3. Договор инвестирования или соинвестирования

Правовая база договора:

•     Федеральный закон от 25.02.99 (в ред. от 22.08.04) № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений»,

•     Закон РСФСР № 1488-1 от 26.06.91 (в ред. 10.01.03) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», действующий в части норм, не противоречащих Федеральному закону № 39-ФЗ,

•     Гражданский кодекс РФ (часть 1 и 2).

Договоры инвестирования могут заключаться Застройщиками или Инвесторами при условии, что земельный участок для строительства и Разрешение на строительство получены до 01 апреля 2005 года.      Суть договора инвестирования состоит в том, что Застройщик заключает с органом исполнительной власти инвестиционный контракт (Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях), в соответствии с которым компания обязуется осуществить за счет собственных и привлеченных средств строительство жилого дома. После согласования проектной документации и получения разрешения на строительство Застройщик может привлекать денежные средства потребителей, иначе говоря, инвесторов (соинвесторов). Застройщик заключает с инвесторами, договор инвестирования. В соответствии с указанным договором инвестор после внесения денежных средств приобретает право требования на приобретение квартиры в собственность в порядке, в сроки и на условиях, установленных договором. Договоры могут быть прямыми – то есть с Застройщиками, а могут быть с Инвесторами, у которых есть договор с Застройщиком (инвестиционный договор). В этой ситуации нужно знакомится со всеми промежуточными договорами, поскольку именно там будут определены условия привлечения денежных средств соинвесторов – Дольщиков и указаны квартиры, на которые в последствии возникнет право собственности.

Необходимо четко понимать, что в случае, если Разрешение на строительство получено до 01 апреля 2005 года, и между Застройщиком (Инвестором) и физическим лицом заключен Договор инвестирования, то право собственности подлежит регистрации в УФРС после наступления следующих событий:

• Объект введен в эксплуатацию;

• по Договору внесены платежи в полном объеме;

• Квартира передана по Акту приема-передачи.

В регистрирующий орган (УФРС) идем один раз после окончания строительства за своей собственностью.

В случае, если Разрешение на строительство получено после 01 апреля 2005 года, и Застройщик или Инвестор не работает по 214 Закону, то у Застройщика (Инвестора) нет иной схемы, как привлекать денежные средства граждан на основании предварительных договоров купли-продажи. В данном случае заключается Предварительный договор купли-продажи, а после окончания строительства и введения Объекта в эксплуатацию, право собственности регистрируется на Застройщика (Инвестора), после этого между физическим лицом и Застройщиком заключается основной договор купли-продажи квартиры. По данной ситуации будет сказано ниже.

    

     Подписывая договор инвестирования, надо обратить внимание на несколько основных моментов: 1. Объект.

В договоре должна быть однозначно определена квартира (строительный адрес, секция,  условный №, этаж, площадь помещений, количество комнат).

2. Цена договора.

Сумма инвестирования должна быть твердой, договор не должен содержать возможностей для одностороннего пересмотра стоимости в пользу застройщика. Необходимо помнить или понимать: в случае, если в договоре идет привязка к условное единице, то цена договора считается согласованной; в случае, если в договоре есть указание, что Застройщик может увеличить стоимость одного квадратного метра в связи с изменением себестоимости строительства в одностороннем порядке, то такое определение цены также является согласованным.

3. Обязанности Застройщика.

Среди них должны содержаться такие обязанности как: строительство объекта, ввод Объекта в эксплуатацию, срок окончания строительства, срок передачи объекта по акту приема-передачи Дольщику, передача правоустанавливающих документов на объект инвестирования, сопроводительной документации на объект инвестирования (акт финансовых взаиморасчетов, документы ПИБ) в УФРС; давать согласие на уступку Дольщиком прав и обязанностей по договору третьему лицу и т.д.

4. Обязанности Инвестора – Дольщика.

