Глава 16 гк содержат нормы, закрепляющие условия беститульного землепользования.

Беститульное землепользование - это ситуация, при которой лицо имеет право использовать ЗУ, право на который возникло у него на законных основаниях. Это называется фактическое землепользование - ст.35 ЗК и ст.271 ГК.

Ч.1 ст.35 ЗК предусматривает правило о том, что у собственника недвижимости имеется право на использование соответствующей части ЗУ, занятой зданием (строением).

В п.1 ст.271 ГК РФ формулировка отлична. Там "право пользования ЗУ, предоставленным...". Фактическое землепользование как вид отношений (беститульное землепользование) возникло как раз в связи с реформой земельных отношений.

Изменившийся закон может изменить или прекратить наше право? Те, у кого было право пользования до земельной реформы, получили право выкупить ЗУ. Фактическое землепользование было всегда.

Фактическое землепользование - это отношения переходного периода, суть которых - защитить права тех, у кого такие права возникли до реформы.

Отсюда ЗК и ГК говорят о "правах, возникших на законных основаниях". До земельной реформы 2001 года можно было купить дом и землю отдельно, можно было получить землю на основании решения органа (ПБП, как правило). Но по ранее действовавших правилам, учитывая, что земля была государственная, документов о правах на землю не выдавали. Документ ранее мы не получили по причинам, от меня не зависящих.

Вот и фактическое землепользование откуда возникло: из прав на недвижимость или из решения органа о предоставлении земли. И дальше мы рассматриваемся как фактические землепользователи.

Выдавались разрешения на использование, акты или договоры на застройку. Это раньше было. Это были основания, дающие право использовать участок в соответствии с целевым назначением для застройки.

Сейчас это правомочие пользования. А раньше было право использования. В чем разница? Пользование - это извлечение полезных свойств. Использование же - это конкретное действие в рамках пользования.

В ГК говорится "право пользование, предоставленное...". Что такое предоставление? Предоставляет тот, кто обладает. Предоставление влечет возникновение права. За пользованием стоит использование. Детализация использования зависит от вида права.

Право пользования должно быть конкретизировано в каких-то правах. Если я обладаю правом пользования как собственник, то у меня широкие права пользования. Если я имеют право пользования на основе ПБП, то у меня тоже широкие права. ПНВ - то же самое.

Но если я собственник и получил объект недвижимости до 2001 года. У меня есть к-п здания. Ст.554 ГК предусматривала, что в к-п здания нужно описать ЗУ, на котором располагается здание. В к-п была просто отсылка к земельному законодательству.

Ст.36 ЗК определяет порядок: как мы можем оформить права на землю. Сначала формируем ЗУ. В ст.271 ГК - "право пользования, предоставленное...". Кто-то право пользование должен предоставить мне право пользование. Это и есть формирование ЗУ. Определение границ ЗУ производится по правилам, установленным законодательством.

В ст.36 ЗК вопросу индивидуализации объекта посвящена ч.7. Кроме того, определение размера и границ ЗУ регулируется ст.33 ЗК, которая содержит нормы предоставления ЗУ. В к-п здания размер ЗУ не указан.

Как размер определяется?

Фактическое землепользование - в соответствии с ЗК и ГрК (градостроительный регламент и нормы предоставления).

Еще критерием определения ЗУ в городской черте - это красные линии (ст.1 ГрК), утверждаемые в градостроительной документации (градостроительная документация по планировке).

Далее. Учитываются смежные землепользователи (отсутствие спора).

Наконец, учитываются естественные границы земельных участков (при их наличии).

Но для фактического землепользователя очень большое значение имеет первый критерий - фактическое землепользование и степень точности описания размера, местоположения ЗУ, на котором располагается здание, в рамках ст.554 ГК (в договоре к-п недвижимости).

Фактический землепользователь может требовать оформления документов на основе правоустанавливающих документов (свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи и другие сделки, оформление которых произошло в соответствии с требованиями действующего законодательства на дату совершения оной). В правоустанавливающих документах должны быть сведения, указанные в ст.18 ФЗ о госрегистрации прав.

Поэтому описание ЗУ в договоре к-п здания должно быть подробным.

Фактический землепользователь считается беститульным землепользователем до оформления права. Выбор права фактическим землепользователем осуществляется оным самостоятельно, но между двумя правами: аренда и собственность. Если ЗУ ограничено в обороте или не может быть в собственности у землепользователя, то только аренда.

