Строительный подряд

1. Понятие

2. Условия

3. Заключение и исполнение ДСП

4. Имущественная ответственность за нарушение условий ДСП

Понятие – п. 1 ст.

Около 500 актов. ИК, Закон «Об архитектурной деятельности…», Указ «О некоторых вопросах управления строительной деятельности»; Указ «О проведении подрядных торгов в строительстве»; Указ «О долевом строительстве многоквартирных….»; Постановление СавМина «Об утверждении положения о порядке формирования договорной, контрактной цены при строительстве….»; Правила заключения и исполнения договоров строительного подряда»; Положение о лицензировании деятельности по проектировании и строительстве; Положение о ген. подрядчике в строительстве; Инструкция о заказчике, застройщике; Правила приемки выполненного вида (комплекса строительных работ); Постановление Пленума ВХС от 23. 12.05 № 33 «О некоторых вопросах рассмотрения споров, вытекающих из договора строительного подряда»; технические НПА.

Стороны договора: заказчик и подрядчик. В качестве заказчиков могут выступать инвесторы, вкладывающие средства в кап. строительства, а также физические и юридические лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционных программ по строительству. В соответствии со ст. 3 ИК РБ под инвестором понимается лицо, осуществляющее инвестиционную деятельность. Им может быть юридическое и физическое лицо, иностранные организации, не являющиеся ЮЛ, государство и административно-территориальные единицы. Под инвестиционной деятельностью понимаются действия инвестора в производство продукции, работ, услуг для получения прибыли и\или достижения иного значимого результата. В том случае, когда в роли заказчиков выступают не сами инвесторы, а другие лица между инвестором и заказчиком (субинвестором) заключается договор, которые по своей юр. природе чаще всего является или договором поручения, или договором комиссии. Таким образом заказчик в строительной деятельности – это инвестор или уполномоченное им лицо, привлекающее подрядчика для реализации инвест. проекта в рамках строительной деятельности на основании заключенного договора. Подрядчики – это различные строительные организации, а также ИП, имеющие лицензию на строительную деятельность. Функции ген. подрядчика выпоняют организации общестроительного профиля, а для выполнения спец. работ привлекаются субподрядчики в лице специализированных организаций.

Предметом договора является конечный результат деятельности подрядчика. По договору это или 1) соответствующий объект строительства; 2) или реконструкция объекта строительства; 3)правила о договоре строительного подряда применяются и к работам по кап. ремонту.

В субподрядных договорах предметом договора выступает законченный комплекс определенных работ. Если это предусмотрено договором, подрядчик обязан обеспечить эксплуатацию объекта после принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока (п. 2 ст. 696).

ДСП обладает рядом особенностей, позволяющих выделить его из числа других договоров по выполнению работ: 1) работы ведутся по месту нахождения объекта; 2) специфичный предмет договора – недвижимость как конечная продукция строительного производства и его субъектный состав (стороны договора – участники инвестиционной деятельности; 3) длительность договорных связей; 4) широкое применения системы ген. подряда; 5) наличие системы специальных НПА, регулирующих соответствующие отношения.

Условия ДСП.

Существенными являются условия о: 1) предмете, 2) цене; 3) сроке; 4) состав и содержание проектно-сметной документации и указания на то, какая из сторон и в какой срок должна представить соответствующую документацию (п. 2 ст. 698, п. 4. ст. Постановлением ВХС № 33).

Предмет договора определяется указанием в нем наименования и место положения объекта строительства или на виды строительных работ. Цена является договорной и устанавливается по результатам проведения подрядных торгов. Вопрос о цене детально урегулирован Положением, утвержденным Постановлением СовМина №235. П. 6 этого положения устанавливает методы определения цены при определении цены, которые могут использоваться заказчиком и подрядчиком для определения цены строительства при подготовке к торгам. Причем п. 11 этого положения допускает корректировку договорной цены в 4 случаях: 1) если будут внесены изменения в проектно-сметную документацию; 2) если изменится налоговое законодательство; 3) если изменится стоимость материала и других вещей по сравнению с учтенной в договорной цене; 4) если изменится прогнозные индексы цен в строительстве.

