
- •31 Тема 1 Цели, задачи, принципы, методы и технологии, информационно-методические аспекты и правовое регулирование оценки
- •Тема 1 цели, задачи, принципы, методы и технологии, информационно-методические аспекты и правовое регулирование оценки (2 часа)
- •1.1 Истоки методологических основ оценки
- •1.2 Международные и европейские стандарты оценки (мсо и есо).
- •1.3 Основные подходы к оценке собственности.
- •1.4 Принципы и механизмы государственного регулирования оценочной деятельности.
- •1.5 Саморегулирование оценочной деятельности.
- •1.6 Стандарты (руководства) по оценке стоимости различных видов собственности.
- •I. Общие положения
- •II. Общие требования к определению кадастровой стоимости
- •III. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации
- •IV. Группировка объектов оценки
- •V. Построение моделей оценки
- •VI. Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки
31 Тема 1 Цели, задачи, принципы, методы и технологии, информационно-методические аспекты и правовое регулирование оценки
Тема 1 цели, задачи, принципы, методы и технологии, информационно-методические аспекты и правовое регулирование оценки (2 часа)
1.1 Истоки методологических основ оценки.
1.2 Международные и европейские стандарты оценки (МСО и ЕСО).
1.3 Основные подходы к оценке собственности.
1.4 Принципы и механизмы государственного регулирования оценочной деятельности.
1.5 Саморегулирование оценочной деятельности.
1.6 Стандарты (руководства) по оценке стоимости различных видов собственности.
1.1 Истоки методологических основ оценки
Основные понятия
Истоки методологических основ оценки
Субъект оценки
Объект оценки
Принципы оценки
Особенность современных основ методологии оценки заключается в том, что применяемые методы обоснования практических действий могут базироваться, в зависимости от целей проведения измерений, как на объективных (рыночных), так и на субъективных (инвестиционных) стоимостных измерениях результатов хозяйствования. Оцениваемое имущество может рассматриваться с двух позиций: извне и изнутри.
«Субъектом, производящим оценку» по объективным критериям, является рынок, выражающий коллективные или общественные интересы и условия, в соответствии с которыми определяется наиболее эффективное использование имущества.
«Субъектом, производящим оценку» по субъективным критериям, является хозяйствующее «лицо, принимающее решения» (т.е. собственник имущества или лицо, действующее по его доверенности), по своим представлениям о текущем использовании имущества и о своем собственном предпринимательском риске.
И в том и в другом случае оценщик выражает не просто свое (субъективное) мнение о стоимости имущества — он выявляет: в одном случае, отношение к этому имуществу объективирующей общественно-экономической среды, называемой рынком; а в другом случае, отношение к тому же имуществу отдельного лица. В этом втором случае оценивается имущество с субъективных позиций, но в объективных условиях рынка.
Из такой методологической позиции следует, что хотя «истинная» стоимость имущества познаваема, однако она не является единственной, а, кроме того, она зависит от времени, места и обстоятельств ее проявления.
К истокам методологических основ оценки относят исследования английского экономиста Альфреда Маршалла (1842—1924), родоначальника микроэкономики и «неоклассической теории стоимости» — как синтеза различных существовавших теорий стоимости Маршаллом впервые, наряду с теорией стоимости (value), были предложены концепция «оценки стоимости имущества» (valuation) и три — общепринятых в настоящее время — подхода к оценке стоимости, а именно: (1) сравнение сопоставимых продаж, (2) по затратам на замещение и (3) капитализации доходов.
В дальнейшем его последователи трансформировали элементы экономической теории, концепцию и подходы к оценке стоимости в так называемую «рабочую теорию оценки стоимости», которую можно рассматривать как основы методологии оценки, нашедшие отражение в современных международных и европейских стандартах.
Триединство оценочных подходов является не случайным набором, а выражением методологической позиции «сквозного времени»: прошлого, настоящего и будущего:
по данным прошлого времени измеряются затраты на замещение имущества, которое рассматривается как сумма активов (затратный или имущественный подход);
по данным настоящего времени сравниваются рыночные (текущие) цены продаж аналогичного имущества (сравнительный или рыночный подход);
по данным будущего времени прогнозируются доходы, отражающие ожидаемую капитализацию дохода (доходный подход или подход на основе капитализации).
Тем самым обеспечивается возможность сопоставления трех всеохватывающих (во времени), внутренне взаимосвязанных экономических подходов к оценке стоимости имущества, при этом каждый из подходов отражает все (по-разному формулируемые) общие принципы оценки.
