Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Тема 1 ЦЕЛЬ, ЗАДАЧИ, МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ.doc
Скачиваний:
0
Добавлен:
01.05.2025
Размер:
327.68 Кб
Скачать

31 Тема 1 Цели, задачи, принципы, методы и технологии, информационно-методические аспекты и правовое регулирование оценки

Тема 1 цели, задачи, принципы, методы и технологии, информационно-методические аспекты и правовое регулирование оценки (2 часа)

1.1 Истоки методологических основ оценки.

1.2 Международные и европейские стандарты оценки (МСО и ЕСО).

1.3 Основные подходы к оценке собственности.

1.4 Принципы и механизмы государственного регулирования оценочной деятельности.

1.5 Саморегулирование оценочной деятельности.

1.6 Стандарты (руководства) по оценке стоимости различных видов собственности.

1.1 Истоки методологических основ оценки

Основные понятия

Истоки методологических основ оценки

Субъект оценки

Объект оценки

Принципы оценки

Особенность современных основ методологии оценки заключает­ся в том, что применяемые методы обоснования практических дей­ствий могут базироваться, в зависимости от целей проведения изме­рений, как на объективных (рыночных), так и на субъективных (инвес­тиционных) стоимостных измерениях результатов хозяйствования. Оцениваемое имущество может рассматриваться с двух позиций: извне и изнутри.

«Субъектом, производящим оценку» по объек­тивным критериям, является рынок, выражающий коллективные или общественные интересы и условия, в соответствии с которы­ми определяется наиболее эффективное использование имущества.

«Субъектом, производящим оценку» по субъективным критериям, является хозяйствующее «лицо, при­нимающее решения» (т.е. собственник имущества или лицо, дей­ствующее по его доверенности), по своим представлениям о теку­щем использовании имущества и о своем собственном предпринима­тельском риске.

И в том и в другом случае оценщик выражает не просто свое (субъективное) мнение о стоимости имущества — он выявляет: в од­ном случае, отношение к этому имуществу объективирующей обще­ственно-экономической среды, называемой рынком; а в другом слу­чае, отношение к тому же имуществу отдельного лица. В этом втором случае оценивается имущество с субъективных позиций, но в объек­тивных условиях рынка.

Из такой методологической позиции следует, что хотя «истинная» стоимость имущества познаваема, однако она не является единст­венной, а, кроме того, она зависит от времени, места и обстоятельств ее проявления.

К истокам методологических основ оценки относят исследова­ния английского экономиста Альфреда Маршалла (1842—1924), ро­доначальника микроэкономики и «неоклассической теории стои­мости» — как синтеза различных существовавших теорий стоимости Маршаллом впервые, наряду с теорией стоимости (value), были предложены концепция «оценки стоимости имущества» (valuation) и три — общепринятых в настоя­щее время — подхода к оценке стоимости, а именно: (1) сравнение сопоставимых продаж, (2) по затратам на замещение и (3) капита­лизации доходов.

В дальнейшем его последователи трансформировали элементы экономической теории, концепцию и подходы к оценке стоимости в так называемую «рабочую теорию оценки стоимости», которую мож­но рассматривать как основы методологии оценки, нашедшие отра­жение в современных международных и европейских стандартах.

Триединство оценочных подходов является не случайным набором, а выраже­нием методологической позиции «сквозного времени»: прошлого, настоящего и будущего:

по данным прошлого времени измеряются затраты на замещение имущества, которое рассматривается как сумма активов (затратный или имущественный под­ход);

по данным настоящего времени сравниваются рыночные (текущие) цены про­даж аналогичного имущества (сравнительный или рыночный подход);

по данным будущего времени прогнозируются доходы, отражающие ожидаемую капитализацию дохода (доходный подход или подход на основе капитализации).

Тем самым обеспечивается возможность сопоставления трех всеохватывающих (во времени), внутренне взаимосвязанных экономических подходов к оценке стои­мости имущества, при этом каждый из подходов отражает все (по-разному форму­лируемые) общие принципы оценки.

Принцип замещения является базовым общеэкономическим принципом, кото­рый соответствует современным положениям экономической теории, и он высту­пает методологической основой оценки стоимости имущества для всех трех подхо­дов и любых модификаций конкретных методов, применяемых в оценочной прак­тике.

Принцип сравнения является так же, как и предыдущий, методологической ос­новой, которая в оценочной деятельности приобретает общеэкономическое значе­ние, т.к. при всех трех подходах к оценке рыночной (справедливой) стоимости иму­щества предусматриваются процедуры, обеспечивающие объективность оценки и ее связанность с характеристиками макроэкономики, секторов, регионов, отрас­лей и локальных рынков.

