Права на землю

Обязательная судебная практика по ЗП:

1. ППВАС №11 2005

2. ППВС/ППВАС 10/22

3. ППВАС №54 2006

4. ППВАС №58 2013

Полномочия обладателей прав на землю (права землепользования).

Даже ГК содержит перечень прав на землю. Там собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное бессрочное пользование, аренда, сервитут и безвозмездное срочное пользование.

Что мы видим? То, что на землю может быть 6 разных видов прав.

Если говорить о праве на землю, то это определенные правомочия. Центральным правомочием для всех видов прав на землю - это пользование. Оно есть всегда и везде. Собственник пользуется землей, при пожизненном наследуемом владении - пользование и т.д.

Если говорить о праве пользования применительно к земле, то понятие называется "право землепользования".

Определение понятие "право землепользования" есть в презентациях.

Пользование предполагает извлечение из земли полезных свойств.

Далее, право землепользования предполагает владение. Владение есть обладание. Как можно обладать ЗУ? Нужно иметь титул, подтвержденный документом, как правило.

Объект любого права на землю - это ЗУ.

Что такое ЗУ?

ЗК содержит легальное определение понятия ЗУ. Ст.11.1 так и называется - понятие ЗУ.

Анализ данной нормы, содержащей легальное определение понятия ЗУ, позволяет выделить признаки ЗУ.

Так как эта часть земной поверхности, ЗУ должен быть индивидуально определен. Что такое индивидуальная определенность ЗУ? Это наличие уникальных характеристик, позволяющих выделить ЗУ из общей массы других ЗУ и позволяющих выделить ЗУ из природного ресурса и перетянуть ЗУ из сферы публичного в сферу частного регулирования.

Индивидуализация (определение уникальных признаков) происходит путем определения границ, размера, местоположения и кадастрового номера.

У ЗУ есть адрес еще, размер, границы, кадастровый номер - это позволяет выделить ЗУ из общей массы ЗУ как объект права землепользования.

Для того, чтобы закрепить в норме права индивидуализацию, определяет необходимые для совершения действия по индивидуализации ЗУ. Эти действия определяются не только в ЗК, но и в законе о государственном кадастре недвижимости. По закону о кадастре у ЗУ могут быть уникальные и дополнительные характеристики.

К уникальным относятся граница и кадастровый номер. От границы зависит размер ЗУ. Правовой статус границы - линия, обозначающая границы ЗУ. Кроме линии есть такое понятие как "характерная точка границы ЗУ". Линия, связывающая характерные точки ЗУ в замкнутую линию, и позволяет определить площадь ЗУ. Законодатель, говоря об индивидуализации, предполагает, что при оной ЗУ должен получить уникальные характеристики, где граница - самый простой и понятный признак, индивидуализирующий ЗУ.

Так вот если фактическая индивидуализация проявляется через установление границ, то юридическая индивидуализация проявляется через установление кадастрового номера, который присваивается ЗУ и заносится в специальный реестр. Процедура присвоение кадастрового номера называется кадастровые работы по межеванию.

Индивидуальность ЗУ как объекта права проявляется через установление границ ЗУ на местности в результате проведения кадастровых работ по межеванию.

Отношения по индивидуализации - это земельные правоотношения (землеустроительные правоотношения). Для таких отношений характерен приоритет публично-правового регулирования над нормами гражданско-правового регулирования.

Участниками таких отношений являются специальные субъекты - кадастровый инженер, производящий кадастровые работы по межеванию. Для того, чтобы стать кадастровым инженером, нужно иметь образование соответствующее, сдать квалификационный экзамен в Росреестре, и получить аттестат кадастрового инженера по результатам экзамена, который даст ему право проводить кадастровые работы по межеванию.

Участниками таких отношений также являются правообладатели ЗУ либо лицо, заинтересованное в предоставлении ЗУ (соискатель ЗУ).

Кроме того, индивидуализация ЗУ проводится кадастровым инженером по заказу соискателя ЗУ или правообладателя ЗУ с привлечением третьих лиц (правообладателей соседних ЗУ).

Следовательно, в этих отношениях, носящих публично-правовой характер (судебная практика и КС признает публичный характер отношений по установлению границ), участвуют правообладатели ЗУ (правообладатели самого ЗУ и правообладатели смежных ЗУ), кадастровый инженер, и еще специальные уполномоченные органы по ведению кадастрового учета.

Именно последние присваивают земельному участку кадастровый номер, т.е. обеспечивают юридическую сторону индивидуальной определенности ЗУ. Кадастровый инженер выполняет техническую работу (определяет местоположение колышка на ЗУ, на месте которого можно поставить забор).

Уполномоченным органом является кадастровая палата Росреестра и ее территориальные органы на местах.

Кроме того, признаком ЗУ является целевое использование. Если уникальными характеристиками ЗУ являются те признаки, которые индивидуализируют ЗУ, то целевое использование - это дополнительная характеристика ЗУ.

Целевое использование ЗУ означает, что ЗУ можно использовать только по строго определенной цели. Получить ЗУ можно только для использования по определенным целям. Нельзя получить ЗУ и любоваться им. Надо им пользоваться. Законодатель обязывает правообладателя (собственник или обладатель других прав) использовать свой ЗУ.

При этом целевой характер использования проявляется через определение в публично-правовом порядке органами публичной власти целевого назначения и видов разрешенного использования для каждого земельного участка.

В данном случае в законодательстве закреплены конкретные правовые формы, в которых реализуется принцип целевого характера использования. Ст.7 ЗК содержит перечень возможных категорий земель, а документом, в котором определяется категория земель, является документ территориального планирования.

ГрК содержит перечень видов документов территориального планирования: схема территориального планирования РФ, субъектов РФ, МО, генеральный план населенного пункта. Это документы, содержащие сведения о категории земель. Причем сведения о категории земель вносятся в государственный кадастр недвижимости, где, согласно ст.7 Закона о кадастре, целевое назначение ЗУ значится как дополнительная характеристика ЗУ.

