17.5 Методичні підходи експертної грошової оцінки земельних ділянок

У світовій практиці існують три основні підходи до визначення вартості землі – ринковий, витратний, прибутковий, у рамках яких склалися численні методи оцінки.

Вибір та обґрунтування методичних підходів здійснюється на підставі положення земельних ділянок за обраними варіантами використання на ринку нерухомості.

Висновок щодо оцінної вартості земельної ділянки ґрунтується на результатах порівняльного аналізу її оцінки за різними методичними підходами.

Результати визначення оцінної вартості земельної ділянки перераховуються на одиницю порівняння залежно від типу і характеристик земельної ділянки та розташованих на ній об’єктів нерухомого майна.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться в такій послідовності:

- збір інформації, необхідної для проведення оцінки;

- визначення ефективного використання земельної ділянки;

- вибір та обґрунтування методичних підходів оцінки;

- визначення варіантів значення оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та прийняття кінцевого значення;

- складання та затвердження звіту про експертну грошову оцінку;

- подання звіту на експертизу до органу Держкомзему.

17.5.1 Метод співставлення продажів або порівняльний

Метод використовується в умовах розвинутого і активного ринку землі, коли достовірна інформація про продаж земельних ділянок є доступною.

Відповідно до цього методоу проводиться порівняння земельної ділянки, що оцінюється, з подібними за функцією використання та характером забудови земельними ділянками, що були продані у минулому.

Після встановлення ціни продажу в розрахунку на 1 м² робляться поправки на відмінності у характеристиках земельної ділянки за такими елементами порівнянь:

- правовий статус земельної ділянки;

- умови та дата продажу;

- місцезнаходження земельної ділянки;

- фізичні характеристики;

- характер використання прилеглої території;

- існуючі вимоги до використання та забудови земельної ділянки.

Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.

Скоригована ціна продажу подібної земельної ділянки Ц_за визначається за формулою:

, (17.1)

де Ц_а – фактична ціна продажу подібної земельної ділянки, грн.;

n – кількість елементів порівняння;

ΔЦ_аj – різниця (поправка) в ціні («+», « - » ) продажу подібної земельної ділянки, що оцінюється за елементами (чинниками) порівнянь, грн.

Кінцева величина оцінної вартості визначається як середнє (медіанне) значення для ранжованого ряду варіантів значень (без урахування найбільшого та найменшого) або найбільш поширене (модальне) значення серед отриманих результатів.

При недостатній інформації про ціни продажу подібних земельних ділянок у конкретній зоні (через їх незначну кількість) допускається порівняння з подібними за функціональним використанням земельними ділянками, розташованими в інших регіонах.