Принцип замещения является базовым общеэкономическим принципом, который соответствует современным положениям экономической теории, и он выступает методологической основой оценки стоимости имущества для всех трех подходов и любых модификаций конкретных методов, применяемых в оценочной практике.
Принцип сравнения является так же, как и предыдущий, методологической основой, которая в оценочной деятельности приобретает общеэкономическое значение, т.к. при всех трех подходах к оценке рыночной (справедливой) стоимости имущества предусматриваются процедуры, обеспечивающие объективность оценки и ее связанность с характеристиками макроэкономики, секторов, регионов, отраслей и локальных рынков.
Принцип предвидения или ожидания является наиболее многосвязным с другими общеэкономическими принципами: спроса и предложения, добросовестной конкуренции, изменчивости цен, наиболее эффективного использования. Последний принцип особенно важен при оценке рыночной стоимости по ее широко применяемому (особенно на развивающихся рынках) «приемлемому суррогату», определяемому по амортизированным затратам замещения (АЗЗ) с учетом предпринимательской прибыли и/или рисков.
Наиболее важными особенностями методологических основ современной оценки стоимости имущества являются:
понимание оценки стоимости (или ценности) объектов имущества в соответствии со строго идентифицированными правами собственности на них в условиях институционально-рыночной экономики, обеспечивающей полноценную охрану имущественных прав;
понимание объектов оцениваемого имущества как капитала, привлечение и применение которого зависит от народнохозяйственных (макроэкономических) и отраслевых (секторальных) условий его наиболее эффективного использования (НЭИ);
понимание нормального функционирования экономики как соответствующего реалиям несовершенной конкуренции, несовершенного предвидения и постоянно воспроизводящейся предпринимательской «ненормальной» прибыли, а, следовательно, осуществления непрерывного институционального обеспечения добросовестной конкуренции вместе с мониторингом и прогнозированием цен на рынках имущества.
Что касается понятийных и терминологических проблем оценки, то опасность заключается в искаженном толковании многих отечественных и зарубежных экономических терминов.
Большое значение, имеет гармонизация двух основных «сторон» экономических измерений (хотя у этой многомерной проблемы есть еще и другие стороны) в современной экономике — оценки стоимости имущества и бухгалтерского учета. Самое основное различие заключается в том, что операции и события рассматриваются в МСФО исходя из их экономического содержания, а не правовой формы. Чтобы перевод на национальный язык стал официальным, он должен получить одобрение комитета.
Исследования прав собственности, их анализ, учет этих прав при проведении оценки рыночной или иной стоимости имущества оценщиком является одной из основных составляющих процесса оценки.
Права собственности трактуются как санкционированные обществом нормы, регулирующие доступ к редким ресурсам. Права собственности могут распространяться как на физические, так и бестелесные объекты (например, результаты интеллектуальной деятельности). При этом им приписывается поведенческое значение: действуя в качестве стимулов, они поощряют одни способы поведения и подавляют другие (через запреты либо повышение издержек). Права собственности могут защищаться не только государством, но и другими социальными механизмами — обычаями, моральными установками, религиозными заповедями.
Необходимо отметить, что определение права собственности включает в себя два принципиальных момента:
право собственника использовать принадлежащий ему объект любым разрешенным способом;
право собственника присваивать себе после выполнения всех обязательств (включая налоги) прибыль (убыток), не определенную в договорах.
Следствием первого определения является принцип, утверждающий, что ваша собственность не должна наносить прямого физического ущерба собственности других.
Фактически принципы, вытекающие из определения прав собственности — это основополагающие принципы, заложенные в методологию оценки, связанную с проведением анализа наилучшего использования, например, при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости. При оценке объектов ключевой составляющей является анализ прав собственности и вытекающие из этого анализа возможные (разрешенные) варианты использования объекта оценки.
С точки зрения общества, права собственности выступают как определенные правила, которые устанавливают отношения между его членами, в том числе и с государством. С точки зрения конкретного лица его права собственности выступают как «пучки» правомочий на принятие решений по поводу того или иного ресурса.
В литературе по теории прав собственности наибольшее распространение получила классификация А Оноре. Она включает:
Право владения, т.е. исключительного физического контроля над вещью.
Право пользования, т. е. личного использования вещи.
Право управления, т. е. решения, как и кем вещь может быть использована.
Право на доход, т.е. на блага, проистекающие от предшествующего личного пользования вещью или от разрешения другим лицам пользоваться ею (иными словами — право присвоения).