Документы территориального планирования принимаются в административном порядке. Порядок принятия таких документов прописан в ГрК.

Например, ст.21 (особенности согласования проектов схем территориального планирования муниципального района) ГрК.

Целевое назначение определяет, если хотите, стратегическое направление использования ЗУ: сельское хозяйство, застройка, рекреация. Какие-то земли сельскохозяйственного назначения будут как пашни использоваться, для внутрихозяйственных дорог и т.д. Это уже будет тактика. В застраиваемых ЗУ могут быть жилые ЗУ, производственные ЗУ, рекреационные ЗУ и т.д. Это тоже тактика. В рекреационных ЗУ (особо охраняемые территории) есть заказники, заповедники и т.д. И это тоже тактика.

Целевое назначение устанавливается в административном порядке публичным органом. Виды разрешенного использования - это детализация установленных целевым назначением стратегических направлений использования земель.

Виды разрешенного использования также имеют правовую форму. Она называется "градостроительный регламент". На сегодняшний день законодатель нашел правовую форму определения видов разрешенного использования только для одной категории земель - земель населенного пункта.

Кроме градостроительного регламента виды разрешенного использования ЗУ могут быть предусмотрены в соответствии с ЗК (для граждан, например, ведение садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, выпас скота и т.д.) или иным законодательством (например, в законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения есть виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения).

Есть еще Закон о садоводческих (огородных, дачных) некоммерческих объединениях граждан №66. Там было ПКС от 14.03.2008 №7-П. Надо обратить внимание на названное постановление КС. Его нужно знать обязательно. Там как раз раскрывается позиция КС на природу садоводства как вида использования ЗУ. С 2008 года разрешается регистрация граждан в садовых домах как по месту постоянного жительства. Ну это так. Между прочим.

Таким образом, данный признак (целевой характер ЗУ) реализуется через документы территориального планирования и градостроительный регламент. Градостроительный регламент принимается в составе правил землепользования и застройки, и это нормативно-правовой акт.

Кроме того, признаком ЗУ является делимость.

Данный признак связан с целевым характером использования ЗУ. Нормативно-правовое регулирование для реализации данного признака - это ст.33 ЗК, в которой предусматривается в зависимости от вида использования максимальные и минимальные размеры ЗУ. Ст.11.9 ЗК РФ тоже регулирует этот вопрос.

Кроме того, правила делимости ЗУ закрепляются в ст.41 ГрК.

И если формулировать правило делимости в рамках признака, то можно сказать следующее: делимым признается ЗУ, размер которого не ниже установленный в соответствии с требованиями законодательства минимального размера. Например, в соответствии со ст.33 ЗК органы МС принимают решение о минимальных и максимальных размеров ЗУ для жилищного строительства на соответствующей территории.

Кроме того, минимальный размер ЗУ определяется в градостроительном регламента в составе правил землепользования и застройки.

Пример. Есть 56 соток. Хотим разделить на 2. А в градостроительном регламенте максимум 25 соток, а минимум 12 соток. Можно сделать 2 участка по 28 соток? Нет, нельзя. Но если есть только минимум, то можно по 28 соток, лишь бы не ниже минимума было. Минимум влияет на раздел ЗУ, а максимум могут установить, чтобы вновь предоставляемые ЗУ не превышали такого максимума. А еще максимум могут установить при приватизации в собственность бесплатно. Если максимальный размер не установлен, а действует только минимальный, то ни предоставить нельзя больше минимума (и не меньше минимума), и приватизировать можно только минимум.

Минимум действует на дату возникновения права. Сегодня минимум может быть 12 соток, а пять лет назад - 3 сотки. Максимальный размер в правилах делимости существенного значения не имеет, если есть минимальный размер. Если минимума нет, то применяется максимальный размер.

Максимальный размер применяется в строго предусмотренных нормативным актом случаях. Например, п.2.1 ст.33 ЗК - при предоставлении бесплатно многодетным семьям максимальный размер применяется. П.2 ст.33 ЗК - при приватизации максимум применяется. И для налогообложения максимальный размер применяется (ставка земельного налога в пределах максимума ниже, чем когда максимум превышен).

Правила делимости - там важен минимум.

Если установлен минимум и максимум, то выделить можно от 12 до 25 соток из 56 соток. То, что осталось после выдела, может быть больше 25 соток.

Виды земельных участков как объектов и земельных правоотношений, и объектов права. Законодательство выделяет 6 видов ЗУ, имеющих особенности как при их образовании и формировании, так и при их использовании.

1. Искусственный ЗУ

2. Садовый ЗУ

3. Дачный ЗУ

4. Огородный ЗУ

5. Приусадебный ЗУ

6. Полевой ЗУ

В презентации есть слайд с табличкой, разграничивающей виды прав на землю.

Право собственности на землю

Что такое собственность на землю? Применительно к праву собственности на землю - это совокупность полномочий по владению, пользованию и распоряжению землей в соответствии с целевым назначением и видами разрешенного использования землей, со способами, не приводящими к ухудшению состояния своего ЗУ и соседних ЗУ, и не причиняющих вред окружающей среде.

Полномочия собственника на землю - общедозволительные с ограничивающими условиями.

Какие ограничивающие условия? Собственник может делать на своем ЗУ все, что он считает для себя выгодным, полезным и нужным. Но при этом земельный участок как объект права собственности не перестает быть частью окружающей среды. Поэтому собственник не свободен на все сто процентов.

Собственник не вправе выходить за пределы установленных целевого назначения и разрешенных видов пользования.

