5. Инструменты инвестирования в недвижимость

Помимо традиционной формы — инвестирования собственного ка­питала — в мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость: ипотека, опционы, гибридные формы обязательств, финансирование с применением аренды, ли­зинг, создание совместных предприятий и консорциумов инвесторов. Фьючерсы в настоящее время не являются финансовым активом на рынке недвижимости, но, по некоторым оценкам, могут им стать.

Ипотека — это финансовый инструмент, заключающийся в предос­тавлении кредита под залог недвижимости. Строго говоря, с позиций российского гражданского права термин «ипотека» означает залог не­движимости, являющийся одной из форм обеспечения обязательств — и нe обязательно только кредитных. В этой связи более корректным является словосочетание «ипотечный кредит», хотя в зарубежной практике оба термина часто рассматриваются как синонимы.

Опцион на покупку (продажу) недвижимости — это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Как правило, это частная операция между покупателем и продавцом, при которой оп­ционы реализуются на одно здание или группу. В американской практике исполнение опционов обычно происходит через определен­ное число лет (от 3 до 10) и до истечения согласованного срока (от 5 до 30 лет). Владелец недвижимости предлагает опцион для того, что­бы заинтересовать покупателя в осуществлении иных, дополнитель­ных способов финансирования сделки, например, в получении боль­шего кредита по закладной па льготных условиях (имеющего место в случае так называемых гибридных обязательств). Если стоимость недвижимости не превысила цену исполнения опциона до истечения его срока, опцион считается ничего не стоящим, а если превысила, то он стоит некоторую долю роста стоимости недвижимости, определяе­мую условиями договора.

Гибридные формы обязательств при финансировании недвижи­мости — это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона. Держатель коллонциопа обеспечивает владельцу недвижимости финансирование первой закладной по более льготным условиям по сравнению со среднерыночными, и получает опцион па повышение стоимости недвижимости в будущем. Первая закладная, обеспеченная инвестором гибридной ипотеки, часто дает владельцу больше денежных средств, чем первая закладная без опциона, и имеет более низкие процентные ставки. Условия опциона (с учетом будущего повышения стоимости недвижимости) значительно варьируют.

Право преимущественной аренды земли создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владе­ния зданием на основе аренды (например право быть арендатором и передавать в субаренду) и право собственности на землю.

Использование различных инструментов инвестирования в доход­ную недвижимость в целом направлено на диверсификацию риска и получение максимально возможных доходов при стабильном уров­не риска.

6. Регулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости

Характерной чертой рынка недвижимости является наличие спе­циальной нормативно-правовой базы, регламентирующей также и сферу инвестиций в недвижимость и строительство. Причем роль региональных и муниципальных нормативных актов в данной облас­ти более значительна, чем в других секторах экономики. К основным федеральным нормативно-правовым актам относятся:

• Гражданский кодекс Российской Федерации;

• Земельный кодекс Российской Федерации;

• Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществ­ляемой в форме капитальных вложений»;

• постановление Правительства РФ от 12 ноября 1999 г. № 1249 «Об утверждении Положения о предоставлении государственных гарантий под инвестиционные проекты социальной и народнохозяйственной значимости».

Участники рынка отмечают и негативные стороны системы регу­лирования инвестиций в недвижимость: во-пер­вых, сложность и длительность процедур согласования; во-вторых, односторонний подход.

Тема: «Капитальные вложения»

1. Сущность и классификация капитальных вложений

2. Оценка экономической эффективности капитальных вложений

3. Классификация источников финансирования капитальных вложений