Принцип предвидения или ожидания является наиболее многосвязным с другими общеэкономическими принципами: спроса и предложения, добросовестной конкурен­ции, изменчивости цен, наиболее эффективного использования. Последний принцип особенно важен при оценке рыночной стоимости по ее широко применяемому (особенно на развивающихся рынках) «приемлемому суррогату», определяемому по амортизированным затратам замещения (АЗЗ) с учетом предпринимательской прибыли и/или рисков.

Наиболее важными особенностями методологических основ современной оценки стои­мости имущества являются:

  • понимание оценки стоимости (или ценности) объектов иму­щества в соответствии со строго идентифицированными правами собственности на них в условиях институционально-рыночной экономики, обеспечивающей полноценную охрану имущест­венных прав;

  • понимание объектов оцениваемого имущества как капитала, привлечение и применение которого зависит от народнохозяй­ственных (макроэкономических) и отраслевых (секторальных) условий его наиболее эффективного использования (НЭИ);

  • понимание нормального функционирования экономики как со­ответствующего реалиям несовершенной конкуренции, несо­вершенного предвидения и постоянно воспроизводящейся предпринимательской «ненормальной» прибыли, а, следова­тельно, осуществления непрерывного институционального обеспечения добросовестной конкуренции вместе с монито­рингом и прогнозированием цен на рынках имущества.

Что касается понятийных и терминологических проблем оценки, то опасность заключается в искаженном толковании многих отече­ственных и зарубежных экономических терминов.

Большое зна­чение, имеет гармонизация двух основных «сторон» эконо­мических измерений (хотя у этой многомерной проблемы есть еще и другие стороны) в современной экономике — оценки стоимости имущества и бухгалтерского учета. Самое основное различие заключается в том, что операции и события рассматриваются в МСФО исходя из их экономического содержания, а не правовой формы. Чтобы перевод на на­циональный язык стал официальным, он должен получить одобрение комитета.

Исследования прав собственности, их анализ, учет этих прав при проведении оценки рыночной или иной стоимости имущества оцен­щиком является одной из основных составляющих процесса оценки.

Права собственности трактуются как санкционированные обществом нормы, регулирую­щие доступ к редким ресурсам. Права собственности могут распространяться как на физические, так и бестелесные объекты (например, результаты интеллектуальной деятельности). При этом им приписывается поведенческое значе­ние: действуя в качестве стимулов, они поощряют одни способы по­ведения и подавляют другие (через запреты либо повышение издер­жек). Права собственности могут защищаться не только госу­дарством, но и другими социальными механизмами — обычаями, моральными установками, религиозными заповедями.

Необходимо отметить, что определение права собственности включает в себя два принципиальных момента:

  • право собственника использовать принадлежащий ему объект любым разрешенным способом;

  • право собственника присваивать себе после выполнения всех обязательств (включая налоги) прибыль (убыток), не опреде­ленную в договорах.

Следствием первого определения является принцип, утверж­дающий, что ваша собственность не должна наносить прямого фи­зического ущерба собственности других.

Фактически принципы, вытекающие из определения прав собст­венности — это основополагающие принципы, заложенные в мето­дологию оценки, связанную с проведением анализа наилучшего ис­пользования, например, при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости. При оценке объектов ключевой составляющей явля­ется анализ прав собственности и вытекающие из этого анализа воз­можные (разрешенные) варианты использования объекта оценки.

С точки зрения общества, права собственности выступают как определенные правила, которые устанавливают отношения между его членами, в том числе и с государством. С точки зрения конкретного лица его права собственности высту­пают как «пучки» правомочий на принятие решений по поводу того или иного ресурса.

В литературе по теории прав собственности наиболь­шее распространение получила классификация А Оноре. Она вклю­чает:

  1. Право владения, т.е. исключительного физического контроля над вещью.

  2. Право пользования, т. е. личного использования вещи.

  3. Право управления, т. е. решения, как и кем вещь может быть использована.

  4. Право на доход, т.е. на блага, проистекающие от предшествую­щего личного пользования вещью или от разрешения другим лицам пользоваться ею (иными словами — право присвоения).

  5. Право на капитальную стоимость вещи, предполагающее право на отчуждение, потребление, изменение или уничтожение вещи.

  6. Право на безопасность, т.е. иммунитет от экспроприации.

  7. Право на переход вещи по наследству или по завещанию.

  8. Право на бессрочность.

  9. Запрет вредного использования, т.е. обязанность воздерживаться от использования вещи вредным для других способом.

  10. Право на ответственность в виде взыскания, т.е. возможность отобрания вещи в уплату долга.

