7.Опишіть метод непрямої капіталізації

Сукупність методу приведеного чистого доходу оцінки об’єктів нерухомості, підприємств ЦМК базується на пропозиції, що потенційний покупець (інвестор) не заплатить за певний об’єкт нерухомості (підприємство) суму більшу , ніж поточна вартість майбутніх грошових доходів від проведення підприємницької, бізнесової діяльності на конкретному підприємстві або використання об’єкта нерухомості за його цільовим призначенням в майбутньому. Водночас, власник підприємства не продасть свій бізнес за ціною, меншої від поточної вартості прогнозованих майбутніх грошових доходів. В результаті узгодження інтересів обидві сторони дійдуть до визначення ринкової ціни підприємства, яка дорівнює поточній вартості майбутніх грошових доходів.

Цей метод оцінки вважається найбільш прийнятим із точки зору інвестиційних мотивів, оскільки будь-який інвестор (покупець) вкладаючи свої грошові кошти в об’єкт нерухомості чи діюче підприємство в кінцевому підсумку купує не сукупність активів, що складаються з будівель, споруд, машин, обладнання і т.п., а купує потік майбутніх грошових доходів, які він (інвестор) планує отримати. При цьому сума цих грошових доходів повинна бути достатньою, щоб окупити вкладені засоби і отримати прогнозні обсяги прибутку. З цієї точки зору, всі об’єкти нерухомості (підприємства), до яких би галузей економіки вони не належали , виробляють один вид товарної продукції – гроші.

Метод приведеного чистого доходу може бути використаний для оцінки вартості будь-якого діючого підприємства. Але найбільш точні оцінки ринкової вартості цей метод забезпечує для підприємств, що мають відповідну прибуткову історію господарської діяльності і в своєму життєвому циклі перебувають у стадії зростання або стабільного економічного розвитку. Певною мірою цей метод може бути використаний при оцінці підприємств,які протягом тривалого періоду часу мають негативну тенденцію зменшення грошових доходів. При оцінці підприємств, які тільки розпочинають свою господарську діяльність, використрання цього методу потребує проведення додаткових досліджень як потенціалу підприємства, так і кон’юктури ринків збуту продукції та отримання необхідних матеріало-технічних й енергетичних ресурсів..

Оцінка вартості підприємства як ЦМК , як і інших об’єктів нерухомості, що приносять дохід, методом приведеного чистого доходу передбачає реалізацію таких етапів:

1. Ретроспективний аналіз фінансової історії підприємницької діяльності (використання) об’єкта оцінки.

2. Обгрунтування тривалості прогнозного періоду.

3. Ретропективний аналіз динаміки та прогноз обсягів виручки від реалізації продукції (доходів від надання об’єкта в оренду).

4. Аналіз структури та прогноз витрат, пов’язаних із виробництвом і реалізацією продукції (експлуатацією об’єкта).

5. Розрахунки грошових потоків за роками прогнозованого періоду.

6. Визначення ставки дисконту приведення майбутніх грошових доходів до умов поточного часу.

7. Розрахунки поточної вартості майбутніх грошових доходів і попередньої вартості підприємства (об’єкта нерухомості).

8. Внесення підсумкових поправок і обгрунтування оціночної вартості підприємства (об’єкта нерухомості).

Оцінка вартості об’єктів нерухомості та підприємств методом приведеного чистого доходу передбачає здійснення детального аналізу фінансової історії їх підприємницької діяльності. За результатами детального аналізу визначається інформація, необхідна для оцінки підприємства як з урахуванням його поточного фінансового стану, так і оцінки перспектив бізнесу підприємства в майбутніх періодах. Крім того, фінансова перевірка надає можливість визначити сильні і слабкі позиції фінансового стану оцінюваного підприємства, а також визначити фактори, які можуть погіршити або покращити фінансові результати підприємства в майбутніх періодах його діяльності. В процесі фінансового аналізу також уточнюється модель бізнесу підприємства, визначаються фактори, що формують його доходи і витрати та обгрунтовується співвідношення показників, на основі яких будуть проводитись прогнози господарської діяльності підприємства в майбутніх періодах.

В аналітичній практиці використовується велика кількість методів фінансової перевірки, але при оцінці вартості бізнесу підприємста найбільш важливим є аналіз фінансових коефіцієнтів і аналіз грошових потоків.