Земельное право

ЗЕМЕЛЬНЫЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ 2

ИСТОЧНИКИ ЗП 8

ПРАВА НА ЗЕМЛЮ 10

Право собственности на землю 15

Иные права на землю 25

Аренда 25

Беститульное землепользование 29

Ограничение прав 32

ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ 36

Приватизация как способ возникновения права 45

Переоформление (ст.36 ЗК РФ) 46

Теперь к переоформлению (оформлению) как первоначальному способу приобретения права 47

Особенности возникновения прав на землю из сделок 53

ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ 55

Особенности прекращения права при неправомерных действиях правообладателя 57

УПРАВЛЕНИЕ В СФЕРЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ОХРАНЫ ЗЕМЕЛЬ 61

Территориальное планирование 64

Резервирование 67

Зонирование 71

ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО И ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УЧЕТ 73

Государственный учет земельных участков 77

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОНТРОЛЬ 80

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ 84

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ НА ПРИМЕРЕ ЗАДАЧИ 87

Иванова Татьяна Геннадьевна

На её узле размещены методические материалы (слайды), которые надо посмотреть. Слайдов 86 штук (из которых 78 - содержательных). Еще будут лекции там, где будут условия задания. Там нужно будет подготовиться с условиями задания, чтобы быть подготовленным к лекции, посмотреть рекомендуемую литературу и нормативно-правовые акты.

Пользоваться можно любым учебным пособием, где содержится информация, раскрывающая вопросы рабочей программы по ЗП. Боголюбов, Красов; Галеновская, Кичигин - неплохие книжки. Еще Жариков. Универсального учебника нет.

Нужны будут ЗК и ГрК с соответствующими законами о введении в действие, ГК, Закон о землеустройстве, Закон о переводе земель из одной категории в другую, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, Закон о кадастре недвижимости, Закон о мелиорации.

Земельные правоотношения

Имущественные отношения по поводу земли регулируются земельным законодательством и потом гражданским законодательством или же гражданским законодательством и только потом земельным законодательством?

Отношения по управлению казенной землей - это отношения административные или какие-то другие?

Земельные отношения - это вид экологических отношений?

Вопрос правоотношений раскрыт в ст.3 ЗК, где содержится правило и само определение земельного правоотношения. Чтобы выделилась отдельная отрасль, нужен специальный предмет, метод и кодифицированный акт как факт признания обществом необходимости самостоятельного регулирования определенного рода отношений.

Ст.3 ЗК - земельные отношения - это отношения по использованию и охране земель как основы жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Из этого определения, в принципе, можно сказать, что ЗП - это природоресурсная отрасль; подотрасль ЭП.

Конституция содержит те же самые подходы - ст.9 КРФ - земля - основа жизнедеятельности народов.

ОКС 15.01.2009 №186-О-О дается и ссылка на ПКС 23.04.2004 №8-П, где КС раскрыл конституционную характеристику земли как основу жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Земля - это и природный ресурс, и территория.

Территория - это категория конституционного, административного (государственного) права. А ГК говорит о земельном участке как об объекте недвижимости.

Получается, что земля - это трехглавый Янус.

Земля - это территория государства (не земельные отношения это), т.е. пространство, в котором реализуются полномочия органов власти и местного самоуправления. В вопросы совместного ведения входит и решение проблем, связанных с организацией территорий. Например, установление границ МО, установление границ субъекта РФ, установление границ населенного пункта как разновидности МО. Это отношения административные или земельные? Казалось бы, что пространство, граница, территория - это административные отношения, ибо они важны для определения полномочий органа власти. С другой стороны, граница находится в кадастре и является предметом земельного правоотношения.

Пример. Понравился участок 3 га, 2 из которых находятся в СПб, а 1 - в ЛО. Тут нам не получится эти 3 га получить, потому что поскольку земельный участок предоставляется ППО в лице органа власти, а органа власти тут два. Так что 3 га как один участок не получить. Далее, предположим, выбрали один из этих кусков, и теперь обращаемся в соответствующий орган. Это обращение в госорган - это какие правоотношения? Земельные, потому что ЗК регулирует последовательности наших действий при желании получить земельный участок (ст.30). Хотя предоставление земельного участка - вид административной услуги. Может это административные правоотношения? Но ведь конкретные действия публичного органа регулируются ЗК, а значит административный регламент органа власти или органа МС по предоставлению государственной услуги должен соответствовать ЗК.

Далее, надо узнать, в границах какого МО находится участок, свободен ли он и т.д. Эту информацию можно получить в кадастре. Это вид государственных (муниципальных) услуг.

Ст.31 ЗК - при предоставлении ЗУ публичное образование должно информировать население и общественные объединения о предоставлении ЗУ, а население и общественные объединения имеют право об этом знать.