Срок. Определяется по соглашению сторон и фиксируется путем указания начального конечного сроков выполнения работ. В договоре могут быть указаны промежуточные сроки.

Заключение и исполнение ДСП. Порядок заключение урегулирован Указом № 58. Согласно Указу в 2 случаях проведения подрядных торгов обязательно: 1) если строительство осуществляется за счет бюджетных средств и средств государственных внебюджетных фондов; 2) внешних гос. займов и кредитов банков, выданных под гарантии правительства и стоимость строительства равна 3000 баз. величин и более. Если строительство финансируется за счет иных источников и его стоимость составляет 50000 баз. величин и более. В то же время в Указе содержится перечень случаев, когда заключение договора на подрядных торгах не является обязательным несмотря на то что по вышеуказанным формальным признакам договор должен был бы заключаться на подрядных торгах. Например, в этот перечень включены случаи, когда строительство осуществляется в целях ликвидации аварийных или ЧП, или осуществляется в сельскохозяйственных организациях по типовым проектам и направлены на возведение жилых домов. Если подрядные торги проводились дважды, но признаны несостоявшимися из-за отсутствия необходимого количества претендентов. В соответствии с Постановлением № 235 п. 4, если по Указу № 58 проведения подрядных торгов обязательно, то обязательно и проведения подрядных торгов для размещения заказов на: 1) выполнение проектных и изыскательских работ; 2) оказания инженерных услуг в 3 тыс. баз . величин и более; 3) поставку строй. материалов в 3 тыс. баз. величин и более (если только это не отечественные материалы, указанные с специальном списке); 4 выполнение отдельных видов строительных, монтажных и иных работ. Подрядные торги в этом случае проводятся застройщиком, заказчиком.

Торги могут быть открытыми и закрытыми. Общим правилом являются открытые торги. Закрытые торги проводятся при размещениия заказов: 1) объектам строительства спец. назначения; 2) взрывоопасным объектам строительства, если такие находятся на территории организации; 3) объектом строительство, которые связна с обеспечением безопасности движения поездов и эксплуатации железнодорожного транспорта; 4) по объектам строительства, связанных с обеспечением энергетической безопасности экономики и жизнедеятельности населения на действующих энергетических объектов.

В соответствии с п. 12 Правил заключения договоров для заключения договора заказчику необходимо иметь след. документы:

1. документ, удостоверяющий права на земельный участок;

2. решение местного исполкома на строительство объекта;

3. проектно-сметную документацию, которая прошла государственную вневедомственную экспертизу; согласована и утверждения в установленном порядке;

4. протокол о результатах тендера и выбора их победителя.

Для подрядчика для заключения договора необходимо иметь лицензию на выполнение соответствующих видов строительных работ, которая бы действовала на территории РБ. После проведения торгов сторонами могут проводится переговоры, связанные с обсуждением отдельных условий договора, которые не были предметом рассмотрения конкурсной комиссии. Соглашения на этих переговорах включатся в договор подряда (ч. 2, п. 14 Правил). Договор заключения в письменной форме путем составления единого документа. По соглашения сторон к нему прилагаются необходимые документы, которые являются неотъемлемой части договора.

Договор должен быть подписан сторонами не позднее 2- дней после подрядных торгов и оформления протокола или иного указанного в извещении о проведении торгов срока. Порядок подготовки договора определяется по соглашению сторон. В случае уклонения одной из сторон о заключении договора, другая сторона вправе обратиться в Хоз. суд с требованием о понуждении заключить такой договор + о возмещении убытков. Если проведение подрядных торгов не является обязательным, то договор заключается на основании переговоров и соглашении сторон. Он может быть подготовлен любой стороной или ими совместно.

При заключении договора строй. подряда чрезвычайно распространенной практикой является заключение предварительных договоров.

