
- •30. Особливості оцінки машин і обладнання
- •29. Особливості оцінки нма
- •28. Застосування різних підходів в оцінці бізнесу
- •Метод операцій
- •Метод галузевих коефіціентів.
- •26. Основні принципи експертної оцінки землі
- •27. Необхідність та цілі оцінки бізнесу
- •25. Міські землі як товар та об’єкт оцінки
- •24. Застосування витратного підходу в оцінці нерухомості
- •23. Застосування дохідного підходу в оцінці нерухомості
- •22. Застосування порівняльного підходу в оцінці нерухомості
- •21. Опишіть метод ліквідаційної вартості
- •20. Характеристика оцінки дебіторської заборгованості
- •19. Характеристика оцінки фінансових вкладень
- •18. Застосування методу ієрархії для реалізації порівняльного підходу
- •17. Загальна класифікація методів заснованих на матричній алгебрі
- •16. Суть регресій в оціночній діяльності
- •15. Види гіпотез та алгоритм їх перевірки
- •4. Опишіть методи коригувань даних
- •Сфера застосування дохідного підходу
- •7.Опишіть метод непрямої капіталізації
- •9.Опишіть метод відтворення і заміщення
- •12.Основні аспекти імітаційного моделювання
- •Переваги та недоліки порівняльного підходу
- •Суть порівняльного підходу
- •Основні принципи відбору аналогів
- •6) Опишіть метод прямої каріталізації
- •Характеристика витратного підходу
- •Опишіть методи відтворення та заміщення
- •Опишіть метод вартості чистих активів
- •11) Методи визначення коефіцієнта капіталізації
- •13) Що таке стратифікація факторний та кластерний аналіз
6) Опишіть метод прямої каріталізації
метод капіталізації доходу є одним із різновидностей дохідного підходу. Як і інші варіанти дохідного підходу, він заснований на базовому припущенні, відповідно до якого вартість частки власності в підприємстві рівна поточній вартості майбутніх доходів, які принесе ця власність.
Метод капіталізації доходу в щонайбільшому підходить для ситуацій, в яких очікується, що об’єкт оцінки протягом тривалого терміну буде одержувати приблизно однакові величини доходу (або темпи її зростання будуть постійними).
Слід знати, що метод не потрібно застосовувати, коли:
відсутня інформація про ринкові операції;
якщо об'єкт ще не побудований, а значить, не вийшов на режим стабільних доходів;
коли об'єкт піддався серйозним руйнуванням в результаті стихійної біди.
Заведено розрізняти такі види коефіцієнтів капіталізації:
1) загальний коефіцієнт капіталізації
2) коефіцієнт капіталізації власного капіталу
3) коефіцієнт капіталізації позикового капіталу
4) коефіцієнт капіталізації залежно від об’єкта оцінки
Характеристика витратного підходу
Витратні методи оцінки об'єктів нерухомості базуються на врахуванні витрат, пов'язаних із створенням конкретних об'єктів нерухомості. При використанні витратних методів оцінки нерухомості вважається, що типовий, маргінальний інвестор (покупець) не буде платити за певний об'єкт нерухомості більше суми грошей, за яку він може придбати земельну ділянку і збудувати на ній рівноцінну або покращену копію об'єкта нерухомості, що оцінюється.
Витратні методи, як правило, використовуються в таких випадках:
• для оцінки об'єктів нерухомості, що не приносять дохід;
• для оцінки вартості унікальних об'єктів;
• для оцінки об'єктів малої приватизації;
• для визначення суми страхової вартості. Розрахунки вартості об'єктів нерухомості методами витрат базуються на використанні таких підходів:
1. Складання кошторису витрат оцінюваного об'єкта нерухомості в діючих, поточних цінах. 2. За вартістю конструктивних елементів. 3. За вартістю узагальнених показників будівельного аналога. 4. За вартістю об'єкта аналогічного функціонального призначення. 5. На основі індексації проектної кошторисної вартості об'єкта нерухомості. 6. На основі індексації прямих витрат на будівництво об'єкта нерухомості. Головна перевага витратного підходу — в його придатності проведення оцінки нерухомості на малоактивних ринках. Недостатність інформації про реалізовані угоди продажу об'єктів нерухомості в таких випадках обмежує можливості практичного використання методів прямого порівняння продажів чи дохідних методів. За таких умов витратні методи, що базуються на солідній кошторисно-нормативній основі будівництва здатні забезпечити надійні результати оцінки об'єктів нерухомості. При використанні витратних методів дуже важливими попередніми процедурами є визначення відтворювальної вартості чи вартості заміщення та рівня зносу об'єкта нерухомості, що оцінюється. При цьому відновна вартість чи вартість заміщення поєднує витрати на придбання прав на земельну ділянку і формування зовнішньої виробничої та соціальної інфраструктури. Знос об'єкта нерухомості — це результат його попередньої експлуатації, що призвів до часткової або повної втрати ним своїх попередніх споживчих чи економічних властивостей. Розрізняють такі види зносу: фізичний, функціональний, економічний або зовнішній.