Право пользования у фактического землепользователя возникает на возмездных условиях.

В ППВАС №11 сформулированы подходы к применению ст.35,36 ЗК и ст.271 ГК в части оформления права на ЗУ фактическим землепользователем. У фактического землепользования есть преимущественное право выкупа или оформления права аренды на ЗУ.

Ограничение размера ЗУ, необходимого для использования здания, связано со степенью точности описания размера, границ ЗУ в правоустанавливающем документе на недвижимость. Если в договоре о приобретении недвижимости (согласно ст.554 ГК) указаны и размер ЗУ, и когда он предоставлен, и какие документы, разрешающие застройку, имеются, то в этой ситуации к приобретателю недвижимости переходит весь объем прав на ЗУ в размере, который был у прежнего собственника.

В случае, если в договоре к-п размер и границы ЗУ не описаны точно (нет размера, или он примерный, или есть отсылка к техпаспорту), то тогда правообладатель имеет меньше вариаций на предмет определения размера ЗУ под здание. Почему? Потому что общее правило определения размера ЗУ фактическим землепользователем - это соответствие нормам ГрК. А там надо смотреть на технические характеристики здания, технические регламенты содержания здания, нормы градостроительного проектирования (нормативные документы, принимаемые региональными органами власти (региональные нормативы проектирования), принимаемые местными органами (местные нормативы градостроительного проектирования), где определяются размеру ЗУ в зависимости от характеристик здания), и градостроительные регламенты или иные градостроительные документы. В этих документах может содержаться размер ЗУ при фактическом землепользовании.

Ограничение прав

Ст.56 ЗК - понятие ограничения права. А сервитут - это вид права (ст.23 ЗК).

В начале ЗК есть принцип целевого использования ЗУ. Для каждого ЗУ есть целевое назначение и вид разрешенного использования. Следовательно, само право на землю уже ограничено законодателем в той части, что оно устанавливает обязанность использовать ЗУ по целевому назначению и в соответствии с видами разрешенного использования.

Поэтому основное ограничение связано, как раз, с принципом целевого использования, ибо здесь для собственника затрагивается и ограничивается свобода усмотрения.

Ограничения прав на землю связаны с тем, что ЗУ обязательно должен быть использован в соответствии с установленными целевым назначением и видами разрешенного использования.

Кроме того, если говорить вообще об использовании, то ограничения связаны и с регулированием процесса осуществления деятельности и застройки. Посредством чего регулирование происходит? Правообладатель ЗУ обязан приступить к строительству и завершить строительство в сроки, оговоренные при первоначальном предоставлении ЗУ либо в разрешении на строительство.

В ст.42 ЗК (обязанности собственника ЗУ) прямо написано об обязанности построить в сроки.

А дальше ГрадК пишет, как надо строить.

Помимо этого, ограничения могут быть связаны с особенностями самого ЗУ (с его характеристиками). Например, ЗУ на территории населенного пункта может располагаться в зоне охраны памятников. Или населенный пункт сам может быть признан памятником. Отсюда, для собственника, арендатора, землепользователя идут ограничения. Ограничения в этом случае представляют собой возложение каких-то дополнительных обязанностей (например, содержать фасад здания в надлежащем состоянии, благоустраивать прилежащую территорию, асфальтирование, засаживание древесно-кустарниковыми растениями за свой счет и др.).

Наконец, есть ограничения, связанные с экологическими требованиями - особые условия охраны окружающей среды. Например, наш ЗУ может не включать инженерные коммуникации в городе. Но ЗУ может иметь общую границу с охранной зоной этой инженерной коммуникацией. Или это может быть охранная зона, установленная в соответствии с экологическим законодательством (например, зона вокруг Байкала).

Категория "ограничение прав" в ЗП всегда делилась на две части: общее и специальное.

Первые два вида ограничений (на слайде) являются общими. Общие - те, что закреплены в актах общенормативного характера, а специальные - те, что установлены в индивидуальных актах относительно конкретного ЗУ. Последнее ограничение на слайде - это специальное ограничение.

Примером общих ограничений являются пожарные правила, правила охраны окружающей среды, соблюдение целевого назначения и видов разрешенного использования. Примером специальных ограничений является частный сервитут.

Ст.56 ЗК (ограничение прав) говорит, как правило, об общих ограничениях: соблюдение режима охранной зоны инженерной коммуникации, например.