В ст.1 ЗК закреплен принцип участия в обсуждении вопроса о предоставлении, поэтому ст.31 ЗК и говорит о соответствующей процедуре обсуждения предоставления ЗУ.

Отношения по привлечению населения к обсуждению вопроса о предоставлении ЗУ - это какие отношения?

Пп.4 п.1 ст.1 ЗК содержит положение "участие граждан и организаций в обсуждении вопросов, связанных с землей". Ст.36 КРФ - граждане и их объединения имеют право иметь в частной собственности землю.

Итак, всё обсудили, куда нужно обратились. Началась процедура формирования ЗУ. Собственник соседнего участка имеет право знать, для какой цели предоставляется ЗУ. Какое это право? Не политическое.

Ст.35,36,62 КРФ - статьи, где закреплены конституционные права граждан на землю. Право иметь в частной собственности землю, владеть, пользоваться ЗУ, права иностранных граждан на землю.

Право знать, что будет твориться на соседней ЗУ, является составной частью права человека на землю.

Формируется участок за счет первого заявителя. А потом заявление подает другой человек на уже сформированный участок. Если два заявления, то торги. Если торги выиграл второй заявитель, то на что имеет право первый заявитель? Имеет право на возмещение затрат на формирование ЗУ.

На этапе торгов, участниками отношений были заявитель, муниципальное образование, кадастровые инженеры (те, кто проводит работы по установлению границ), участники торгов, и юридические лица и граждане как заинтересованные лица при установлении границ ЗУ.

Право собственности на землю возникает на основе совокупности юридических фактов. Заявление, решение органа власти о формировании участка и выставлении его на торги, протокол об определении победителя торгов, кадастровый паспорт и межевой план, инвестиционный договор (не всегда, но иногда может быть). Получается, что для возникновения права требуется совокупности юридических фактов. А еще есть лица, заинтересованные в согласовании границ ЗУ.

Административный регламент по предоставлению услуги должен соответствовать нормам ЗК. Если первый не соответствует последнему, то он не законен.

Ст.7 ЗК содержит перечень категорий земель - это виды целевого назначения? Это виды земель.

Отношения по установлению целевого назначения, отношения по установлению видов разрешенного использования (ст.35 ГрК или ст.95 ЗК - примерные виды разрешенного использования для земель населенного пункта) - это какие отношения? Административные, земельные или гражданские?

Участниками таких отношений являются уполномоченные органы, физические и юридические лица. Есть пп.11 п.1 ст.1 ЗК - сочетание интересов общества и прав граждан.

Конституционное назначение земли (основа жизнедеятельности народов) влияет на отношения по установлению целевого назначения. ПКС №8-П 2004 сказал, что это назначение земли допускает установление регламентирующих (ограничительных норм) для рационального использования земли, которая является основой жизнедеятельностью народов.

Получается, что земля - это основа жизнедеятельности, а значит любые наши действия на земле должны согласовываться не только с потребностями своими, но и с потребностями других лиц (общества и государства).

Органы публичной власти реализуют свои властные полномочия. Они по существу выполняют функцию верховного распорядителя. Они устанавливают правовой режим земель ради рационального использования земель (через установление целевого назначения и через установление видов разрешенного использования земель).

Государство обязано обеспечить рациональное использование земель как основу жизнедеятельности народов. Как это обеспечить? Через установление правового режима земель.

Элементы правового режима - их два: меры государственного регулирования и права и обязанности участников земельных правоотношений. Первый элемент делится на управление в сфере использования земель (определение целевого назначения и видов разрешенного использования) и меры по охране земель. Второй элемент включает статус участников земельных отношений в зависимости от вида прав на ЗУ.

Административные отношения характеризуются властью-подчинением. Управление землей в целях рациональности же - это не только власть-подчинение. Да, там власть-подчинение тоже есть, но управлять можно и иными методами.

Право частной собственности на землю существует в рамках правового режима земель, в рамках требований экологического законодательства и в рамках законных интересов третьих лиц. Поэтому права собственника ЗУ ограничена.

Эти отношения по использованию - они не земельные имущественные отношения, ибо использование - это еще и соблюдение ограничений. А вот распоряжение ЗУ - это да, это можно назвать земельными имущественными отношениями.

Земельные отношения (ст.3 ЗК) - отношения по использованию и охране земель. Использование - это извлечение полезных свойств. Это ни гражданские, ни административные правоотношения.

Элементы земельного правопорядка есть в презентациях.

Вообще для регулирования земельных отношений понятие "земельный правопорядок" имеет решающее значение, ибо он определяет эту специфику. Духно и Чубуков издали монографию 1998 года "Земельный правопорядок и ответственность".

Земельный правопорядок - основанная на праве и сложившаяся в результате осуществления идей и принципов законности такая упорядоченность отношений, которая выражается в правомерном поведении участников земельных правоотношений.