  11. Право на остаточный характер, т.е. ожидание «естественного возврата переданных кому-либо правомочий по истечении срока пе­редачи или в случае утраты ею силы по любой иной причине».

Любой акт обмена рассматривается как обмен пучками прав соб­ственности. Рамочные условия передачи прав собственности опреде­ляет контракт.

В экономической литературе существует множество классифика­ций и типологий трансакционных издержек. Наиболее распростра­ненной является следующая типология, включающая пять видов трансакционных издержек. Рассмотрим эти издержки на примере оценочной компании:

1. Издержки поиска информации.

2. Издержки ведения переговоров.

3. Издержки измерения.

4. Издержки спецификации и защиты прав собственности.

Эта категория издержек обусловлена, в первую очередь, затрата­ми, необходимыми для оформления и защиты прав собственности. Сюда могут быть отнесены издержки на содержание юристов, су­дебные издержки, затраты на содержание органов государственной власти, обеспечивающих регистрацию и защиту прав собственности.

5. Издержки оппортунистического поведения.

Анализ и определение этих издержек представляют достаточно сложную задачу. К ним относят издержки, связанные, в первую оче­редь, с более или менее замаскированным уклонением (но не пря­мым отказом) участников сделки от выполнения взятых на себя обязательств.

Теория прав собственности базируется на следующих фундамен­тальных положениях:

  1. права собственности определяют, какие издержки и вознаграж­дения могут ожидать агенты за свои действия;

  2. реструктуризация прав собственности ведет к сдвигам в системе экономических стимулов;

  3. реакцией на эти сдвиги будет изменившееся поведение экономических агентов.

Рыночная стоимость полных прав собственности на объект не­движимости будет всегда выше, чем рыночная стоимость права поль­зования таким объектом по двум причинам:

Исключить других из свободного доступа к ресурсу означает спе­цифицировать права собственности на него. Неполнота спецификации трактуется как размывание (attenua­tion) прав собственности. Смысл этого явления можно выразить фразой — «никто не станет сеять, если урожай будет доставаться дру­гому». Размывание прав собственности может происходить либо потому, что они неточно установлены и плохо защищены, либо потому, что они подпадают под разного рода внешние (не обусловленные дого­вором) ограничения, главным образом со стороны государства.

Теорема Коуза.

«Если права собственности четко специфицированы и транзакционные издержки равны нулю, то структура производства будет ос­таваться неизменной независимо от изменений в распределении прав собственности, если отвлечься от эффекта дохода».

Если же перераспределение правомочий происходит в условиях, когда рыночные механизмы не развиты, то даже при незначительных транзакционных издержках в силу целого ряда обстоятельств, в том числе уровня квалификации новых управляющих, которые по реше­нию новых собственников начинают руководить предприятием, воз­никает и изменение структуры производства.

Исторические тенденции и современное развитие понятия имущества.

Основные сложности и противоречия, которые возникают в по­нимании вопросов, связанных с трактовкой понятия «имущество», «имущественные право» и т.д., которые возникают при решении за­дач оценки того или иного вида стоимости, заключаются прежде всего в том, что основные положения, формирующие общую методо­логию оценки, сложились в первую очередь в странах общего права (США, Великобритания и ряд других стран). Кардинальным отличи­ем этих юридических систем от континентальной европейской сис­темы, к которой в большей степени относится и российская система, является то, что англо-американская юридическая система не разде­ляет имущественные права на вещные, обязательственные и иск­лючительные.

С другой стороны, в странах общего права сложилась определен­ная традиция в отношении понятия права собственности, заключаю­щаяся в том, что в этом праве выделяется целый «пучок правомочий» (элементов). В результате комбинации этих правомочий могут воз­никать новые «права собственности». В российской системе выделяются только три правомочия (ст. 209 ГКРФ): владение, пользование и распоряжение.

Эти различия правовых систем, в конечном счете, сказываются на противоречиях в толковании и терминологических несоответствиях.

Множественность использования понятия имущества в россий­ском законодательстве является следствием отказа от многовариант­ности использования понятия собственности, которое сложилось в юридических системах общего права. Вместо «пучка правомочий» в российском законодательстве мы имеем, если так можно выразить­ся, «пучок имуществ», которые и выполняют примерно ту же функ­цию при описании экономических процессов. Как эти проблемы, о которых было сказано, могут повлиять на результаты работы оценщиков, и почему эти вопросы важны для практики оценки?

Здесь можно выделить две проблемы:

1. Первую из них можно назвать проблемой «юридических лову­шек».

При проведении оценки оценщик может оказаться в ситуации, когда предполагаемый объект оценки не может рассматриваться как «имущество» в силу своего правового статуса, т.е. отсутствует как объект оценки.