Уплатить обусловленную Договору сумму (цена Договора, доплата после обмера в ПИБ, уплата коммунальных платежей), принять объект, не производить перепланировок, подать Договор на регистрацию собственности самому или за дополнительную плату Застройщику, и не нарушать сроков инвестирования иначе санкции в статье «Ответственность Сторон». Как правило, изменить в ту или иную сторону сумму ответственности не удается, но настаивать нужно.

5. Сроки строительства.

Необходимо сроки, указанные в разрешении на строительство объекта, сравнить со сроками окончания строительства, указанными в договоре инвестирования. В случае, если они различны или если при заключении договора все сроки уже прошли, необходимо запрашивать документы, которые могут объяснять данную ситуацию.

В настоящее время продлевать сроки строительства уполномочена Служба государственного строительного надзора (далее ГСН). При подаче заявления Застройщик указывает причины невыполнения условия об окончании срока строительства объекта, а также прилагает согласованный и утвержденный график производства работ по завершению строительства. Заявление должно быть подано за 2 месяца до окончания срока действия Разрешения. При рассмотрении вопроса о продлении сроков строительства ГСН также решает вопрос об уплате штрафных санкций за неисполнение обязательств. Штрафы серьезные и процесс получения продления Разрешения весьма длительный. Так что Застройщик, как правило, не заинтересован в срыве сроков. Кроме того, не всегда срыв сроков зависит от действия и от организованности самого Застройщика. Нередко невозможность согласовать какие-либо работы или получить необходимые документы в государственных инстанциях затягивают сроки даже на начальном этапе строительства, вопрос согласований может тянуться в несколько месяцев без возможности выхода на стройку. Нельзя не отметить работу компаний-монополистов, которые ответственны за подключение к сетям и которые не несут финансовой ответственности за невыполнение своих обязательств в срок.

Плюсы и минусы Договора	Плюсы: Инвестирование в строительство по данной схеме имеет правовую основу, право собственности регистрируется как первичное, регистрируется на основании Договора инвестирования и Акта приема-передачи.
	Минусы: Штрафные санкции действуют те, которые установлены в договоре, нет публикаций об изменении разрешительной документации и изменения срока строительства, возможны двойные «продажи» (как правило, технические ошибки). Вложения Дольщиков защищены в той мере, в какой мере могут быть защищены инвестиционные рисковые операции.
Особенности открытия договора и внесения первого взноса	Договор вступает в силу в момент подписания Сторонами Договора инвестирования. Первый взнос по договору осуществляется в день подписания Договора или в сроки, указанные в нем.
Порядок передачи ключей от квартиры	После ввода объекта в эксплуатацию, как правило, спустя 3-6 месяцев или в срок, указанный в договоре, Квартиры передаются по акту приема-передачи от Застройщика Дольщику. При наличий возражений к качеству строительства подписывается Акт об устранении недостатков. После устранения недостатков подписывается Акта приема-передачи тот, который пойдет на регистрацию в УФРС.
Порядок оформления в собственности	Собственность оформляется после наступления следующих событий: - со стороны застройщика передан полный комплект документов, подтверждающий окончание строительства, выполнение инвестусловий, Акт ввода объекта в эксплуатацию, ПИБовские платы объекта и т.д. -со стороны Дольщика по графику, установленному Застройщиком или в ином порядке, предоставляются на регистрацию Договоры инвестирования не менее чем в двух подлинных экземплярах, Акт приема-передачи Квартиры и иногда дополнительно Протокол об исполнении денежных обязательств по договору, а также документы по физлицу: нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки.
Расходы по оформлению	Как правило, оформление собственности осуществляет Застройщик на основании отдельного договора и доверенности от физлица. Стоимость от 10 000 до 25 000 рублей, может быть выше - ниже. Нужно смотреть в договоре. В эту стоимость входят пошлины и сборы, необходимые для уплаты в УФРС.
Срок регистрации	Официально 1 календарный месяц.