25. Міські землі як товар та об’єкт оцінки

Цінність міських земель полягає в їх здатності приносити додатковий прибуток, що виникає в містах, перш за все, завдяки зручності місцеположення відносно ринків ресурсів і збуту та інфраструктурному облаштуванню території.

Рента – це взагалі, той вид народного доходу, що формується з урахуванням яких-небудь особливих переваг або сприятливих умов. У самих загальних рисах можна стверджувати, що цінність міських земель складається з показників диференціальної, абсолютної та монопольної ренти.

Диференціальна рента відображає конкретну цінність земельної ділянки й поділяється на:

-Ренту за рахунок доступності ділянок

-Ренту за рахунок освоєнності території

-Ренту за рахунок ефективності додаткових капіталовкладень в облаштування території, яка обумовлена можливостями й вигодами даної ділянки, а також способом її використання, зокрема, поєднання сумісних між собою функцій: пропорція додаткових послуг формує за цих умов підвищений попит й, таким чином, збільшує споживчі властивості ділянки

Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки. На відміну від диференціальної ренти вона не залежить від конкретних властивостей ділянки.

Монопольна рента в місті утворюється на всіх ділянках незалежно від їх властивостей, так як для розміщення будівництва потрібні ділянки в певних місцях на певних територіях,а пропозиції вільних ділянок унаслідок обмеженості території міста в цілому не відповідає попиту на них.

24. Застосування витратного підходу в оцінці нерухомості

Витратні методи оцінки об'єктів нерухомості ба­зуються на врахуванні витрат, пов'язаних із створенням конкретних об'єктів нерухомості. При використанні витратних методів оцінки нерухомості вважається, що інвестор (покупець) не буде платити за певний об'єкт нерухомості більше суми грошей, за яку він може придбати земельну ділянку і збудувати на ній рівноцінну або покращену копію об'єкта нерухомості, що оцінюється.

Витратні методи, як правило, використовуються в таких випадках:

•    для оцінки об'єктів нерухомості, що не приносять дохід;

•    для оцінки вартості унікальних об'єктів;

•    для оцінки об'єктів малої приватизації;

•    для визначення суми страхової вартості.

Розрахунки вартості об'єктів нерухомості методами ви­трат базуються на використанні таких підходів:

1.  Складання кошторису витрат оцінюваного об'єкта не­рухомості в діючих, поточних цінах.

2.   За вартістю конструктивних елементів.

3.   За вартістю узагальнених показників будівельного аналога.

4.   За вартістю об'єкта аналогічного функціонального при­значення.

5.   На основі індексації проектної кошторисної вартості об'єкта нерухомості.

6.   На основі індексації прямих витрат на будівництво об'єкта нерухомості.

Головна перевага витратного підходу — в його придатності проведення оцінки нерухомості на малоактивних ринках. Недо­статність інформації про реалізовані угоди продажу об'єктів не­рухомості в таких випадках обмежує можливості практичного використання методів прямого порівняння продажів чи до­хідних методів. За таких умов витратні методи, що базуються на кошторисно-нормативній основі будівництва здатні за­безпечити надійні результати оцінки об'єктів нерухомості.

При використанні витратних методів дуже важливими по­передніми процедурами є визначення відтворювальної вартості чи вартості заміщення та рівня зносу об'єкта нерухомості, що оцінюється. При цьому відновна вартість чи вартість заміщення поєднує витрати на придбання прав на земельну ділянку і фор­мування зовнішньої виробничої та соціальної інфраструктури.

Знос об'єкта нерухомості — це результат його поперед­ньої експлуатації, що призвів до часткової або повної втрати ним своїх попередніх споживчих чи економічних властивостей.

Розрізняють такі види зносу: фізичний, функціональний, економічний або зовнішній.

Фізичний знос пов'язаний із втратою об'єктом нерухомо­сті чи його окремими конструктивними елементами фізичних властивостей його функціонування. Функціональний знос пов'язаний із втратою функціональ­них характеристик об'єкта нерухомості або їх недостатності чи відсутності з точки зору інвестора. Зовнішній знос нерухомості може мати місце у випадках, коли нерухомість не може бути використана оптимальним способом через особливості свого місцезнаходження.

Особливості окремих підходів визначення відновної вар­тості об'єктів нерухомості, що оцінюються, такі.

1. Розрахунок кошторису витрат оцінюваного об'єкта нерухомості в діючих поточних цінах. Кошторис витрат враховує всі прямі і непрямі (побіжні) витрати, пов'язані із будівництвом об'єкта нерухо­мості. Прямі витрати визначаються по кожному виду буді­вельно-монтажних робіт. Непрямі (побіжні) витрати розрахо­вуються на весь обсяг будівельно-монтажних робіт і містять такі витрати:

•   утримання машин і механізмів;

•    заробітна плата з відрахуваннями управлінського і об­слуговуючого персоналу;

•    вартість робіт і послуг допоміжного характеру сторонніх організацій;

•   утримання будівель і споруд.

2. Оцінка об'єкта нерухомості за вартістю узагальню­ючих показників будівельного аналога. Цей підхід оцінки об'єктів нерухомості є найбільш поши­реним. Оцінка нерухомості з використанням такого підходу базується на вартості узагальнених показників об'єкта, аналогічного оцінюваному за конструктивним рі­шенням, використаними будівельними матеріалами та інше.

При використанні цього підходу оцінка об'єкту нерухомості проводиться в такій послідовності:

•    натурне обстеження об'єкта оцінки і вибір будівельного аналога;

•    визначення вартості об'єкта оцінки, виходячи із вартості 1 м2 або 1 м3 будівельного аналога, із врахуванням рівня по­точних цін на будівельні матеріали та роботи;

•    визначення відновної вартості об'єкта оцінки.

На наступному етапі процесу оцінки необхідно визначити рівень фізичного та функціонального зносу об'єкта нерухо­мості. Розмір зносу характеризує міру погіршення технічних та експлуатаційних показників будівель і споруд порівняно із проектними даними. Рівень зносу визначає обсяги та вар­тість ремонтних робіт, необхідних для надання будівлі від­повідних експлуатаційних характеристик.