Право на капитальную стоимость вещи, предполагающее право на отчуждение, потребление, изменение или уничтожение вещи.
Право на безопасность, т.е. иммунитет от экспроприации.
Право на переход вещи по наследству или по завещанию.
Право на бессрочность.
Запрет вредного использования, т.е. обязанность воздерживаться от использования вещи вредным для других способом.
Право на ответственность в виде взыскания, т.е. возможность отобрания вещи в уплату долга.
Право на остаточный характер, т.е. ожидание «естественного возврата переданных кому-либо правомочий по истечении срока передачи или в случае утраты ею силы по любой иной причине».
Любой акт обмена рассматривается как обмен пучками прав собственности. Рамочные условия передачи прав собственности определяет контракт.
В экономической литературе существует множество классификаций и типологий трансакционных издержек. Наиболее распространенной является следующая типология, включающая пять видов трансакционных издержек. Рассмотрим эти издержки на примере оценочной компании:
1. Издержки поиска информации.
2. Издержки ведения переговоров.
3. Издержки измерения.
4. Издержки спецификации и защиты прав собственности.
Эта категория издержек обусловлена, в первую очередь, затратами, необходимыми для оформления и защиты прав собственности. Сюда могут быть отнесены издержки на содержание юристов, судебные издержки, затраты на содержание органов государственной власти, обеспечивающих регистрацию и защиту прав собственности.
5. Издержки оппортунистического поведения.
Анализ и определение этих издержек представляют достаточно сложную задачу. К ним относят издержки, связанные, в первую очередь, с более или менее замаскированным уклонением (но не прямым отказом) участников сделки от выполнения взятых на себя обязательств.
Теория прав собственности базируется на следующих фундаментальных положениях:
права собственности определяют, какие издержки и вознаграждения могут ожидать агенты за свои действия;
реструктуризация прав собственности ведет к сдвигам в системе экономических стимулов;
реакцией на эти сдвиги будет изменившееся поведение экономических агентов.
Рыночная стоимость полных прав собственности на объект недвижимости будет всегда выше, чем рыночная стоимость права пользования таким объектом по двум причинам:
Исключить других из свободного доступа к ресурсу означает специфицировать права собственности на него. Неполнота спецификации трактуется как размывание (attenuation) прав собственности. Смысл этого явления можно выразить фразой — «никто не станет сеять, если урожай будет доставаться другому». Размывание прав собственности может происходить либо потому, что они неточно установлены и плохо защищены, либо потому, что они подпадают под разного рода внешние (не обусловленные договором) ограничения, главным образом со стороны государства.
Теорема Коуза.
«Если права собственности четко специфицированы и транзакционные издержки равны нулю, то структура производства будет оставаться неизменной независимо от изменений в распределении прав собственности, если отвлечься от эффекта дохода».
Если же перераспределение правомочий происходит в условиях, когда рыночные механизмы не развиты, то даже при незначительных транзакционных издержках в силу целого ряда обстоятельств, в том числе уровня квалификации новых управляющих, которые по решению новых собственников начинают руководить предприятием, возникает и изменение структуры производства.
Исторические тенденции и современное развитие понятия имущества.
Основные сложности и противоречия, которые возникают в понимании вопросов, связанных с трактовкой понятия «имущество», «имущественные право» и т.д., которые возникают при решении задач оценки того или иного вида стоимости, заключаются прежде всего в том, что основные положения, формирующие общую методологию оценки, сложились в первую очередь в странах общего права (США, Великобритания и ряд других стран). Кардинальным отличием этих юридических систем от континентальной европейской системы, к которой в большей степени относится и российская система, является то, что англо-американская юридическая система не разделяет имущественные права на вещные, обязательственные и исключительные.
С другой стороны, в странах общего права сложилась определенная традиция в отношении понятия права собственности, заключающаяся в том, что в этом праве выделяется целый «пучок правомочий» (элементов). В результате комбинации этих правомочий могут возникать новые «права собственности». В российской системе выделяются только три правомочия (ст. 209 ГКРФ): владение, пользование и распоряжение.
Эти различия правовых систем, в конечном счете, сказываются на противоречиях в толковании и терминологических несоответствиях.
Множественность использования понятия имущества в российском законодательстве является следствием отказа от многовариантности использования понятия собственности, которое сложилось в юридических системах общего права. Вместо «пучка правомочий» в российском законодательстве мы имеем, если так можно выразиться, «пучок имуществ», которые и выполняют примерно ту же функцию при описании экономических процессов. Как эти проблемы, о которых было сказано, могут повлиять на результаты работы оценщиков, и почему эти вопросы важны для практики оценки?