Обязанности подярдчика. Основная обязанность подрядчика – осуществить строительство и связанные с ним работы в соответствии с проектной документацией, определяющей объем, содержание работ и в соответствии со сметой определяющий цену работы. Предполагается, что техническая документация предусматривает все работы, а смета – все расходы. Обязанности подрядчика закреплены в п. 30 Правил:

1. обязан обеспечить стройку необходимыми материалами (п. 1 ст. 700). Смонтированное оборудование подрядчик обязан опробовать и испытать;

2. своевременно устранить недоделки и дефекты, выявленные в процессе приемки работ;

3. сдать заказчику в предусмотренный договором срок законченный строительством объект и обеспечить достижение показателей этого объекта ,которые указаны в технической документации, например, определенный производственной мощности предприятия.

В ходе строительство достаточно часто проявляется необходимость осуществить доп. работы и произвести доп. затраты. Если возникла необходимость в доп. работах, подрядчик обязан немедленно проинформировать об этом заказчика. Если заказчик в течение 10 дней не ответит на это извещение, подрядчик обязан приостановить соответствующий работы с отнесением убытков по простою на счет заказчика (п. 3 ст. 698). Однако заказчик не будет возмещать эти убытки, если докажет, что необходимости в доп. работах не было. Если подрядчик не сообщил заказчику о необходимости проведения доп. работ или сообщил, но не приостановил стройку, то он не может требовать от заказчика оплаты этих работ. Исключением является случай, когда подрядчик докажет, что он должен был предпринять немедленные действия в интересах заказчика (п. 4 ст. 698). Если заказчик согласен на проведение и оплату доп. работ, то по общему правилу подрядчик не может отказаться от их выполнения. К исключением относятся 2 случая: 1) подрядчик может ссылаться на то, что доп. работы не входят в сферу его профессиональной деятельности; 2) эти работы не могут быть выполнены им по независящим от него причинам. В принципе проектно-сметная документация остается неизменной до конца строительства. Но на практике часто возникает необходимость в ее пересмотре по самым разным причинам: совершенствование проектных решений; изменение конкретных потребностей заказчика и т. д. В этом отношении заказчик находится в привелегированном положении: если изменение проектно-сметной документации не связаны с доп. работы для подрядчика, то заказчик всегда вправе требовать внесения соответствующий изменений эту документацию. Если такие изменения требуют дополнительных расходов, то они осуществляются за счет заказчика на основе согласованной сторонами дополнительной сметы (п. 1, 2 ст. 699).

В отличие от заказчика подрядчик вправе требовать лишь изменения сметы, но не технической документации, причем при условии, что стоимость работ по независящим от него причинам превысило смету не менее, чем на 10%. (п. 3 ст. 699). И только в 1 случае подрядчик может изменить проект – если в нем обнаружен явный дефект (п. 4 ст. 699).

Обязанности заказчика. Закреплены в п. 27 Правил, а также в п. 8 Инструкции о заказчике, застройщике в строительстве.

1. заказчик обязан предоставить подрядчику земельный участок для строительства, причем в такой площади и состоянии, какие указаны в договоре (п. 1 ст. 702);

2. заказчик обязан передать подрядчику в согласованные сроки проектную документацию, а также документы, подтверждающие разрешение соответствующих органов на производство работ в определенных местах (например, по линии ЖД, в местах прохождения подземной коммуникации и т. д);

3. заказчик обязан предоставить материалы (если эта обязанность возложена на него по условиям договора);

4. заказчик обязан обеспечить выполнение работ по демонтажу на объектах, подлежащих сносу или реконструкции;

5. переселить в установленном порядке лиц, проживвающх в таких зданиях;

6. непрерывно финансировать строительстве и своевременно расчитываться за выполненные работы;

7. осуществить технический надзор за строительством, а также наладочные работы и подключить инженерные коммуникации к действующим.

Важной особенностью ДСП является сотрудничество сторон. Правила о сотрудничестве закреплены в п. 2 ст. 702: 2. Заказчик обязан в случаях и порядке, предусмотренных договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и газопровода и оказывать другие услуги.

В соответствии с п. 1 ст. 705 если при выполнении строительства обнаруживаются какие-либо препядствия к надлежащему к исполнению договора, каждая из сторон обязан предпринять все возможное для устранения этих препядствий, причем за свой счет – норма диспозитивная (п. 2 ст. 705).

