23. Застосування дохідного підходу в оцінці нерухомості

Доходний підхід застосовується для визначення вартості об'єктів, які орієнтовані на отримання прибутку їх власниками, що жодним чином не відноситься до оцінюваного приміщення. Це пояснюється тим, що оцінюване приміщення є об'єктом житлової нерухомості, і не орієнтоване на отримання прибутку від його експлуатації.

Мотивація покупця житлової нерухомості істотно відрізняється від мотивації покупця нежилої нерухомості. При покупці житла головним чинником для покупця є бажання придбати місце проживання і певні зручності. При придбанні об'єктів прибуткової нерухомості покупець, перш за все, звертає увагу на те, який дохід, можливо, одержати при використанні даного об'єкту, і який при цьому рівень ризику недоотримання цього доходу. Істотною перешкодою в застосуванні даного підходу є те, що орієнтація на отримання доходу від здачі в оренду подібних квартир не є типовою для суб'єктів даного ринку, при прийнятті рішення про придбання такого об'єкту.

Також слід відзначити, що досить часто, зустрічаються випадки, коли потенційні інвестори купують житлову нерухомість, з метою зберігання коштів, та подальшого перепродажу, а у час володіння, здають в оренду. Однак, треба відзначити, що розрахунок очікування майбутнього дисконту лежить за межами можливостей оцінювача, й будь які розрахунки цього дисконту будуть носити суб’єктивний характер, та можуть призвести до великих погрішностей при узгодженні результатів оцінки.

Використовують такі методи дохідного підходу:

• Метод капіталізації прибутку базується на визна­чальному принципі дохідного підходу оцінки об'єктів неру­хомості, що виявляється в такому: вартість об'єкта нерухомо­сті, підприємства дорівнює поточній вартості майбутніх грошових доходів, які формує ця власність. Метод капіталі­зації прибутку також, як і метод інвестицій, визначає вартість об'єкта нерухомості на основі використання алгоритму капі­талізації прибутку відповідного орендного бізнесу власника

• Метод прирівнювання коефіцієнта капіталізації до ставки дисконту Використовується у випадках, коли чисті опера­ційні доходи є постійними за роками і не обмежені в часі.

• Метод зв'язаних інвестицій. Використовується в двох різновидах:

1)  метод зв'язаних інвестицій для власного і позичкового капіталу;

2)  метод зв'язаних інвестицій для складових частин неру­хомості.

• Метод віднімання. Використовується при розрахунках коефіцієнта капіталізації у випадках, якщо в майбутньому прогнозується зростання вартості оцінюваного об'єкта нерухомості.

Метод приведеного чистого доходу (дисконтованого грошового потоку). Сутність методу приведеного чистого доходу оцін­ки об'єктів нерухомості базується на позиції, що потенційний покупець (інвестор) не заплатив за певний об'єкт нерухомості (підпри­ємство) суму більшу, ніж поточна вартість майбутніх гро­шових доходів від проведення підприємницької, бізнесової діяльності на конкретному підприємстві або використання об'єкта нерухомості за його цільовим призначенням в майбу­тньому. В результаті узгодження інте­ресів обидві сторони дійдуть до визначення ринкової ціни підприємства, яка дорівнює поточній вартості майбутніх гро­шових доходів.