1. Недвижимость как объект инвестиций

Существует несколько определений понятия «недви­жимость» — с точки зрения материально-вещественной о содержания, норм гражданского права или с экономических позиции.

С точки зрения материально-вещественного содержания недвижимость — это земля как физический объект и все, что с ней прочно связано (находится на ней) (Харрисон).

Термин «земля» относится не только к поверхности земли, он включает и предметы, постоянно закрепленные на земле, но только природного происхождения, такие, как деревья и вода. Земельная собственность включает также полезные ископаемые и другие суб­станции под поверхностью земли наряду с воздушным пространст­вом над данной поверхностью.

Термин «недвижимость» шире, чем термин «земля», и включает все постоянно закрепленные улучшения — здания на земле, улицы, сооружения и другие выполненные человеком элементы. Термин «недвижимая собственность», в свою очередь, еще шире и включает пакет нрав на собственность».

Таким образом, недвижимость — это комплекс материальных объ­ектов, образованный земельным участком, в том числе содержанием недр под ним и воздушным пространством над ним, а также прочно снизанными с ним элементами, включая здания и сооружения.

Недвижи­мость — это объект экономического оборота, выполняющий множест­во функций. Исторически недвижимость рассматривалась только как фактор производства, а не как среда для инвестиций, и в этом смыс­ле она характеризовалась лишь потребительской ценностью.

2. Особенности недвижимости как объекта инвестиций

Недвижимость обладает рядом специфических черт, которые необ­ходимо учитывать потенциальным инвесторам. Данные особенности можно сгруппировать в четыре взаимосвязанных блока:

1. базовые особенности недвижимости, обусловленные спецификой ее материаль­но-вещественной сущности;

2. особенности недвижимости как това­ра;

3. особенности организационно-правового характера;

4. особен­ности инвестиционного характера.

Любой объект недвижимости обладает определенными физиче­скими особенностями, в первую очередь относимыми к земле. К наиболее существенным относятся следующие аспекты.

Иммобильность. Недвижимость является физически недвижимой, ибо любой объект недвижимости привязан к конкретному земельно­му участку на земной поверхности.

Уникальность. Каждый объект недвижимости уникален и непо­вторим. На Земле нет одинаковых земельных участков, как и абсо­лютных аналогов стоящих на них зданий.

Относительная дефицитность. Совокупное предложение земель­ных участков ограничено рамками земной поверхности.

Длительность создания и сроков службы зданий и сооружении. Сро­ки строительства зданий чаще всего превышают один год и могут до­ходить до нескольких лет.

Вечность земли. В отличие от зданий и сооружений, строящихся человеком, другой компонент недвижимости — земля — не имеет сро­ков создания, а срок службы земли рассматривается как неограни­ченный. И в этой связи земля — это не амортизируемое основное средство с точки зрения норм бухгалтерского учета. Эта перманент­ная «нерушимость» земли вкупе с долгосрочной природой ее улуч­шений обусловливает стабильность инвестиций в землю.

Физические особенности недвижимости обусловливают ряд ха­рактеристик недвижимости как особого товара.

Специфика оборота (через оборот прав).

Специфика жизненного цикла.

Потенциал роста стоимости земли при потенциале снижения стоимости зданий и сооружений.

Низкая эластичность предложения недвижимости.

Раздельность (делимость) юридических прав.

Своеобразие условий налогообложения.

Необходимость инвестиционного менеджмента.

Низкая ликвидность.

Повышенная степень риска и неопределенность.

Гибкость условий финансирования.

Основные инвестиционные качества недвижимости следующие.

1. Высокая степень зависимости от качества менеджмента.

2. Высокая степень устойчивости по отношению к инфляции.

3. Большая стабильность потока доходов при более высоких ставках доходности.

4. Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижи­мость и инвестиций в традиционные финансовые активы.

В практической плоско­сти к важнейшим результатам инвестиций в недвижимость следует отнести следующие ключевые возможности.

1. Получение дохода.

2. Получение налоговых преимуществ.

3. Защита инвестиций от инфляции.

4. Диверсификация инвестиций с целью минимизации риска