Например, мы стали собственником ЗУ 56 соток. Мы не будем его делить. Мы будем его использовать. Что мы можем, и чего мы не можем? А если можем, то в какой мере? Наш участок в черте населенного пункта. Целевое назначение этого ЗУ - земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования - жилая застройка (или индивидуальное жилищное строительство, например). Допустим, у нас указано индивидуальное жилищное строительство. На ЗУ располагается прочный дом постройки 1918 года, который все-таки требует ремонт.

Наше первое желание - отремонтировать дом, или даже снести старый и возвести новый. Давайте снесем лучше. Мы являемся собственником дома. Мы не состоим в браке.

Что у нас должно быть на руках? У нас есть свидетельство о праве на наследство. У нас есть кадастровый паспорт на дом и на участок. У нас есть в идеале межевой план земельного участка. И, наконец, свидетельство о государственной регистрации права собственности. То есть мы - титульный собственник ЗУ и дома. Мы принимаем решение снести старую постройку, и возвести новое строение.

Ст.40 ЗК содержит перечень наших земельных прав, а ст.42 ЗК - перечень наших земельных обязанностей. Первая земельная обязанность - обязанность использовать ЗУ по целевому назначению. Первое наше право - право использовать ЗУ по целевому назначению. Что это значит? Значит ли это, что мы должны жить обязательно там? Это значит, что если мы сносим жилой дом, то мы должны там опять что-то построить. Вот вам обязанность использовать ЗУ. Но обязанности проживать в доме том нету. Надо лишь содержать ЗУ в надлежащем состоянии.

Если мы приняли решение снести дом, то надо помнить, что у нас есть ограничивающие условия. В данном случае, ограничивающее условие - это разрешительный порядок получения права на застройку. Наше право на застройку - это и наша обязанность. Что касается сроков застройки ЗУ, то разрешительный порядок на реализацию право на застройку предполагает получение собственником разрешения на строительство, в соответствии с которым лицо обязано выполнить закрепленные в законе процедуры. В частности, ГрК в ст.51 предусматривает определенные законом процедуры. В числе этих процедур применительно к нашему случаю что у нас?

Мы как собственник ЗУ в жилом квартале обязаны заказать разработку проектной документации. Разработанную специализированной организацией проектную документацию нужно подать в орган градостроительства и архитектуры вместе со свидетельствами какими-то, и этот орган дает нам разрешение на строительство. Разрешение на строительство включает в себя и разрешение на снос старого дома, если он есть. Отключаем наше старое строение от коммуникаций, и сносим.

Еще ограничивающие условия заключаются не только в том, что установлен разрешительный порядок для реализации права на застройку, а еще и в том, что орган градостроительства и архитектуры, выдавая разрешение на строительство (на снос) определяет сроки и другие условия реализации права на застройку.

Как правило, согласно ст.51 ГрК, индивидуальное жилищное строительство может осуществляться гражданином в срок не более 10 лет. На практике разрешение на строительство может выдаваться гражданину на 3 года, на 5 лет с последующим продлением, но не больше 10 лет.

В первую очередь, ограничивающее условие для реализации права на застройку для собственника, связана с процедурой, с разрешительным порядком получения разрешения на строительство, а также со сроками и иными условиями реализации права на застройку.

Орган градостроительства и архитектуры, выдавший разрешение на строительство, вправе осуществлять контроль за соблюдением сроков и других условий. Несоблюдение сроков может повлечь административную ответственность.

Алексеев С.С. "Право собственности: проблемы теории" в 2008 году написал. Там рассматриваются особенности отношения вещи как к своей.

Возвращаясь к ограничивающим условиям, надо понимать, что лицо, ставшее собственником и решающее застраивать ЗУ, при сносе должно предусмотреть варианты утилизации материалов, оставшихся от сноса.

А еще реализация проекта на застройку. Ограничивающее условие - срок реализации проекта. Еще условие - разрешительный порядок оформления окончания строительства с получением разрешения на ввод в эксплуатацию. То есть мало того, что тебе надо получить разрешение на строительство, так еще надо и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Ст.55 ГрК содержит порядок получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Кстати, реализовывать право на застройку можно только в соответствии с утвержденной проектной документацией.

Ст.51 ГрК - если мы обращаемся за продлением срока на застройку, то орган не может нам отказать, если мы в пределах 10 лет остаемся.

Зачем разрешение на ввод в эксплуатацию? А чтобы вы не отошли от проектной документации.

На своем ЗУ можно возводить капитальные сооружения. Для этого нужно разрешение на застройку. А еще можно возводить вспомогательные строения без получения разрешения. Вспомогательные строения можно возводить после возведения основного строительства.

По поводу вспомогательных строений. Как правило, вспомогательные строения, которые являются капитальными (с фундаментом и пр.), указываются в проектной документации. Вне документации и разрешений, как правило, строят некапитальные вспомогательные строения.

Ты строишь без разрешений на строительство, но с соблюдением градостроительного регламента. В частности, отступ от границ ЗУ (отступы могут быть установлены максимальные и минимальные). Минимальный отступ надо соблюсти обязательно. Если мы не соблюдаем минимальный отступ, то мы нарушаем права соседа. Такие соседи могут иск предъявить негаторный (например, нормы инсоляции нарушены).

Градостроительные нормы и правила - это требования градостроительного регламента относительно отступов от границ ЗУ, это процентное соотношение застроенной и озелененной территории (процентное соотношение определяется индивидуально в каждом градостроительном регламенте). В СПб есть правила землепользования и застройки (на сайте Комитета по градостроительству и архитектуре). В идеале, если мы найдем градостроительный регламент места, где мы живем, то мы увидим, сколько зелени должно быть на ЗУ.

Кроме отступов и зелени, могут быть и иные требования. Например, ЗУ может быть расположен в охранной зоне памятников истории и архитектуры. Там в градостроительном регламенте могут быть дополнительные условия использования, налагающие ограничения. Например, ограничения по высоте.