Помимо обязанностей у заказчик есть права. Важнейшим его правом является право осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работа (п. 1 ст. 701). В соответствии с Правилами это право заказчика одновременно является и его обязанностью. Однако заказчик не вправе вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Если в ходе осуществления контроля заказчиком обнаружены недостатки, которые могут ухудшить качества работ, то он обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Если заказчик не сделал такого заявления, то в последующем он лишается права ссылаться на указанные им недостатки (п. 2 ст. 703). Если заказчик располагает соответствующими кадрами, то он может осуществлять контроль и надзор за строительством самостоятельно. Вместе с тем ему предоставляется возможность заключить специальный договор об оказании услуг по осуществлению контроля и надзора за строительством с соответствующим инженером (организацией). В этом случае в ДСП определяются функции инженерной организации, связанные с последствиями его действий для подрядчика (ст. 704 ГК). Согласия подрядчика на заключение такого договора не требуется. Инженерная организация осуществляет свою деятельность от имени и за счет заказчика. Согласно ст. 35 Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности РБ» в сфере строительной деятельности осуществляются следующие виды надзора: 1) гос. строительный надзор; 2) технической надзор; 3) авторский надзор.

Сдача и приемка работ.

Организует и осуществляет приемку результата работы заказчик, причем за свой счет (норма диспозитивная). Заказчик, получивший сообщение подрядчик о готовности объекта в целом или отдельного этапа работ обязан в течение 3 дней приступить в приемке (п. 1 ст. 708). Просрочка заказчика с приемкой: 1) переносит на него риск случайной гибели результата работ; 2) дает подрядчику право требовать возмещения понесенных убытков. Договор может предусматривать сдачу объекта в целом и (или) по частям. Если заказчик принял результат отдельного этапа работ, то на него переходит риск последствий гибели результата работ, которые наступили не по вине подрядчика (п. 3 ст. 708).

Приемка работ осуществляется на всех объектах независимо от формы собственности, источников финансирования, способов строительства по акту установленной формы.

Что касается отдельных видов работ, то обязательной приемке подлежат во-первых, все виды скрытых работ (фундамент), 2) отдельные ответственные и технические сложные конструкции; 3) работы, выполняемые в периоды года с отрицательными температурами воздуха, если они требуют спец. мероприятий по защите от низких температур.

Если строительство осуществлено с отступлениями от проекта или с нарушением СНиПов (строительные нормы и правила), то их принимать запрещено запрещено. Приемка осуществляется приемочной комиссии, в которую включаются представители заказчика, ген. подрядчика, суб. подрядчика и представители авторского надзора. Законодательством или договором может быть предусмотрено, что до приемки объекта должны быть проведены его предварительные испытания. В этом случае объект может приниматься только тогда, когда результаты испытаний будут положительными (п. 5 ст. 708). Приемка в эксплуатацию объектов в целом регулируется Положением об этом, которое утверждено СовМином №452. Объект в целом также подлежит приемке комиссией, и также приемка оформляется актов установленной формы. Этот акт подписывается всеми членами комиссии и утверждается ЮЛ, которое эту комиссию назначило. В этом документе должны быть подписи всех челнов комиссии, иначе объект не считается принятым в эксплуатацию и акт юридической силы не имеет. Отказ от подписания акта одной стороны не исключает сдачи объекта. В акте указываются мотивы отказа и он подписывается другой стороной. Такой односторонний акт имеет юридическую силу до тех пор, пока по иску другой стороны он не признан судом недействительным. Решение суда зависит от того, признает ли суд мотивы отказа обоснованными или нет. Отказ заказчика от приемки может быть признан обоснованным только тогда, когда в объекте имеются такие недостатки, которые препятствуют его использованию для указанной в договоре цели и не могут быть устранены ни заказчиком, ни подрядчиком (п. 4 ст. 708).

