистралей на период их эксплуатации, но не более срока действия концессионного соглашения применяется ставка арендной платы в размере 0,0325 условной единицы за 1 кв. м в год35.
При реализации проектов частно-государственного партнерства (ЧГП) могут иметь место как положительные, так и отрицательные результаты (табл. 3.4.):
Таблица 3.4.
Результаты ЧГП
Положительные результаты ЧГП |
Отрицательные результаты ЧГП |
1. Привлечение крупных инвестиций к финансированию общественно значимых проектов или получение доступа к рынкам частных капиталов |
1. Возможное повышение цен, тарифов |
2. Развитие отдельных предприятий и отраслей за счет привнесения технического и управленческого опыта |
2. Ограничение конкуренции |
3. Повышение качества, доступности и экономической эффективности предоставляемых услуг |
3. Угроза потери конфиденциальности информации |
Участниками концессионных проектов, как правило, выступают:
– инвестиционные банки, транснациональные компании, крупные иностранные компании;
– паевые инвестиционные фонды;
– страховые компании;
Принципиальной особенностью концессии является возможность регулирования отношений между государством и инвестором при заключении концессионных договоров на основе гражданско-правовых принципов, позволяющих государству и инвестору выступать в качестве равноправных сторон договорных отношений. Инвестору гарантируется обеспечение стабильных условий деятельности на протяжении всего срока их действия. При этом практически все затраты по реализации всех видов концессионных договоров осуществляются инвесторами за свой счет (рис. 3.4.).
Рис.3.4. Схема реализации проекта концессии
Особенности концессионных проектов:
1. Высокая стоимость объектов.
2. Длительные сроки окупаемости и амортизации капитала.
3. Значительные технические, социально-экономические и политические риски.
4. Высокий уровень межведомственности и институциональности (в проектах участвуют, как правило, большое число субъектов хозяйствования из различных отраслей экономики и сфер деятельности, центральных, региональных и местных органов власти и т. д.).
5. Необходимость дополнительных гарантий со стороны государства.
6. Низкая альтернативная ценность инвестиционных активов (высокоспециализированные активы очень сложно переместить в другие проекты, как в рамках этой отрасли, а тем более в другие отрасли).
7. Низкая ликвидность инвестиционных активов в случае расторжения концессионного договора.
В концессиях проявляются главные преимущества партнерских отношений государства и бизнеса. Государство:
перекладывает бремя расходов по инвестированию и содержанию своего имущества на частный сектор, рассчитывая на повышение эффективности от использования имущества;
пополняет бюджет за счет поступлений концессионных платежей и снимает с себя финансирование государственных объектов;
решает социально-экономические проблемы (создание рабочих мест, смягчение бремени оплаты населением услуг ЖКХ и т. д.).
Бизнес заинтересован в концессиях, поскольку:
получает в управление государственные активы, ему не принадлежащие, на льготных условиях платы за концессию;
имеет достаточные гарантии возврата средств, поскольку государство как партнер концессионера несет определенную ответственность за обеспечение минимального уровня рентабельности, а в отдельных случаях и доплачивает из бюджета для повышения качества обслуживания;
обладая хозяйственной свободой, может за счет повышения производительности труда, нововведений увеличить прибыльность бизнеса во время действия срока концессии.
Основными преимуществами использования концессии для местных органов власти являются:
ограничение финансового участия местных властей в реализации проектов;
создание конкурентной среды в отрасли. В каждый определенный момент времени существует только один поставщик какого-либо вида услуг – концессионер, но конкуренция возникает еще до подписания контракта, в результате рассмотрения заявок претендентов, а также по истечении срока договора, когда требуется его возобновление;
обеспечивается приток денежных средств в регион;
концессионер затрачивает более половины средств, вкладываемых в проект, на территории его реализации в виде приобретения части необходимых материалов, найма рабочей силы и т. д.;
строительство или реконструкция коммунальных объектов создает дополнительное количество рабочих мест в городе;
в концессию могут передаваться как предприятия в целом, так и отдельные объекты коммунальной инфраструктуры, что позволяет расширить круг возможных инвесторов;
после истечения срока договоров в собственность муниципального образования может переходить самое современное оборудование;
передача самых современных технологий и управленческих навыков, внедрение новых форм организации хозяйствования;
стимулирование экономической активности;
снижение тарифов на основе развития конкуренции.
Государство должно гарантировать частнопредпринимательскому сектору, который берет на себя бремя расходов по реализации инвестиционного проекта и содержанию объектов государственной собственности, минимальную норму доходности его бизнеса, ограничение вмешательства в его хозяйственную деятельность. Во многих концессиях государство берет на себя обязательства поставки сырья или топлива для концессионного предприятия, закупки произведенной им продукции.
Примеры привлечения иностранного инвестора на концессионной основе.
1.Опыт Оренбурга, Малоярославца и других относительно небольших городов по передаче муниципальных предприятий в делегированное управление французской компании (Женераль ДезО» – одной из крупнейших в сфере реконструирования городских водопроводных систем). При этом прибыль от реализации проекта должна распределяться между сторонами следующим образом: 25% – городу, 75% – концессионеру. Таким образом, город проведет модернизацию водопроводной инфраструктуры не только без собственных капитальных вложений, а даже с прибылью для бюджета.
