4. Опишіть методи коригувань даних
Існують різні способи розрахунку коригувань:
аналіз попарного набору даних – це розрахунок коригувань шляхом підбору парних продажів, що мають лише одну відмінність. Цей метод базується на припущенні, що різниця у вартості об’єктів, які мають одну відмінність, і є розміром коригування.
статичний аналіз – застосування математичних методів та регресійного аналізу для обробки маси даних.
аналіз витрат – врахування витрат на створення елемента об’єкта.
індивідуальні опитування – опитування професіоналів (експертів) для використання результатів опитування як вторинної інформації при внесенні коригувань.
Для внесення коригувань використовують такі методи:
метод загальної суми – всі коригування вносяться у вигляді грошових сум.
метод мультиплікативних відсоткових відхилень – виражені у відсотках коригування враховують взаємозв’язок факторів між собою (відмінні поправки менше 100%, позитивні – більше).
комбінований метод – використовуються коригування у вигляді грошових сум та відсотків.
Метод розрахунку коригування за допомогою вирішення лінійних рівнянь застосовується у випадку, якщо число відібраних об’єктів-аналогів на одиницю перевищує число ціноутворюючих факторів, по яким проводиться порівняння об’єкта оцінки з аналогами.
Сфера застосування дохідного підходу
Дохідні методи оцінки базуються на визначенні очікуваних в майбутні періоди доходів та їх трансформації в поточну вартість об`єктів нерухомості чи підприємств.
Дохідний підхід передбачає використання:
методу капіталізації. Метод застосовується до тих підприємств, які встигли накопичити активи в результаті капіталізації їх в попередні періоди;
методу дисконтованих грошових потоків. Метод орієнтований на оцінку підприємства, як діючого, яке і далі передбачає функціонувати. Він більш застосовний для оцінки молодих підприємств, що не встигли заробити достатньо доходів для капіталізації в додаткові активи, але які, проте мають перспективний продукт і володіють явними конкурентними перевагами в порівнянні з існуючими і потенційними конкурентами.
Усі методи оцінки вартості підприємства (бізнесу), що тією чи іншою мірою пов'язані з аналізом очікуваних доходів, можна розділити на дві групи:
• методи, засновані на прогнозах грошових потоків;
• методи, засновані на «надприбутку».
Застосування методів першої групи (методів дисконтованих грошових потоків і капіталізації прибутку) найбільш обґрунтовано для оцінки підприємств, що мають визначену, бажано прибуткову історію господарської діяльності, знаходяться на стадії зростання або стабільного економічного розвитку.
Вартість грошових потоків підприємства в постпрогнозному періоді (продовжена вартість) за умов, що грошовий потік підприємства зростатиме постійними темпами в «продовжений» період, може визначатися за формулою безстроково зростаючого грошового потоку
де ГПі+1 - грошовий потік у перший рік після завершення прогнозного періоду;
q - очікувані темпи зростання грошового потоку в безстроковій перспективі.
Формула має сенс тільки тоді, коли q менше г.
Друга група
Вартісна оцінка за допомогою методів, заснованих на аналізі надприбутку, Дана група включає два основних методи:
• метод економічної доданої вартості (EVA);
• метод Едвардса-Белла-Ольсона (ЕВО).
Метод економічної доданої вартості При визначенні вартості, яка створюється підприємством в будь-який період часу (тобто її економічного прибутку або економічної доданої вартості), потрібно враховувати не тільки витрати, які фіксуються на бухгалтерських рахунках, але також і альтернативні витрати залучення капіталу, інвестованого в бізнес.
Позитивне значення економічної доданої вартості свідчить про те, що підприємство збільшило свою вартість для власників у звітному періоді. І, навпаки, негативна величина економічної доданої вартості означає, що за звітний період підприємство не змогло покрити своїх витрат, і тим самим, зменшило свою вартість для власників.
Для розрахунку вартості підприємства методом економічної доданої вартості необхідно визначити поточну вартість потоків доданої вартості за кожний прогнозний період, а також врахувати вже здійснені вкладення капіталу:
Метод Едвардса-Белла-Ольсона заснований на побудові грошових потоків для власного капіталу підприємства з урахуванням його рентабельності та вартості.
Суть її полягає в тім, що вартість підприємства визначається наявними активами та «наддоходами». Формально величина вартості дорівнює сумі балансової вартості власного капіталу та дисконтованої вартості «надприбутку» на власний капітал (прибутку, який отримується завдяки перевищенню прибутковості підприємства над рівнем середньогалузевої прибутковості).
В основу підходу покладено такі принципи:
Очікування, що полягає в тому, що вартість майна визначається розміром майбутніх переваг від володіння об’єктом;
Заміщення – потенційний покупець не заплатить за об’єкт більше, ніж склали б витрати на придбання іншого майна, здатного приносити аналогічний доход;
Найбільш ефективного використання – вартість об’єкта визначається за поточною вартістю очікуваних доходів та розраховується, виходячи з найбільш ефективного використання об’єкта, включаючи доход від його можливого продажу.
Основним недоліком підходу є:
Необхідність прогнозування довгострокового потоку доходів
Вплив факторів ризику на прогнозований потік;
Проблематичність збору даних про доходність аналогічних об’єктів.