М.М. Дутчин, Є.Ю. Ільків, І.В. Біда

К А Д А С Т Р

НАВЧАЛЬНИЙ ПОСІБНИК

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ, МОЛОДІ ТА СПОРТУ УКРАЇНИ

Івано-Франківський національний технічний університет нафти і газу

Кафедра землевпорядкування та кадастру

М.М.Дутчин, Є.Ю.Ільків, І.В.Біда

К А Д А С Т Р

НАВЧАЛЬНИЙ ПОСІБНИК

Івано-Франківськ

2012

УДК 528.5

ББК 26.12

І-47

Рецензент:

Лісевич М. П. кандидат технічних наук,

доцент кафедри землевпорядкування та кадастру

Рекомендовано методичною радою університету

( протокол № від )

Дутчин М.М., Ільків Є.Ю., Біда І.В.

І-47 Кадастр: Конспект лекцій. – Івано-Франківськ : ІФНТУНГ, 2012. - 508 с.

МВ -02070855- -2012

Конспект лекцій складений згідно з робочою програмою курсу «Кадастр», який читається студентам напряму підготовки 6.080101 «Геодезія, картографія та землеустрій». Містить загальні відомості про кадастр, облік природних ресурсів, систему державного земельного кадастру, земельні ресурси України, автоматизацію державного земельного кадастру, районування території земельного фонду, бонітування грунтів, реєстрацію земельних ділянок, загальні відомості про зонування земель, кадастрові знімання, містобудівний кадастр населених пунктів, нормативну грошову оцінку земель населених пунктів, сільськогосподарського та іншого призначення, експертну грошову оцінку земельних ділянок та оцінку нерухомості. Призначений для підготовки бакалаврів очної і заочної форм навчання.

УДК 528.5

ББК 26.12

МВ -02070855- -2012

© Дутчин М.М., Ільків Є.Ю., Біда І.В.

© ІФНТУНГ, 2012

ЗМІСТ

Вступ……………………………………………………………………….11

1. Загальні відомості про кадастр………………………………………......14

1. Предмет, завдання і зміст курсу……………………………………....14

2. Історія розвитку кадастру……………………………………………...16

3. Аналіз розвитку земельно-кадастрових робіт в Україні……………18

4. Світовий досвід з питань ведення кадастру………………………….24

5. Суть та завдання земельного кадастру в умовах переходу до ринкової економіки………………………………………………………….……………..31

Контрольні запитання…………………………………………………..….37

2. Кадастр природних ресурсів…………………………………………....38

1. Загальні положення………………………………………………….…38

2. Державний лісовий кадастр…………………………………………...39

3. Державний водний кадастр……………………………………………45

4. Державний кадастр родовищ корисних копалин…………………….63

Контрольні запитання…………………………………………………..….72

3. Система державного земельного кадастру України, його функції і розмежування повноважень………………….…………………………………75

   1. Зміст і призначення державного земельного кадастру…………......75

   2. Ведення державного земельного кадастру і розмежування повноважень………………………….…..……………………………………....77

   3. Види і принципи державного земельного кадастру…………….........83

   4. Земельно-кадастрові дані, методи їх одержання, аналізу і систематизації……………………………………………………………………86

Контрольні запитання…………………………………………………..….89

4. Земельні ресурси України, їх розподіл за функціональним використанням, формами власностіі угіддями………………………………...90

   1. Земельний фонд України як об’єкт земельного кадастру……...……90

   2. Земельна ділянка як основна земельно-кадастрова одиниця………103

   3. Угіддя як елемент земельного кадастру………………………….….105

   4. Право власності на землю……………………………………………108

   5. Користування землею…………………………………………….…..117

   6. Документи, що посвідчують право власності на землю і право користування земельними ділянками…………..………………...................120

Контрольні запитання…………………………………………………….124

5. Автоматизація ведення державного земельного кадастру………….127

   1. Передумови створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру………………………...………………….………………127

   2. Завдання і зміст автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру…………………………….……………….....................129

   3. Правове та організаційне забезпечення створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру…………….……..…….132

   4. Інформаційне забезпечення створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру……………………………………135

   5. Кадастровий реєстр земельних ділянок і прав власності на них…..138

   6. Система кадастрової нумерації земельних ділянок…………...……142

   7. Основні принципи створення і структура даних індексних кадастрових карт………………………………………………………..………147