Здесь можно выделить две проблемы:
1. Первую из них можно назвать проблемой «юридических ловушек».
При проведении оценки оценщик может оказаться в ситуации, когда предполагаемый объект оценки не может рассматриваться как «имущество» в силу своего правового статуса, т.е. отсутствует как объект оценки.
2. Проблема правильного определения исходных данных и учет возможных доходов и расходов, связанных с оцениваемым объектом и обусловленных его правовым статусом.
Дело в том, что выявление собственно объекта оценки и определение прав, которыми обладает оцениваемый объект, является основным и определяющим вопросом в процессе оценки. Если, например, проводится оценка объекта недвижимости, а правовой статус этого объекта таков, что сдавать этот объект в аренду нельзя, т.е. правовой статус этого недвижимого имущества подразумевает наличие только права оперативного управления, то применять доходный подход в оценке можно будет только при условии, если в качестве расходов будут учтены затраты на выкуп у собственника полных прав собственности.
В процессе подготовки Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» вопрос об определении объектов оценки (ст. 5) являлся одним из наиболее сложных. В действующем законе данной статьей определено, что объектом оценки могут являться:
отдельные материальные объекты (вещи);
совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
права, требования, обязательства (долги);
работы, услуги, информация;
иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Таким образом, под объектами оценки понимаются объекты гражданских прав, не изъятые из оборота, т.е. объекты, которые могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства.
Под имуществом (имущественными отношениями) мы будем понимать юридические (законодательно разрешенные) отношения, в которых могут находиться физические или юридические лица (лица) и которое может состоять из следующих возможных совокупностей:
вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного;
вещного права;
прав на чужие действия (долговое имущество);
вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица;
обязательств, лежащих на данном лице;
объектов исключительных прав лица.
Определение денежного выражения возможного юридического отношения для данного лица при одной из перечисленных выше совокупностей как раз и есть оценка имущества (оценка имущественных отношений).
Рассмотрим, как имущество в качестве юридической категории применяется к понятию предприятия, а также вопрос о соотнесении понятий «предприятие» и «бизнес».
Предприятие есть частный случай более широкого юридического понятия «совокупности имущества». Это объединение, на том или ином основании, вещей, имущественных и иных прав, которые имеют общую юридическую судьбу (т. е. выступают как единые объекты гражданских правоотношений, например, как предмет залога).
За термином «предприятие» целесообразно закрепить его юридическое, статично-имущественное толкование, а за термином «бизнес» — динамический потенциал предприятия.
Бизнес в узком смысле — это часть активов, без которых предприятие являлось бы не более чем рядовой недвижимостью, или даже просто россыпью вещей и имущественных прав. Не случайно передача этого актива в составе предприятия обычно регулируется гражданским правом со специальными оговорками (речь идет о правовых системах США, Франции и других развитых стран; мы не находим их в ГК РФ).
Итак, понятия коммерческой организации, предприятия и бизнеса образуют структуру, которую можно представить в виде «треугольника», «сторонами» которого выступают следующие отношения.
Коммерческая организация по отношению к предприятию выступает как собственник, а предприятие по отношению к коммерческой организации — как имущество. Коммерческая организация по отношению к бизнесу выступает как субъект предпринимательской деятельности, предприниматель, а бизнес по отношению к коммерческой организации — как предпринимательская деятельность, предпринимательство. Предприятие по отношению к бизнесу есть гудвилл (невещественные активы), а бизнес по отношению к предприятию есть оборот имущества (т.е. прав на имущество), поток имущественных сделок, результирующийся в потоке доходов.
В отличие от юридической трактовки, экономическая трактовка предприятия как бизнеса подразумевает в первую очередь анализ доходности предприятия, анализ и оценку возможности предприятия «создавать стоимость», генерировать доходы. В первую очередь необходимо рассмотреть всю доступную финансовую информацию, а также все существенные факторы, влияющие на формирование объективной рыночной стоимости. Среди этих факторов можно выделить следующие:
характер деятельности и предыстория рассматриваемого предприятия с момента его образования;
общая экономическая ситуация и обстановка в рассматриваемой отрасли бизнеса;
балансовая стоимость акционерного капитала и финансовое положение предприятия;
потенциальная доходность предприятия;
потенциал дивиденда (способность выплачивать дивиденды);
наличие (или отсутствие) у предприятия гудвилла и других не материальных активов.