Соответственно, при разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, надо будет выполнить требования утвержденной проектной документации. Разрешение на ввод является основанием для кадастрового учета вновь построенного дома и последующей государственной регистрации права собственности.

Предположим, проектная документация предполагает 2-этажный дом. Дом располагается так, что позволяет сделать два самостоятельных входа, и разделяется на 2 части. Соответственно, мы можем продать часть. Вопрос: а можем ли мы провести такие действия? Не будет ли это рассматриваться для нас как для собственника действиями, нарушающими правовой режим земельного участка? Участок ведь для индивидуального жилищного строительства. Ограничение по этажности - не выше двух.

П.3 ст.48 ГрК содержит определение понятию "объект индивидуального жилищного строительства": это отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более, чем 3, предназначенный для проживания одной семьи.

Можно продать долю в своем индивидуальном доме? Можно. Никаких ограничивающих условий нет. И тогда мы перестанем быть владельцем индивидуального жилого дома. Нас таких владельцев будет несколько. Почему так? Потому что при наследстве индивидуальный жилой дом может быть унаследован лицами, не являющихся родственниками, и никто ничего наследникам не скажет.

Поэтому термин "индивидуальное жилищное строительство" немного устарел. Главное, чтобы дом использовался для жилья.

А можно и по-другому решить эту проблему. Если признать дом и землю в качестве единого объекта.

Для приобретателя важно описание в договоре его прав на землю, ибо у собственника ЗУ с расположенным на нем домом, если и земля, и дом принадлежат одному лицу, есть масса ограничивающих условий, которые связаны с принципом единства судьбы дома и земли. В частности, ст.35 ЗК РФ запрещает продавать дом отдельно от ЗУ, на котором дом находится. Можно продать долю в праве на здание и долю в праве на ЗУ, или продать часть здания и часть ЗУ. А вот продать часть дома, но оставить себе полностью ЗУ нельзя.

Следующее ограничивающие условие для общедозволительного характера собственности - это ст.37 ЗК РФ: она регламентирует порядок совершения сделок с ЗУ. Надо сказать, что рассматривая заявление о конституционности ст.37 ЗК РФ, КС отказал в принятии этого заявления, но он отметил, что законодательство презюмирует, что приобретатель информирован о том, о чем он должен, согласно п.3 ст.37 ЗК РФ, сообщить покупателю. Презюмируется, что собственник (продавец или арендодатель) осведомлен, в частности, о видах разрешенного использования и разрешения на застройку своего ЗУ, об использовании соседних ЗУ, оказывающим существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого ЗУ. Предполагается, что продавец осведомлен о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость ЗУ. А также продавец осведомлен об иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя приобрести данный ЗУ. Это презумпция информированности предполагается и законодателем, и КС. ОКС 119-О 24.01.2013, вроде.

Виды разрешенного использования и целевое назначение ЗУ - это дополнительные характеристики.

Органы МС должны направлять в органы кадастрового учета сведения об изменениях в виды разрешенного использования и целевого назначения землей. Органы кадастрового учета должны внести эти изменения в кадастр. А органы градостроительства и архитектуры должны адресно информировать собственников ЗУ в тех зонах, где изменились виды разрешенного использования. В частности, ст.31 ГрК содержит правило порядка подготовки проекта правил застройки и землепользования, где есть в том числе и необходимость информирования собственника. Если орган не проинформирован, то собственник может требовать соответствующих мер. Однако презумпция проинформированности для собственника действует. Почему презумпция? Потому что правила землепользования и застройки, генеральный план выносятся на публичные слушания.

Как можно получить эту информацию? Закон о кадастре, открытые сведения кадастра (кадастровая карта на сайте Росреестра). Там по кадастровому номеру своего ЗУ можно получить информацию о дополнительных характеристиках ЗУ (т.е. и по видам разрешенного использования, и по целевому назначению).

У нас в СПб есть РГИС, на которую можно войти через земельный портал СПб, где можно посмотреть эту информацию онлайн.

Это связано со второй особенностью права собственности - правомочия собственника носят публичный характер. Сведения о праве на ЗУ внесены в ЕГРП, и каждый может ознакомиться с ним.

Наконец, право собственности связано с земельным правопорядком. Право собственности на землю - это центральный институт ЗП.

Дополнительный признак ЗУ - оборотоспособность ЗУ как объекта права собственности.

Оборотоспособность - четвертый признак ЗУ как объекта права собственности.

ЗУ может быть объектом права частной собственности только если он обладает признаком оборотоспособности.

Ст.27 ЗК содержит перечень земельных участков, изъятых из оборота, т.е. ЗУ, которые не могут быть объектом частной собственности, и перечень ЗУ, ограниченных в обороте.

Оборотоспособность связана со значимостью земли как основы жизнедеятельности народов, проживающих на территории, и как природного ресурса. Значимость земли и явилось причиной включения перечня ЗУ, изъятых и ограниченных в обороте.

В основном, это ЗУ, необходимые для реализации публичных функций (ЗУ, занятые объектами обороны, безопасности, воинскими и гражданскими захоронениями, инженерными коммуникациями, возведенными в целях защиты и охраны государственных границ (линии связи и т.д.)).

Что касается ограничения в обороте, то к таким ЗУ относятся ЗУ, которые не могут находиться на праве частной собственности, но могут находиться в пользовании частного лица на ином праве (например, на праве аренды), либо могут поступить в собственность в соответствии с порядком, установленным ФЗ. П.5 ст.27 ЗК - перечень участков, ограниченных в обороте.

Отдельно регулируется оборот ЗУ земель сельскохозяйственного назначения. Там специальный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Изъятие из оборота в широком смысле может быть связано с объектом, находящимся на ЗУ. Кроме объекта как критерия ограничения оборотоспособности в законодательстве предусмотрено изъятия по субъектам (например, ЗУ сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в частную собственность иностранным лицам).