Частный сервитут устанавливается для конкретного ЗУ.

Нужно обратить внимание на соотношение ст.23 ЗК (сервитут) и ст.56 ЗК (ограничение прав). Отличаются они по правовым последствиям установления сервитута и ограничения права.

Сервитут - это право на чужую вещь, а ограничение права - это обязанность (дополнительная) правообладателя.

Сервитут бывает частным и публичным (анализ норм ст.23 ЗК).

Публичный сервитут направлен на удовлетворение потребностей неопределенного круга лиц. Он является общим видом ограничения. Почему? Потому что он устанавливается по результатам общественных слушаний нормативным актом. Частный сервитут - ограничение специальное, и устанавливается для конкретного земельного участка договором или по решению суда.

Получается, что в ст.23 ЗК урегулированы два ограничения, носящих разный характер.

Частный сервитут - это чистый пример земельных имущественных отношений, регулируемых ЗП и ГП (ст.274 ГК). Здесь смешанное правовое регулирование (ЗК - специальные нормы).

Публичный сервитут - это правовая форма реализация и защиты публичных интересов и нужд применительно к земле. Надо сказать, что конструкция публичного сервитута критикуется многими учёными (особенно, цивилистами). Почему? Потому что это не сервитут в чистом виде. Публичный сервитут устанавливается публично-правовым способом (публичные слушания и НПА). Хотя те же принципы, что и в частном сервитуте, соблюдаются: наименее обременительный способ наложения сервитута, право выкупа ЗУ с целью снятия сервитута. Разница лишь в нуждах, удовлетворяемых двумя видами сервитута. Публичный сервитут удовлетворяет публичные интересы, которые в силу ст.1 ЗК, имеют приоритет над интересами публичными.

Из этого следует, что правообладатель ЗУ при установлении публичного сервитута может свое мнение подальше засунуть, если большинство на публичных слушаниях выскажутся за установления такого сервитута. Но это не значит, что он совсем бесправным становится. Собственник может пытаться и требовать выкупа ЗУ (чтобы у него купили ЗУ).

Дальше, нужно знать, что публичный сервитут устанавливается в документах по планировке территории. Что это за документы? Это проекты планировки и проекты межевания территории.

Проекты планировки и проекты межевания - это ст.42 и 43 ГрадК. Еще есть Информационное письмо №153, где рассматривается правовой статус проектов планировки и межевания. ВАС сказал, что эти проекты - ненормативные (индивидуальные) нормативные акты.

По общему правилу, публичный сервитут устанавливается нормативным актом. Но на практике реализация и оспаривание публичного сервитута происходит путем утверждения и предъявления заявления о признании недействительным проекта планировки и межевания как ненормативного акта (25-я глава ГПК вместо 24-ой главы). По публичным сервитутам оспаривать генеральный план как НПА бессмысленно, потому что из генерального плана мы никогда не поймем (там просто зоны), что именно наш участок ограничен публичным сервитутом.

Проект планировки и проект межевания устанавливается для конкретной территории, где несколько ЗУ (их строго определенное количество). Поэтому, по мнению ВАС, такие проекты установлены для строго определенного круга лиц, а значит являются ненормативными актами.

Нельзя сказать, что публичный сервитут устанавливается ненормативным актом, потому что проекты планировки и межевания принимаются на основе генерального права. Таким образом, генеральный план является тем самым нормативным актом, но реализуется публичный сервитут через принятие ненормативных планов проектировки и межевания, которые мы и должны обжаловать.

Кроме ст.23 и ст.56 ЗК, есть ст.36 ЗК, где есть очень загадочное ограниченное право. Это абз.3 ч.3 ст.36 ЗК - право ограниченного пользования ЗУ.

Есть собственность, есть аренда, есть ПБП, безвозмездное срочное пользование, ПНВ, и ограниченное право пользования (!).

Согласно ст.36 ЗК данное право ограниченного пользования устанавливается в следующих случаях. Например, здание с несколькими помещениями. Все - собственники помещений, а один владеет помещением на праве оперативного управления. Для того, чтобы тот, кто владеет помещением на праве оперативного управления, имел возможность прохода, ему законодатель предоставляет право ограниченного пользования на ЗУ.

Право ограниченного пользования на землю предоставляется казенным предприятиям и учреждениям.

Законодатель допускает возможность заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, оставив за учреждением право ограниченного пользования ЗУ. Это будет в случае, если все собственники помещений не договорились о выкупе ЗУ, и решили арендовать землю.