2.Компания Aktor SA собирается строить в Петербурге мусороперерабатывающий завод в Левашово Выборгского района Ленобласти в рамках частно-государственного партнерства. Завод займет около 7 га и будет перерабатывать 350 тыс. т мусора в год.
Консорциум греческих компаний выиграл тендер на строительство мусороперерабатывающего завода в январе 2011 года. Греческие фирмы вложат в проектирование и строительство 200 млн евро привлеченных кредитов, а правительство Петербурга - 110 млн рублей за инженерную подготовку строительства и предоставит концессию на переработку мусора на 30 лет. Завод будет передан городу приблизительно в 2045 году. По плану завод начнет работать в 2015 году. Окупаемость проекта город обеспечит за счет субсидий либо тарифов на переработку мусора36.
3.ОАО "Курорты Северного Кавказа" (КСК) хочет привлекать инвестиции по схеме, опробованной на популярных курортах Мексики и Турции. Учитывая, что в масштабном объеме инвестиции можно привлечь лишь под серьезные государственные гарантии, руководство корпорации предложило правительству РФ создать специальный фонд развития, который под госгарантии привлечет "длинные" деньги на рынке, например, у западных фондов. Полученные средства затем направят в специально созданные под каждый отдельный проект компании. Таким образом предполагается собрать около 50% необходимых инвестиций, еще 20% предоставят частные инвесторы, остальное - кредиты. Продуман и механизм расчета с первыми инвесторами. КСК готова разработать схему выхода фонда из построенных коммерческих проектов: его доли предложат новым покупателям или тем же инвесторам.
В Мексике управление туристической отраслью и развитие новых направлений ведется через государственные региональные офисы, ассоциации, объединения и специальный фонд развития туристических зон Fonatur (Национальный фонд развития туризма), курируемый Министерством туризма страны. Работа организации началась с развития в начале 1970-х курортной зоны Канкун. Сегодня один этот регион дает более 20% всех поступлений от туризма в Мексике. В Турции с 1985 по 1992гг. инвесторы получили от государства льготы на сумму 422 млн долл., а вложили в туризм 5 млрд долл.
Однако в России, несмотря на привлекательность предложения КСК, инвесторов останавливает вкладываться в кавказские курорты угроза терроризма.
В рамках проекта туристического кластера к 2020г. на юге России планируется построить сеть горнолыжных курортов: Лагонаки (Краснодарский край, Адыгея), Архыз (Карачаево-Черкесия), Эльбрус-Безенги (Кабардино-Балкария), Мамисон (Северная Осетия - Алания), Матлас (Дагестан), Цори и Армхи (Ингушетия), а также пляжные курорты на побережье Каспийского моря (Дагестан).
Протяженность горнолыжных трасс составит почти 1,1 тыс. км, на них установят 228 подъемников. Будут построены различные места размещения ориентировочно на 140 тыс. мест. Ежедневная пропускная способность горнолыжных курортов достигнет 172 тыс. человек. Ожидается, что северокавказский туристический кластер будет принимать 5-10 млн отдыхающих в год.
Финансирование проекта осуществляется на принципах государственно-частного партнерства. Государство инвестирует через КСК 60 млрд руб. в транспортную и коммунальную инфраструктуру, частный бизнес профинансирует объекты курортной инфраструктуры.
Источник: http://top.rbc.ru/economics/18/09/2012/670066.shtml
Федеральной службе исполнения наказаний (ФСИН) планирует массовый вывод сизо в пригороды, если найдет инвесторов, готовых строить такие учреждения на основе частно-государственного партнерства. На участках, которые сейчас занимают сизо, можно возвести элитное жилье. Для получения инвестиций на строительство новых сизо можно продать земельные участки, на которых размещаются действующие исправительные учреждения. Подобный проект реализуется в Петербурге. Так, в 2013 г. завершается строительство нового комплекса зданий на 4000 мест для следственного изолятора города «Кресты». Новое место для «Крестов» нашли на земельном участке 35 га в Колпино. В 2007 г. госконтракт на строительство комплекса на сумму 11 907 млн руб. получила «Генеральная строительная корпорация». Сами же «Кресты» будут использованы как квартал с галереей современного искусства, театральной студией и арт-кафе. Также не раз обсуждалась идея переноса сизо и тюрем Москвы за пределы МКАД. Если такой проект будет реализован, то в черте столицы может освободиться около 148 000 кв.м недвижимости, пригодной для коммерческого использования. Например, стоимость «Бутырки» специалисты оценили из расчета $1800-2300 за кв.м. «Матросская тишина» в Сокольниках (общая площадь — 12500 кв.м). при продаже объекта инвестору может составить $1500-2000 за кв.м., в Лефортово - $1100 за кв.м. Лучше всего использовать такие объекты для строительства коммерческой недвижимости37.