17.6 Аналіз методів експертної оцінки

Техніка застосування методу співставлення продажів (порівняльного) базується на дотриманні послідовності внесення коригувань. Кінцева вартість земельної ділянки, що оцінюється, встановлюється після аналізу розбіжностей у вартості 1 м² ділянок-аналогів та її медіанного або середньозваженого значення.

Складність застосування даного методу полягає не тільки у відсутності розвинутого ринку земельних ділянок, але й належного обґрунтування кількісних значень коригуючих коефіцієнтів. На сьогодні з певним припущенням можна рекомендувати застосування системи регіональних, зональних та локальних коефіцієнтів при внесенні поправок на розбіжності в місцеположенні і фізичних характеристиках земельної ділянки та врахування особливостей використання прилеглої території.

І все ж таки, метод співставлення продажів представляє інтерес з точки зору:

- порівняння результатів грошової оцінки земель населених пунктів з цінами на землю в країнах ринкової економіки і, передусім, постсоціалістичних, які близькі до України за природними та соціально-економічними умовами;

- визначення та коригування базової вартості землі в населених пунктах різних категорій та регіонів;

- проведення зонування території населених пунктів за споживчими властивостями земель.

Економічний метод (метод залишку для землі) доцільно використовувати для оцінки земельних ділянок з відносно новою забудовою, для яких досить легко можна визначити витрати на земельні поліпшення без додаткових розрахунків фізичного та інших видів зносу будівель і споруд. Це дозволить встановити вартість характерних для кожного населеного пункту земельних ділянок, які стануть базовими при обчисленні вартості інших ділянок.

При відсутності даних про продаж забудованих земельних ділянок та витрат на їх освоєння і забудову можуть використовуватися експертні оцінки. В цьому випадку достовірність розрахунку номінальної вартості земельної ділянки залежить від точності визначення загальної вартості забудованої ділянки та усіх витрат, пов’язаних з її забудовою.

Перевагою методу співвіднесення (перенесення) є відносна простота його застосування, що дозволяє використовувати даний метод для експрес-оцінки земель різного функціонального призначення в межах населеного пункту, спираючись лише на дані про ціни продажу або розміри оренди, які склалися на вторинному ринку конкретних типів нерухомості.

Основною перешкодою при застосуванні цього методу може стати відсутність розробленої для даного населеного пункту таблиці ситуаційних класів, побудова якої потребує аналізу містобудівної цінності території.

Метод капіталізації може застосовуватися в різноманітних формах (шляхом виконання декількох різноманітних комплексів оцінних процедур), одним із варіантів яких є метод дисконтування потоків готівки – найгроміздкіший, але водночас і найнаочніший. Застосування цього методу доцільне в тих випадках, коли прибуток об’єкта має значні коливання за періодами часу.

При відносно стабільному рівні прибутку й умовно-нескінченому (безкінечному) періоді ефективної експлуатації виправдане застосування методу прямої капіталізації.

Під умовно-нескінченим періодом ефективної експлуатації, у даному контексті, приймається період, що перевищує 20 років, тому що похибка ставки капіталізації, яка найчастіше застосовується у практиці, при такому періоді настільки мала, що нею можна знехтувати.

Метод, орієнтований на дохід (капіталізації), у випадку неможливості застосування методу порівняння аналогів продажів, є єдиним справді ринковим методом оцінки стосовно ділянок, придбаних з метою отримання прибутків, і дає достатньо надійні результати.

Застосування вищенаведених методів оцінки земельних ділянок у сучасних умовах, коли ринок міських земель тільки формується, а економіка країни перебуває в кризовому стані, має певні труднощі. Однак їх поступове впровадження дозволить оцінювати за єдиними стандартами, прийнятими в міжнародній практиці.

Основним методом оцінки земель населених пунктів може стати метод капіталізації рентного доходу (міської земельної ренти), на якому базується прийнята на державному рівні методика грошової оцінки земель. Інші методи – порівняльний, економічний, співвіднесення – можуть бути використані для перевірки та коригування одержаних результатів.