Если учреждение занимает бОльшую часть здания, то оно будет иметь приоритет и получит ПБП, а собственники помещений могут с учреждением (?) заключить договор аренды. Такой участок под зданием признается неделимым.

Возвращаясь к ограниченному праву пользования. Что включает такое право? Проезд, проход, содержание инженерных коммуникаций, парковка, содержание и ремонт дорог и др. Это расходы, в которых учреждение должно принять участие.

Если собственники помещений выкупают ЗУ, то в договоре надо написать о правах учреждения на использование ЗУ. В таком случае по-хорошему надо все в сервитут преобразовывать.

Право ограниченного пользования похоже на сервитут.

Постановление Президиума ВАС 10288/12 от 25.12.2012 года. Оно касалось ограниченного права пользования ЗУ библиотекой.

Законодательство предусматривает для казенных предприятий и учреждений ПБП (ст.20 ЗК), но к ПБП добавляется еще и ограниченное право пользования ЗУ (ст.36 ЗК). Когда добавляется? Когда предприятие казенное или учреждение является обладателем не здания, а помещения.

Суть спора такова. Здание, в котором располагалось помещение библиотеки (региональное учреждение Владимирской области) на момент рассмотрения спора, использовалось совместно с предприятием. Причем предприятие в результате приватизации имущества предприятия стало акционерным обществом (открытым). ОАО обратилось с требованием к библиотеке о признании отсутствующим зарегистрированного ПБП и обязании оформить за библиотекой право ограниченного пользования ЗУ. Затем надо было границы ЗУ определить (выделить ЗУ на местности). Для того, чтобы выдать документ ПБП, нужно составить план ЗУ по результатам межевания. А этого не было.

Поскольку приватизировали предприятие как имущественный комплекс, в такой комплекс входит и ЗУ. Стали оформлять права на имущественный комплекс, и выяснили, что на ЗУ уже есть ПБП. Ну, и пошли в суд, сказав, что ПБП тут быть не может (ибо не было межевания), а есть право ограниченного пользования ЗУ.

Суды первых трех инстанций в удовлетворении требований отказал. ОАО не теряло надежды и пошло в ВАС. ЗУ под зданием по ст.36 ЗК был неделимым. Поэтому ОАО как собственник здания, может быть либо сособственником этого ЗУ вместе с публичным образованием, либо аренду ЗУ заключить.

Суды отказывали, потому что библиотека все равно бы смогла бы пользоваться ЗУ на праве ограниченного пользования. А еще суды сказали, что аннулирование записи в ЕГРП о ПБП учреждения не приведет к утрате библиотекой права пользования ЗУ. ОАО как бы и не возражало, просто просило применить ст.36, где не может быть на неделимый ЗУ одновременно ПБП и право аренды фабрики.

Президиум ВАС что сказал? Во-первых, на один ЗУ по факту имеется два права: ПБП библиотеку и право аренды фабрики. Это обстоятельство создает коллизию, ибо на один и тот же участок два права (хотя собственник-то один - публичное образования, поэтому не факт, что все так плохо). Во-вторых, ОАО выбрало правильный способ защиты - требование о признании ПБП отсутствующим (оспаривание зарегистрированного права).

Суды трех инстанций ссылались на п.1 ст.20 ЗК, когда отказывали в иске ОАО. ВАС сказал, что суды ошиблись. При новом рассмотрении, сказал ВАС, нужно выяснить следующее. У кого раньше возникло право на ЗУ (кто раньше оформил документы о правах - ОАО при приватизации или библиотека?), и имеются ли основания у библиотеки для возникновения у нее ПБП, или у нее основания для возникновения права ограниченного пользования ЗУ по ст.36 ЗК. А как определить, если ли основания для одного из двух прав? Во-первых, момент возникновения права у ОАО, и во-вторых, делимость/неделимость ЗУ (ЗУ, занятый зданием, является неделимым).

ВАС еще сказал, что при разрешении этого спора приоритет имеет ст.36 ЗК.

Второе дело - Определение ВАС №ВАС-14182/12 от 20.12.2012 года. Требование о признании недействительным купли-продажу ЗУ, часть из которого - береговая полоса водного объекта (она изъята из оборота). Здесь вопрос об индивидуализации ЗУ на период совершения сделки обсуждался. Ознакомиться с этим делом самостоятельно.