По существу, предоставление, правовой режим земельных участков, землеустройство, государственный учет, право собственности, государственное управление являются ключевыми элементами земельного правопорядка.

Эти отношения объединяются спецификой объекта - земли.

Для земельных правоотношений характерна сложность юридического состава. В слайдах мы увидим в зависимости от вида земельного правоотношения указаны перечни юридических фактов, необходимых для возникновения этих правоотношений.

Эти отношения отличаются от административных правоотношений, потому что тут нет отношений власти-подчинения.

Следующей особенностью земельных правоотношений является то, что участником оных всегдая является публичное образование: как при предоставлении ЗУ, так и при его использовании.

Надо сказать, что целевой характер прав и обязанностей участников земельных правоотношений связан как раз со значимостью земли как основы жизнедеятельности народов и необходимости обеспечения рациональности использования.

Земельные права и обязанности могут реализовываться как индивидуально, так и в составе сообщества.

В этом случае очень важно соотношение частных интересов и общественных интересов. Самый яркий пример реализации земельных прав и обязанностей в составе группы - это садоводство, дачные и гаражные кооперативы, даже собственники помещений многоквартирного дома.

Если юрлицо получает ЗУ 12 га для застройки домами жилыми для своих сотрудников. Дома в собственность не передаются или передаются - без разницы. Эти сотрудники создают ТСЖ (некоммерческое объединение). На этом участке есть ЗУ, принадлежащие на праве собственности частным лицам и ЗУ общего пользования (территории, занятые инженерными коммуникациями, дороги и т.п.). Правоотношения по использованию ЗУ частным лицом и по использованию ЗУ общего пользования различаются. Частное лицо участвует в гражданских правоотношениях, которые регулируются ЗК и ГК в части, не противоречащей ЗК. А отношения по использованию земель общего пользования - это земельные правоотношения, которые регулируются нормами ЗК.

Приобретая ЗУ при покупке частного коттеджа, нужно определить порядок пользования ЗУ общего пользования.

Отношения по использованию ЗУ многообразны. Может быть такая ситуация, когда в силу особенностей нашей работы, трудовой функции, нам нужно проживать вблизи места работы. Например, егеря и работники лесного хозяйства. Есть служебный земельный надел (ст.24 вроде ЗК), где права на использование ЗУ носят вторичный характер и производны от трудовых отношений. Но это не трудовые отношения, хотя заключение ТД является основанием для возникновения права на ЗУ.

Так как есть признание факта регулирования этих отношений (кодифицированный факт), есть специфика предмета (земельные правоотношения), и есть специфика метода, есть основание полагать, что ЗК - самостоятельная отрасль.

Какой метод правового регулирования используется для регулирования земельных правоотношений? Смешанный (смесь частно-правового и административно-правового).

А какой метод имеет приоритет? В отношениях по предоставлению - метод власти-подчинения имеет приоритет (ст.30, 31, 30.1, 30.2, 32 ЗК). Публичность, открытость, прозрачность процедур предоставления требуется. Нормы позитивного обязывания имеют приоритет.

После того, как ЗУ предоставлен, то для собственника запретов больше, чем дозволений. Да, он может владеть, пользоваться и распоряжаться, но учитывая, что земля - основа жизнедеятельности, и учитывая, что земля конституционно значима и на нее можно накладывать ограничения (ПКС 2004 №8-п), то свобода усмотрения собственника серьезно ограничена. С точки зрения распоряжения, правда, свободы усмотрения много больше. Правда, в части ЗУ, изъятых из оборота, распоряжение тоже серьезно ограничено. Так же и с продажей - продать ЗУ можно не всем (иностранцам во многих случаях нельзя), а значит распоряжение тоже ограничено.

Ст.37 ЗК содержит требования к договорам продажи, мены, дарения ЗУ, что, собственно, тоже является ограничениями права собственности. Там есть предписание о том, что собственник при продаже должен рассказать покупателю о соседних ЗУ.

Получается, что ограничений для собственника больше, чем свободы усмотрения.

Вопрос о принципах и методе ЗП - Волков написал монографию "Принципы земельного права". Там он делает вывод, что для земельных правоотношений характере разрешительный тип правового регулирования. При этом могут предусматриваться конкретные обязывания либо конкретные дозволения. Но разрешительный тип правового регулирования характерен для земельных правоотношений.

Проявление разрешительного типа регулирования: разрешение на ввод в эксплуатацию, разрешение на строительство, и прочее, и прочее, и прочее.

П.4 ст.85 ЗК - пример разрешения продолжать отступления от установленных правил. Оный касается случаев, когда при изменении градостроительного регламента использование ЗУ с отступлением от градостроительного регламента признается законным. Например, у нас 3-этажный дом, а потом градостроительный регламент меняется и требует 2 этажа максимум. Так вот лишний этаж сносить не надо. Все законно. Но при перестройке здания уже 3 этажа уже не сохранить.