Кроме того, ЗУ на территории ЗАТО, если они находятся в собственности (такое может быть, но редко) - их оборот осуществляется между гражданами, проживающими на территории ЗАТО. В случае, если субъектом сделки является лицо, не проживающее на территории ЗАТО, то для такой сделки необходимо разрешение (согласование) в зависимости от режима охраны. Данный вопрос регулируется специальным законом о ЗАТО.

Пример. В 2013 году было рассмотрено дело в КС по последнему вопросу.

Понятие оборотоспособности традиционно с точки зрения ГП.

Кроме того, особым правилом (не в полной мере урегулированным законом) является переход ЗУ из собственности одного ППО в собственность другого ППО. Это может быть признано оборотом? Что, если РФ за плату или бесплатно передает ЗУ субъекту РФ. В ЗП это называется "разграничение прав на землю".

ЗУ как объект права собственности обладает названными признаками: индивидуальная определенность, делимость и целевой характер использования. Это обязательные признаки ЗУ как объекта права собственности вне зависимости от того, кто собственник: частное или публичное лицо.

Право собственности - совокупность правомочий. Для субъектов публичных ЗУ тоже должен быть индивидуально определен, иметь определенный размер не ниже минимума и не выше максимума, и иметь цель использования. Между публичными образованиями переход ЗУ называется "разграничение собственности на землю". Почему? Ст.214 ГК - все ЗУ находятся в государственной собственности, если не зарегистрировано право частной собственности на соответствующий ЗУ. Разграничение государственной собственности - это по сути раздел сферы ведения и сферы распоряжения ЗУ. ЗУ, находящиеся в федеральной собственности, управляются и распоряжаются ими федеральные органы. ЗУ субъектов РФ - право распоряжаться ими принадлежит органам государственной власти субъектов РФ. По большому счету РФ является субъектом разграничения, который и принимает решение, что оставить себе, а что дать субъектам РФ. А потом уже по остаточному принципу происходит "передача" (не сделка) органам МС законами субъекта РФ.

Сделка здесь разве? Процедура разграничения права собственности на землю регулируется ст.3 и ст.3.1 Закона о введении в действие ЗК. В ст.3 важен п.10, ибо там раскрывается содержание права публичной собственности и органы, наделенные правом распоряжаться объектами публичной собственности в случаях, если разграничение не завершено или не проведено. Это важно иметь в виду.

В ст.3.1 Закона о введении в действие ЗК закреплены критерии разграничения государственной собственности на землю. Говоря "разграничение", имеем в виду передачу ЗУ одним ППО другому ППО (от РФ к субъекту РФ, например). Такими критериями закон признает имущественный и территориальный. Признается, что имущество, находящееся в ведении РФ, является основанием для закрепления такого ЗУ за РФ. В случае, если имущество находится в ведении субъекта РФ, то это является основанием закрепления такого ЗУ за субъектом РФ.

В ст.1 ЗК закреплен принцип единства судьбы ЗУ и всех расположенных на нем объектах. Согласно этому принципу, что за чем следует? Объект за ЗУ, или ЗУ за объектом? Ст.35 запрещает продажу ЗУ и расположенного на нем здания в случае, если они принадлежат одному лицу отдельно. Ст.35 ЗК - реализация ст.1 ЗК. Что первично: здание или земля? В ст.3.1 Закона о введении в действие ЗК здание первично (земля принадлежит тому публичному образованию, кто имеет в собственности соответствующее здание).

Основанием возникновения права собственности субъекта РФ является Распоряжение Правительства РФ о разграничении государственной собственности.

Что касается муниципальной собственности, то, во-первых, объектом права собственности может быть ЗУ, индивидуально определенный, с установленным в административном порядке целевым использованием ЗУ (целевое использование - установленное в административном порядке целевой назначение и виды разрешенного использования ЗУ).

Основание для возникновения муниципальной собственности на ЗУ нужен закон субъекта РФ.

Правовой режим ЗУ состоит из совокупности правовых норм, определяющих сущность и состав следующих элементов. Целевое назначение - отнесение к определенной категории. Разрешенное использование - основное, вспомогательное, условно-разрешенное. Предельные параметры ЗУ - максимальные и минимальные нормы. Предельные параметры разрешенного строительства на земельном участке. Правовой режим зданий, которые оказывают влияние на права по использованию и распоряжению земельным участком.

Далее, общее правило - право собственности возникает с момента регистрации. П.10 ст.3 Закона о введении в действие ЗК содержит исключения из этого правила. Применительно к публичной собственности на землю распоряжение ЗУ может производиться и при отсутствии регистрации права публичной собственности. Отсутствие регистрации права публичной собственности не лишает органа права распоряжения соответствующим ЗУ.

П.10 ст.3 Закона о введении в действие ЗК определяет, какие органы власти РФ, субъекта РФ, МС могут распоряжаться.

Процедура передачи ЗУ от одного ППО к другому - это сделка (после всего, что мы написали)? Этот вопрос очень важный. Если процедура разграничения произведена, и если возникает вопрос изъятия ЗУ у Российской Федерации в интересах МО. Например, город строит дорогу, которая планируется пройти через военный госпиталь (дело по Челябинску). Передача ЗУ в собственность МО от РФ будет оборотом или не будет таковым? ЗУ, занятые объектом обороны, изъяты из оборота (ст.27 ЗК). Они не могут перейти в частную собственность. А в муниципальную собственность они могут перейти? А если могут, то может ли это быть признано оборотом. Когда мы будем говорить об особенностям прекращения права, мы вернемся к этому вопросу.

