6) Опишіть метод прямої каріталізації

метод капіталізації доходу є одним із різновидностей дохідного підходу. Як і інші варіанти дохідного підходу, він заснований на базовому припущенні, відповідно до якого вартість частки власності в підприємстві рівна поточній вартості майбутніх доходів, які принесе ця власність.

Метод капіталізації доходу в щонайбільшому підходить для ситуацій, в яких очікується, що об’єкт оцінки протягом тривалого терміну буде одержувати приблизно однакові величини доходу (або темпи її зростання будуть постійними).

Слід знати, що метод не потрібно застосовувати, коли:

• відсутня інформація про ринкові операції;

• якщо об'єкт ще не побудований, а значить, не вийшов на режим стабільних доходів;

• коли об'єкт піддався серйозним руйнуванням в результаті стихійної біди.

Заведено розрізняти такі види коефіцієнтів капіталізації:

1) загальний коефіцієнт капіталізації

2) коефіцієнт капіталізації власного капіталу

3) коефіцієнт капіталізації позикового капіталу

4) коефіцієнт капіталізації залежно від об’єкта оцінки

8. Характеристика витратного підходу

Витратні методи оцінки об'єктів нерухомості ба­зуються на врахуванні витрат, пов'язаних із створенням кон­кретних об'єктів нерухомості. При використанні витратних методів оцінки нерухомості вважається, що типовий, маргі­нальний інвестор (покупець) не буде платити за певний об'єкт нерухомості більше суми грошей, за яку він може придбати земельну ділянку і збудувати на ній рівноцінну або покращену копію об'єкта нерухомості, що оцінюється.

Витратні методи, як правило, використовуються в таких випадках:

•    для оцінки об'єктів нерухомості, що не приносять дохід;

•    для оцінки вартості унікальних об'єктів;

•    для оцінки об'єктів малої приватизації;

•    для визначення суми страхової вартості. Розрахунки вартості об'єктів нерухомості методами ви­трат базуються на використанні таких підходів:

1.    Складання кошторису витрат оцінюваного об'єкта не­рухомості в діючих, поточних цінах. 2.   За вартістю конструктивних елементів. 3.   За вартістю узагальнених показників будівельного аналога. 4.   За вартістю об'єкта аналогічного функціонального при­значення. 5.   На основі індексації проектної кошторисної вартості об'єкта нерухомості. 6.   На основі індексації прямих витрат на будівництво об'єкта нерухомості. Головна перевага витратного підходу — в його придатності проведення оцінки нерухомості на малоактивних ринках. Недо­статність інформації про реалізовані угоди продажу об'єктів не­рухомості в таких випадках обмежує можливості практичного використання методів прямого порівняння продажів чи до­хідних методів. За таких умов витратні методи, що базуються на солідній кошторисно-нормативній основі будівництва здатні за­безпечити надійні результати оцінки об'єктів нерухомості. При використанні витратних методів дуже важливими по­передніми процедурами є визначення відтворювальної вартості чи вартості заміщення та рівня зносу об'єкта нерухомості, що оцінюється. При цьому відновна вартість чи вартість заміщення поєднує витрати на придбання прав на земельну ділянку і фор­мування зовнішньої виробничої та соціальної інфраструктури. Знос об'єкта нерухомості — це результат його поперед­ньої експлуатації, що призвів до часткової або повної втрати ним своїх попередніх споживчих чи економічних властивостей. Розрізняють такі види зносу: фізичний, функціональний, економічний або зовнішній.