2. Проблема правильного определения исходных данных и учет возможных доходов и расходов, связанных с оцениваемым объектом и обусловленных его правовым статусом.

Дело в том, что выявление собственно объекта оценки и опреде­ление прав, которыми обладает оцениваемый объект, является ос­новным и определяющим вопросом в процессе оценки. Если, например, проводится оценка объекта недвижимости, а правовой статус этого объекта таков, что сдавать этот объект в аренду нельзя, т.е. пра­вовой статус этого недвижимого имущества подразумевает наличие только права оперативного управления, то применять доходный под­ход в оценке можно будет только при условии, если в качестве расходов будут учтены затраты на выкуп у собственника полных прав собственности.

В процессе подготовки Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» вопрос об определении объ­ектов оценки (ст. 5) являлся одним из наиболее сложных. В дейст­вующем законе данной статьей определено, что объектом оценки могут являться:

  • отдельные материальные объекты (вещи);

  • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижи­мое, в том числе предприятия);

  • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

  • права, требования, обязательства (долги);

  • работы, услуги, информация;

  • иные объекты гражданских прав, в отношении которых зако­нодательством Российской Федерации установлена возмож­ность их участия в гражданском обороте.

Таким образом, под объектами оценки понимаются объекты гражданских прав, не изъятые из оборота, т.е. объекты, которые мо­гут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства.

Под имуществом (имущественными отношениями) мы будем по­нимать юридические (законодательно разрешенные) отношения, в которых могут находиться физические или юридические лица (лица) и которое может состоять из следующих возможных совокупностей:

  • вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного;

  • вещного права;

  • прав на чужие действия (долговое имущество);

  • вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находя­щихся во владении данного лица;

  • обязательств, лежащих на данном лице;

  • объектов исключительных прав лица.

Определение денежного выражения возможного юридического отношения для данного лица при одной из перечисленных выше со­вокупностей как раз и есть оценка имущества (оценка имуществен­ных отношений).

Рассмотрим, как имущество в качестве юридической кате­гории применяется к понятию предприятия, а также вопрос о соот­несении понятий «предприятие» и «бизнес».

Предприятие есть частный случай более широкого юридического понятия «совокупности имущества». Это объединение, на том или ином основании, вещей, имущественных и иных прав, которые име­ют общую юридическую судьбу (т. е. выступают как единые объекты гражданских правоотношений, например, как предмет залога).

За тер­мином «предприятие» целесообразно закрепить его юридическое, статично-имущественное толкование, а за термином «бизнес» — ди­намический потенциал предприятия.

Бизнес в узком смысле — это часть активов, без которых предприятие являлось бы не более чем рядовой недвижимостью, или даже просто россыпью вещей и имущественных прав. Не случайно передача этого актива в составе предприятия обычно регулируется гражданским правом со специальными оговорками (речь идет о пра­вовых системах США, Франции и других развитых стран; мы не на­ходим их в ГК РФ).

Итак, понятия коммерческой организации, предприятия и бизне­са образуют структуру, которую можно представить в виде «треуголь­ника», «сторонами» которого выступают следующие отношения.

Коммерческая организация по отношению к предприятию высту­пает как собственник, а предприятие по отношению к коммерческой организации — как имущество. Коммерческая организация по отно­шению к бизнесу выступает как субъект предпринимательской де­ятельности, предприниматель, а бизнес по отношению к коммерче­ской организации — как предпринимательская деятельность, пред­принимательство. Предприятие по отношению к бизнесу есть гудвилл (невещественные активы), а бизнес по отношению к пред­приятию есть оборот имущества (т.е. прав на имущество), поток иму­щественных сделок, результирующийся в потоке доходов.

В отличие от юридической трактовки, экономическая трактовка предприятия как бизнеса подразумевает в первую очередь анализ до­ходности предприятия, анализ и оценку возможности предприятия «создавать стоимость», генерировать доходы. В первую очередь необ­ходимо рассмотреть всю доступную финансовую информацию, а также все существенные факторы, влияющие на формирование объ­ективной рыночной стоимости. Среди этих факторов можно выде­лить следующие:

  • характер деятельности и предыстория рассматриваемого пред­приятия с момента его образования;

  • общая экономическая ситуация и обстановка в рассматривае­мой отрасли бизнеса;

  • балансовая стоимость акционерного капитала и финансовое положение предприятия;

  • потенциальная доходность предприятия;

  • потенциал дивиденда (способность выплачивать дивиденды);

  • наличие (или отсутствие) у предприятия гудвилла и других не­ материальных активов.