Компоненты операционных денежных потоков

20. Модель дисконтированного денежного потока

21. Расчет ставки капитализации (ставки дисконтирования)

Ставка (коэффициент) капитализации – процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к цене продажи объекта.

Ставка дисконтирования – процентная ставка, используемая для приведения будущих денежных сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки.

При расчете ставки дисконтирования необходимо учитывать:

       безрисковую ставку отдачи на капитал, как ставку отдачи при наименее рискованном вложении капитала;

       величину премии за риск, связанную с инвестированием капитала в оцениваемый ОС.

Расчет коэффициента капитализации. Существует несколько методов определения коэф. капитализации:

         С учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

         Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

         Метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива).

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1)       ставки доходности инвестиции (капитала), являющиеся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2)       нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Rкап=Rдох.кап+ΔRнорм.возвр.

                Где Rкап — коэф.капитализации;              Rдох.кап — ставка дохода на капитал;   Rнорм.возвр. - норма возврата капитала

22. Условия и задачи корректировок финансовых отчетов для целей оценки предприятия (бизнеса)

23. Доходный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса). Условия и ограничения использования

 Доходный подход Логика доходного подхода к оценке предприятия лучше всего отражает позицию инвестора. Стоимость объекта оценки определяется на основе ожидаемых будущих доходов, которые оцениваемый объект может принести. Оценка бизнеса с применением методов доходного подхода основана на том, что потенциальный покупатель не заплатит за долю в предприятии (бизнесе) больше, чем она может принести доходов в будущем. Приведение будущих доходов к текущей стоимости на дату проведения оценки основано на концепции изменения стоимости денег во времени, согласно которой доход, полученный в настоящий момент времени, имеет для инвестора большую ценность, чем такой же доход, который будет получен в будущем. Основными методами доходного подхода являются:

• метод дисконтированных денежных потоков.

• метод капитализации дохода.

24. Основные этапы оценки стоимости бизнеса методом дисконтированных денежных потоков

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков.

1. Выбор модели денежного потока.  2. Определение длительности прогнозного периода. 3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации. 4. Анализ и прогноз расходов. 5. Анализ и прогноз инвестиций. 6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода. 7. Определение ставки дисконта.  8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период. 9. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.  10. Внесение итоговых поправок.