17.4 Принципи експертної оцінки земельних ділянок

Оцінка ринкової вартості землі базується на таких основних принципах:

- попит і пропозиція;

- найкращий і найвигідніший варіант використання;

- додаткова продуктивність;

- зміни і очікування;

Попит і пропозиція. Взаємодія цих чинників визначає ринкову вартість. Оскільки пропозиція землі є величиною фіксованою, то ціни на землю в конкретній місцевості визначаються чинниками попиту, наприклад, щільністю населення і темпами економічного росту, рівнями зайнятості і доходу, пропускною здатністю місцевої транспортної системи.

Принципи попиту і пропозиції пояснюють великі відмінності у вартості землі, яка розташована в межах населеного пункту і за його межами. Взагалі, чим менш рухомим є товар, тим більше його ціна залежить від місцерозташування. Вартість землі, яка абсолютно нерухома, коливається сильніше, ніж вартість інших товарів, хоча зростаюча транспортна система згладжує відмінності, які зумовлені місцерозташуванням.

Принцип найкращого і найвигіднішого варіанту використання означає, що ринкова вартість власності залежить від потенційних варіантів використання, а не лише від поточного варіанту використання. Цей принцип найбільш наглядний у випадку неосвоєної земельної ділянки, вартість якої буде визначатися потенційними можливостями її використання.

Можливі варіанти використання встановлюються, виходячи з фізичних характеристик земельної ділянки, дозволених видів використання, характеру та рівня поліпшень у районі розташування земельної ділянки.

Принцип додаткової продуктивності полягає в існуванні доходу від земельної власності. Він встановлюється як залишковий у структурі сукупного доходу після відшкодування затрат на працю, капітал і менеджмент.

Так, наприклад, якщо дві земельні ділянки використовуються для аналогічної мети і подібні з точки зору потреби в праці, капіталі і менеджменті, але одна з них завдяки свому розміщенню приносить більший сукупний дохід, ніж інша, тоді різниця в чистому прибутку буде повністю капіталізована в різниці вартості земельних ділянок.

Принцип зміни означає те, що ринкова вартість визначається динамікою економічних, політичних і демографічних чинників (наприклад, обмеженням ставок орендної плати, ставкою відсотка, станом транспортної системи і місцевими економічними умовами). Оскільки пропозиція землі фіксована, її вартість в значній мірі буде залежати від коливань цих ринкових чинників.

Принцип очікування, який покладений в основу методу оцінки за капіталізацією доходу, вказує, що ринкова ціна вартості дорівнює поточній вартості майбутніх доходів. У випадку неосвоєння ділянок, які відведені під комерційне використання, принцип очікування означає, що вартість землі буде відображати капіталізовану величину очікуваного чистого доходу від комерційного освоєння землі. Аналогічно, вартість неосвоєної ділянки, яка відведена під житлову забудову, буде відображати капіталізовану величину реальної або уявної орендної плати, яку можна буде отримати від експлуатації даної земельної ділянки.

Експертна оцінка земель населених пунктів виходить з принципу визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки. Аналіз найбільш ефективного використання земельної ділянки виконує дві функції:

- дозволяє оцінити сучасне використання земельної ділянки з точки зору її потенційної прибутковості;

- допомагає визначити оцінну вартість земельної ділянки у порівнянні.

Встановлення найбільш ефективного використання земельної ділянки є необхідним етапом при визначенні її ринкової вартості.