Слайд с табличкой про особенности участников правоотношений собственности на землю. В процедуре разграничения права собственности органы ППО не обладают свободой воли в полном смысле слова. Отказаться-то они могут, если основания, установленные законом есть. Если оснований нет, то и отказаться они не могут. Если это оборонный объект, то это будет основанием для отказа в выкупе частным лицом такого ЗУ. Но это не будет отказом в смысле волевого действия. Это будет отказ, установленный нормой позитивного обязывания органа.

Такие же ограничения существуют при процедуре передачи ЗУ из государственной собственности в муниципальную. Термин "разграничение государственной собственности" касается только отношений между РФ и субъектами РФ. Передача ЗУ из государственной собственности в муниципальную производится в рамках отношений по перечи после осуществления процедуры разграничения государственной собственности.

Каковы же земельные права собственника ЗУ? Основное право - право на застройку. Далее, право извлекать полезные ископаемые в соответствии с требованиями законодательства о недрах (на глубину до 5 м). Еще право использовать ЗУ (извлекать его полезные свойства) в соответствии с установленным в административном порядке целевым назначением и еще че-то там в презентации.

А еще есть земельные обязанности. Использовать в соответствии с целевым назначением и видами разрешенного использования, соблюдать градостроительные, санитарные, пожарные, экологические требования при использовании участка, в том числе при строительстве. Нужно сохранять межевые знаки, обозначающие границы ЗУ. Еще нужно начинать использовать ЗУ в сроки, установленные разрешением на строительство. Еще нужно закончить строительство в установленные сроки. А еще нужно осуществлять мероприятия по охране ЗУ (мелиорация, рекультивация, консервация).

Президиум ВАС 02.07.2013 №1039/13 посмотреть. Это даст нам возможность понять, какие задачи будут на экзамене (задачи будут из практики). Это дело по применению ст.27 ЗК. Здесь и применение принципов ЗП, и толкование земельного законодательства, отраслевого законодательства, и цивилистика.

В чем была суть спора в этом деле? Лицо обратилось за выкупом ЗУ, занятого гидротехническим сооружением на территории морского порта. Причал там был. В соответствии с установленным порядком было подано заявление и Комитет по управлению имуществом отказал в выкупе такого ЗУ, сославшись на ст.28 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества, ст.29 Закона о морских портах и ст.27 ЗК. Согласно названным нормам, так как причал является портовым гидротехническим сооружением (ст.4 Закона о морских портах), является частью объекта инфраструктуры морского порта (а ст.27 ЗК относит объекты инфраструктуры морского порта к участкам, не подлежащим отчуждению, равно как и ст.28 Закона о приватизации). А вот Закон о портах допускает право частной собственности на портовые земли, но только у инвестора, который вложился. Заявитель приобрел порт, но ничего не вкладывал (не был инвестором). Суды сказали, что он не инвестор и приватизировать ЗУ не может (т.е. специальное законодательство о портах на него не распространяется, а распространяются общие запреты ст.27 ЗК и ст.28 закона о приватизации). Надзор отменила решение нижестоящих судов и отправила на новое рассмотрение. Надзор сказал, что анализ норм земельного и специального законодательства нужно оценивать системно. Принцип единства судьбы ЗУ и объектом (ст.1 и ст.36 ЗК) должен рассматриваться как определяющий смысл нормы ст.28 Закона о морских портах, закрепляющую право на выкуп только для инвестора. Если ЗК позволяет выкупить ЗУ для собственника недвижимости, то это должно распространяться на все ситуации. Единственное препятствие для выкупа - это изъятие ЗУ из оборота. А Закон о портах еще одно требование возлагает - надо быть инвестором, то есть еще вложиться в реконструкцию. Ну, и короче сказали, что ст.28 Закона о портах узко прочтена не должна быть. Но есть ст.36 ЗК - препятствие для приватизации - это изъятие ЗУ из оборота. А морской порт - это объект, который может находиться на границе, на территории, для которой установлен особый режим охраны. Надзор отправил дело на новое рассмотрение, ибо основание для отказа было признано неправильным, а вот довод о том, в какой зоне охраны расположен порт, не исследован судом. Учитывая значимость объекта (порта) для таких объектов могут быть установлены запретные зоны, так как эти ЗУ могут быть включены в состав зоны, обеспечивающую оборонную безопасности, таможенные нужды. Согласно ст.93 ЗК надо было выяснить местоположение данного ЗУ, так как в случае, если данный ЗУ относится к публичным нуждам (используется в публичных нуждах), то препятствием для его приватизации будет ст.27 ЗК (а не ст.28 Закона о портах).

Это дело показывает и применение принципов земельного законодательства (принцип единства судьбы), показывает системный анализ земельного и специального законодательства, и особенности применения ст.27 ЗК, регулирующей оборотоспособность ЗУ.

ОКС 24.01.2013 №119-0 с особым мнением Гаджиева. Гражданин в 1996 году стал собственником жилого дома в поселке, относящемуся к ЗАТО. ЗУ под домом у гражданина был на праве постоянного бессрочного пользования (ПБП). Гражданин обратился за выкупом по ст.36 ЗК участка под домом. Ему отказали, потому что согласно ст.27 ЗК (п.2 и п.5) данный земельный участок не может быть передан ему в частную собственность, ибо существуют ограничения в обороте такого ЗУ. Ограничения в обороте заключаются в том, что ЗУ находится в ЗАТО. Данные ограничения вытекали из специального закона о ЗАТО.