Оплата. Оплата работ производится заказчиком в соответствии со сметой в сроки и порядке, которые установлены законодательством и договором. По общему правилу оплата производится после окончательной сдачи результата работы, однако в этом договоре очень актуальным является авансирование, поскольку работы объемные. При этом по объектам, которые финансируются за счет бюджетных средств, авансы не должны превышать 50% стоимости работ (п. 43 Правил). Основанием для расчетов являются: 1) справки о стоимости выполненных работ (этапах); 2) акты о выполнении строительно-монтажных работ по объектам, по которым с 01 июля 04 года осуществлен переход на договорные цены. Если по независящим от сторон причинам объект не доведен до стадии готовности и работы приостановлены, объект строительство должен быть законсервирован подрядчик за счет заказчиком. Работы, выполненные до консервации объекта, заказчиком должны быть оплачены (ст. 707).

Имущественная ответственность за нарушение условий ДСП.

Ответственность наступает независимо от вины, поскольку обе стороны являются предпринимателями. Формой ответственности является возмещение убытков и уплата неустойки, если она предусмотрена договором или законодательством. По правилам все неустойки являются зачетными. Наряду с гражданско-правовой ответственностью за нарушение этого договора законодательство предусматривает также административную ответственность на нарушение в области строительства. По ГК предусматриваются следующие основания ответственности: 1) отступление подрядчика от требований, предусмотренных в проектно-сметой документации и СНиПах (п. 1 ст. 709). Конкретные санкции не установлены, поэтому можно воспользоваться теми возможностями, которые предоставлены п. 1 ст. 676 (за ненадлежащее качество). По п. 2 ст. 709 подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от проектно-сметной документации, если докажет, что они не повиляли на качество объекта строительства; 2) ответственность подрядчик за недостижение указанных в проектно-сметной документации показателей объекта строительства (п. 1 ст. 709). Ответственность за ненадлежащее качество строится как и в общем порядке, однако имеет некоторые особенности. Во-первых, подрядчик отвечает только за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока (п. 2 ст. 710). Если этот срок установлен законодательством, то по соглашению сторон он может быть увеличен. (п. 1, 2 ст. 710). Если на объект строительства гарантийный срок не установлен, требования в связи с недостатками могут быть предъявлены при обнаружении недостатков в разумный срок не в пределах 5 лет со дня передачи объекта (ч. 2 ст. 711). Подрядчик может быть освобожден от ответственности, если докажет, что недостатки возникли в следствие нормального износа объекта или неправильной его эксплуатации, или ненадлежащего ремонта объекта (п. 2 ст. 710). В договоре может быть предусмотрена обязанность подрядчик устранять такие недостатки, за которое он ответственности не несет (п. 1 ст. 712). От исполнения этой обязанности подрядчик может отказаться, доказав, что устранение таких недостатков не связано с предметом договора, а также не может быть осуществлено подрядчиком по независящим от него причинам (п. 2 ст. 712). При выполнении работ подрядчик не должен нарушать законодательство об охране окружающей среды (п. 1 ст. 706). Если заказчик дает такие указание или предоставляет такие материалы, которые могут нанести вред окружающей среде, то подрядчик обязан не исполнять такие указания и не использовать такие материалы (п. 2 ст. 706).

П. 59 правил устанавливает следующие основания и размеры ответственности для подрядчика:

1. за несвоевременно обеспечение строительной готовности работ – 0, 1% их стоимости за каждый день просрочки;

2. за нарушение сроков выполнения работ – 0, 15% стоимости этих работ за каждый день просрочки, но не более 10% стоимости работ;

3. за несвоевременное устранение дефектов – 0,15 % стоимости работ по устранению дефектов за каждый день просрочки с момента составления акта о выявленных дефектов;

П. 58 устанавливает следующие основания и размеры ответственности для заказчика:

1. за необоснованное уклонение от приемки и оформления соответствующих документов, подтверждающих их выполнения – 0,1 % стоимости этих работ за каждый день, но не более 10%;

2. за несвоевременное перечисление аванса – 0,15 % неперечисленной суммы за день просрочки;

3. за нарушение сроков поставки конструкций и материала – 0,15 % за день просрочки, но не более всей стоимости оборудования, ответственности, материалов.