8. Опишіть методи відтворення та заміщення

Метод відновної вартості базується на врахуванні обсягів раніше проведених витрат на спорудження об'єкта нерухомості. Оцінка за схемою методу відновної вартості мі­стить прямий перерахунок всіх видів витрат на від­новлення об'єкта нерухомості. При цьому враховуються як поточний рівень цін на будівельні матеріали і роботи, так і характер економічних відносин, що склалися на момент оцінки об'єкта нерухомості. Практично при використанні ме­тоду відновної вартості в повному обсязі проводяться кош­торисно-фінансові розрахунки проекту будівництва і забез­печення діяльності знову створеного об'єкта, функціонально і параметрично аналогічного об'єкту оцінки. Таким чином, роз­рахунок за схемою методу відновної вартості безпосередньо «відновлює» цей об'єкт і визначає вартість такого відновлення. Для врахування процесів зносу об'єкта нерухомості ви­користовується метод залишкової відновної вартості. Роз­рахунок за схемою методу залишкової відновної вартості відновлює цей об'єкт і коригує його вихідну вартість із вра­хуванням змін, що мали місце з дати здавання об'єкта не­рухомості в експлуатацію до поточного періоду, часу оцінки об'єкта. За своїм змістом метод заміщення ідентичний ро­зглянутому вище методу відновної вартості. Відмінність полягає в тому, що в методі заміщення відновлювальний об'єкт нерухомості при проведенні кошторисно-фінансових розрахунків приймається адекватним оцінюваному об'єкту тільки за своїм функціональним призначенням і основним функціональним параметрам. Разом із тим, в процесі оцінки допускається, що об'єкт нерухомості може модифікуватися порівняно із періодом свого введення в експлуатацію в мину­лому, що виявляється у врахуванні сучасних вимог і техніч­них можливостей. Якщо в методі відновної вартості кошторисні розрахунки проводяться для нової копії об'єктів оцінки, то в методі за­міщення враховуються тільки необхідні функціональні скла­дові об'єктів. Наприклад, для будинку відпочинку на 150 від­почиваючих, побудованого 30-40 років тому, метод відновної вартості буде орієнтуватися на кошторисні розрахунки повні­стю ідентичної будівлі з повністю ідентичним обладнанням. На відміну від цього, метод заміщення буде оперувати кош­торисними розрахунками сучасного будинку відпочинку на 150 осіб, тобто його будівельні та архітектурні рішення мо­жуть бути іншими, обладнання більш сучасним. Але об'єкт повинен мати те саме функціональне призначення і зберігати свої функціональні параметри. Тим самим, в методології оці- нювання через ідею заміщення об'єктів нерухомості вводить­ся ще одна експертна складова, пов'язана із обґрунтуванням вибору функціональної копії оцінюваного об'єкта. При цьому, зміни в об'єкті оцінки можуть бути необхід­ними. Деякі зміни можуть мати і не обов'язковий характер, але відповідати сучасним уявленням про комфортність середо­вища проживання. У таких випадках може виникнути питання — наскільки необхідні такі зміни при використанні методу заміщення. Подібні питання, як правило, вирішуються в процесі прийн­яття узгодженого рішення замовника оцінки і експерта — ви­конавця оцінки.Метод залишкової вартості заміщення передбачає прове­дення аналогічних розрахунків, як і метод залишкової відно­вної вартості.