ОКС небольшое. В принятии к рассмотрению жалобы было отказано. КС обоснованно сказал, что права не нарушаются. А что Гаджиеву не понравилось? Во-первых, отсутствуют критерии дифференциации в зависимости от видов ЗАТО. ЗАТО само по себе - это особый объект со спецификой землепользования. Оная специфика связана с наличием на территории ЗАТО объекта особой охраны. Обеспечить сохранность такого объекта - главная цель существования ЗАТО. В любом случае цель землепользования ЗАТО - это обеспечение функционирования объекта особой охраны. В данном случае на территории ЗАТО расположен объект Росатома. Особый режим безопасного функционирования данного объекта имеет приоритет. Безопасность обеспечивается путем, в том числе, ограничения землепользования. Землепользование ограничивается, в частности, в части возможности совершения сделок с землей. Ограничения могут быть установлены и это обоснованно. Но в случае, если административно-правовой режим ЗАТО дифференцируется в зависимости, например, от дальности расположения от объекта особой охраны, то почему бы не дифференцировать ограничения.

Иные права на землю

На следующую лекцию посмотреть слайды из этой темы.

Право собственности - основной институт ЗП. Но право собственности - это лишь одно из прав на землю. Кроме права собственности еще есть следующие вещные права: ПНВ (законодатель его вытесняет), ПБП (оное право предусмотрено для определенного ограниченного круг субъектов - ст.20 - перечень субъектов ПБП, а еще Закон о введении в действие ЗК дополняет сей перечень (ст.3 оного Закона). ПНВ - только у граждан, а ПБП - только для юрлиц в определенных законом организационно-правовых формах. Но ПБП до 30.10.2001 года могло возникать и у граждан (и у юрлиц самых различных организационно-правовых форм). После этой даты для юрлиц, не включенных в ст.20 ЗК (коммерческие товарищества и общества), ПБП должно быть переоформлено в сроки, установленные законом (п.2 ст.3 Закона о введении в действие ЗК). В случае, если юрлицо не исполнит в срок свою обязанность по переоформлению, то его привлекут по ст.7.34 КоАП. А вот для граждан после 2001 года ПБП переоформление оного сроком не ограничено.

Таким образом, данный титул - это вещное право на землю, который предоставляется специальным субъектом юрлицам в тех формах, которые указаны в ст.20 ЗК и в Законе о введении в действие ЗК. Ранее возникшее ПБП у граждан может быть переоформлено, когда они хотят, а у юрлиц - не позже срока. В июле 2013 года срок для переоформления прошел.

Особенности прав ПНВ и ПБП состоят в том, что обладатели данных титулов ограничены в распоряжении. Те, у кого ПНВ, могут передать ЗУ только путем совершения сделки - завещания, или путем наследования по закону. Те, у кого ПБП, не имеют права распоряжения ЗУ совсем.

Безвозмездное срочное пользование ЗУ - это титул, характерный как для юрлиц, так и для граждан. Надо сказать, что в данном случае вторичный характер возникновения земельных прав и обязанностей характерен для данного титула. Это когда ты получаешь ЗУ, например, из-за того, что выполняешь трудовые обязанности (егерь, лесник).

Аренда

Аренда наряду с правом собственности на землю - основной вид права. Законодатель всяческим образом пытается усовершенствовать правовое регулирование аренды земельных участков.

На слайде основные особенности правоотношений по аренде ЗУ. Вывод из этих особенностей - речь идет об особенностях содержания и особенностях использования и распоряжения правом аренды.

В ЗК ст.22 регулирует правоотношения по аренде ЗУ. В этой статье мы можем найти много правил, существенным образом отличающихся от норм ГК. А если исходить из того, что аренда - это вид права (обязательственного, но права), то при регулировании арендных отношений нормы ГК также применяются. Да, при регулировании земельных имущественных отношений (в т.ч. норм по аренде ЗУ) нормы ЗП имеют приоритет перед нормами ГП.

Здесь появляется новация в части права распоряжения правом аренды ЗУ. Если мы - арендатор имущества, то в каком порядке и при каких условиях мы можем передать его в субаренду? В ГК нужно согласие арендодателя (разрешительный порядок). А вот применительно к регулированию аренды земли в ст.22 ЗК закреплен уведомительный порядок распоряжения правом аренды для арендатора.

В связи с этим нужно обратить внимание на Определение Президиума ВАС от 02.07.2013 №ВАС-3914/13 (по делу А06-7751/2010) – в данном деле рассматривались особенности применения ст.22 ЗК в части закрепления за арендатором правом распорядиться своим правом аренды в пределах срока договора.

Для реализации уведомительного порядка необходимо, чтобы в договоре аренды ЗУ не было каких-либо ограничений (например, указание на разрешительный порядок). Но вопрос: а если у арендатора есть долги по арендной плате. Субарендатор будет нести бремя по выплате этих долго? ВАС и рассматривал это. А параллельно ВАС рассмотрел и вопрос о распоряжении правом аренды.

П.9 ст.22 ЗК предусматривает возможность распоряжения арендатором по договору аренды ЗУ своими правами в уведомительном порядке в случае, если аренда ЗУ на срок более 5 лет установлена.

В данном случае ЗК существенным образом расширяет права арендатора ЗУ по сравнению с нормами ГК.

Причем арендатор может не только передать арендные права по субаренде. Он может отдать их в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал в пределах срока аренды. И опять-таки без согласия арендодателя при условии уведомления последнего, если договором аренды не предусмотрено иное.

Дальше в земельном законодательстве встает вопрос. Ст.22 содержат правило, что в таком случае ответственным по договору аренды ЗУ перед арендодателем становится новый арендатор (кроме отдачи арендных прав в залог). При этом заключения нового договора ЗУ с новым арендатором не требуется. Законодатель в ЗК регулирует только полномочия арендатора. А остальное регулирование отношений остается вакуумный. Не определено, можно ли с нового арендатора требовать арендную плату, не оплаченную прежде. ВАС в указанном деле это и рассматривал. Посмотреть обязательно.

В этом особенность регулирования отношения по аренде ЗУ. Арендатор ЗУ обладает бОльшим объемом прав по сравнению с арендатором иного имущества. Да, есть условия: срок договора аренды ЗУ - 5 лет и более, в договоре аренды ЗУ должно отсутствовать условие, запрещающее распоряжаться арендными права.

Как правило, на практике в договорах аренды ЗУ с КУГИ по аренде ЗУ, находящихся в публичной собственности, содержится запрет арендатору на распоряжение арендными правами.

Поэтому в основном такие проблемы с распоряжением арендных прав возникают редко.

Кроме того, разъяснения порядка применения ст.22 ЗК (об аренде земли) содержатся в ППВАС от 24.03.2005 №11 о некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства.

Какова форма уведомления о передаче новому арендатору арендных прав? А каков срок направления уведомления после совершения сделки с третьим лицом? Судебная практика исходит из логичного подхода: форма - письменная, а срок - разумный.

Дальше особенность аренды ЗУ. В случае, если мы - собственник здания и арендатором ЗУ. Это одна ситуация. Вторая ситуация - мы арендатор здания и арендатором ЗУ. В законодательстве предусмотрен принцип целевого использования ЗУ. Это значит, что мы обязаны как арендатор ЗУ в обеих ситуациях использовать ЗУ в соответствии с целевым назначением.

Целевое назначение устанавливается в административном порядке. Кроме того, нужно использовать ЗУ в соответствии с видами разрешенного использования, которые тоже определяются в административном порядке. И целевое назначение, и вид разрешенного использования в обязательном порядке указываются в договоре аренды.

В договоре же нужно указать, если у нас право распоряжаться своими арендными права или нет.

Использование нами земельного участка осуществляется в рамках договора. Характер наших прав аренды должен быть определен в договоре. Для арендатора здания важно описание территории, которую мы, как арендатор, можем использовать, обязаны содержать.

А если мы - правообладатель помещения, а не здания, то возникает вопрос - есть ли у нас права на ЗУ? А если есть, то какие? Аренда? В любом случае, если мы обладаем правами на помещение, то у нас есть право пользования ЗУ, ибо в помещение не пробраться, если прав на ЗУ не будет.

Обязательно ли нам иметь договор аренды ЗУ или оформлять иные права на землю?

П.1 ст.35 ЗК - наше право пользоваться ЗУ, если у нас есть права на помещение, оговорено тут.

Судебная практика в ППВАС №11 придерживается следующей позиции. В случае, если мы являемся собственником помещения в здании, то мы можем (!) стать арендатором ЗУ со множественностью лиц на стороне арендатора. Порядок заключения договора аренды установлен в ст.36 ЗК.

В случае, если мы - арендатор помещения в здании, то по логике, заключая договор аренды помещения, мы должны были определить и вопрос пользования ЗУ. Но если в договоре аренды здания и сооружения не определено передаваемое арендатору право на ЗУ, к последнему переходит право пользования частью ЗУ, необходимой для использования. В таком случае мы можем быть признаны субъектом права аренды в силу закона. Это п.22 ППВАС №11.

По общему правилу аренда возникает на основании договора. Кроме того, нужно еще передать вещь. А здесь получается, что аренда может возникнуть в силу закона.

Связаны с договором аренды ЗУ нормы ЗК еще касаются требований к договору аренды. Если арендная плата не определена, то договор аренды заключен? По ст.65 ЗК размер арендной платы - существенное условие.

Законная аренда длится столько же, сколько длится аренда здания.

Кроме того, в ППВАС №11 применительно к аренде рассматривается не только ст.22 ЗК, но и ст.46 ЗК (прекращение аренды).

Что еще существенно, то это право преимущественного выкупа ЗУ арендатором в порядке и на условиях, предусмотренных законом. Например, арендуемый ЗУ сельскохозяйственного назначения может быть выкуплен при условии, что арендатор не нарушает договор аренды, использует ЗУ по назначению.

У собственника недвижимости и арендатора ЗУ есть безусловное право выкупа. Собственник недвижимости (здания и помещения, кстати, тоже), являясь арендатором ЗУ, имеет право преимущественного выкупа ЗУ. Единственная преграда для реализации этого права - это изъятие ЗУ из оборота или ограничение ЗУ в обороте.

Право преимущественного выкупа арендатором земельного участка, являющегося собственником недвижимого имущества, закреплено в ст.2 ФЗ о введении в действие ЗК и в ст.3 этого ФЗ.

Порядок выкупа арендатором земельного участка регулируется ст.36 ЗК.

У арендатора как у обладателя иных прав на землю есть права использовать ЗУ, право на застройку и право приватизации и право преимущественного выкупа. Короче, как и у других правообладателей ЗУ.

Соответственно, обязанности арендатора ЗУ аналогичны обязанностям иным правообладателям ЗУ.

В ЗК закрепляется принцип титульного землепользования. Если мы посмотрим ст.8 (ч.2) ЗК, то мы увидим перечень документов, где указывается категория земель: в том числе и документы о правах на землю, договоры.

Принцип титульного землепользования предусматривает обязательное наличие вида права на землю и документа о таком праве. Все права на землю (и ПНВ, и собственность, и ПБП, и аренда, и безвозмездное срочное пользование) являются титульными правами, т.е. подтверждаются документами о правах на землю.

Перечень документов о правах содержится в ФЗ о введении в действие ЗК в п.9 ст.3.

Если говорить немножко об истории, то право собственности на землю могло и удостоверялось свидетельствами о праве собственности. Такие вещные права как ПНВ, ПБП удостоверялись государственными актами или свидетельствами (в разное время это могли быть разные документы). В общем, такие виды прав на землю всегда подтверждались либо государственными актами, либо свидетельствами.

В п.9 ст.3 ФЗ о введении в действие ЗК есть основания (то есть документы) для возникновения прав.

ПБП и аренда и другие вещные права на землю устанавливались договорами.

Общее правило - титульное землепользование - означает, что лицо, заявляющее о правах на землю (ПНВ, например), должно показать свидетельство о правах на землю.

Беститульное землепользование