Контрольні запитання…………………………………………………….150

6. Районування території земельного фонду…………………………....153

   1. Загальні відомості…………………………………………..……….153

   2. Природно-кліматичне районування території………………………153

   3. Природно-сільськогосподарське районування території……..……155

   4. Ґрунтово-географічне районування…………………………….........157

   5. Природно-економічне районування……………………………........160

Контрольні запитання…………………………………………………….162

7. Бонітування ґрунтів……………………………………………………164

   1. Основні типи ґрунтів України і області їх поширення……………..164

   2. Родючість ґрунту………………………………………….………..…165

   3. Загальні відомості про бонітування ґрунтів…………..…………….166

   4. Діагностичні ознаки бонітування ґрунтів і методи їх визначення………………………………………………………..….………….167

   5. Складання шкал бонітування ґрунтів і розрахунок балів бонітету…………………………………………………………………….……172

Контрольні запитання…………………………………………………….178

8. Економічна оцінка земель….……………………………….…………181

   1. Загальні положення економічної оцінки земель…………………....181

   2. Показники економічної оцінки земель………………………………182

   3. Визначення показників економічної оцінки земель……..…………187

   4. Складання шкал економічної оцінки земель……………..…………192

Контрольні запитання…………………………………………………….194

9. Облік кількості та якості земель………………………………………197

   1. Облік кількості земель……………………………………….….……197

   2. Облік якості земель……………………………………..…….………203

Контрольні запитання…………………………………………………….206

10. Державна реєстрація земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру…….…………..…..……..208

    1. Загальні відомості…………………………………………….……..208

    2. Державна реєстрація земельних ділянок……………………..……211

    3. Загальні принципи організації земельно-кадастрової інформації в обмінному файлі………………………………………….…….........................216

    4. Послідовність робіт при веденні державного реєстру земель……218

    5. Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно

та їх обмежень…………………….………………………………………….…222

Контрольні запитання…………………………………………………….228

11 Зонування мель…………………………………………………….…230

11.1 Загальні оложення…………………………………………….……230

11.2 Кадастрове зонування……………………………………………...237

11.3 Зонування земель населених пунктів………………………….….256

Контрольні запитання…………………………………………...………263

12 Кадастрові знімання..…………………………………………...……268

12.1 Загальні положення…………………..…………………….……...268

12.2 Точність картографо-геодезичних матеріалів і кадастрових

планів……………………………………………………………...……….……272

12.3 Методи кадастрових знімань………………………………………276

12.3.1 Теодолітний хід…………………………………………………..278

12.3.2 Пряма кутова засічка……………………………………………..279

12.3.3 Лінійна засічка……………………………………………………281

12.3.4 Лінійно-кутова засічка…………………………………………...282

12.3.5 Зворотна кутова засічка………………………………………….282

12.4 Встановлення і відновлення меж земельних ділянок……………286

12.4.1 Встановлення декількох суміжних межових знаків, розташованих між знаками, які збереглися…………………………..………286

12.4.2 Встановлення (відновлення) одного межового знака,

розташованого між знаками, що збереглися…………………......................287

12.4.3 Встановлення втрачених межових знаків способом

перпендикулярів………………………………………...………………..…….288

12.4.4 Встановлення втрачених межових знаків по кутових

вимірах…………………………………………………………………………..290

12.4.5 Встановлення втрачених межових знаків на ділянках значної довжини……………….…………………………………………………...……291

12.4.6 Вставка теодолітного ходу між двома пунктами………………292

2.4.7 Вставка окремих пунктів………………………………..………..294

12.5 Використання GPS-спостережень при кадастрових зніманнях……………………………………………………………………..…294

12.6. Обмеження прав власності на землю та використання земельних ділянок………………………………………………………..............................297

Контрольні запитання……………………………………………...……301

13 Містобудівний кадастр населених пунктів…………………………305

13.1 Зміст і структура містобудівного кадастру……………………….305

13.2 Створення та впровадження містобудівного кадастру…………..308

13.3 Класифікація населених пунктів…………………………………..310

13.4 Правовий режим використання земель населених пунктів …….313

13.5 Об’єкти кадастру населених пунктів……………………………..317

13.6 Організація ведення кадастру населених пунктів……………….320

13.7 Текстові і картографічні матеріали кадастру населених

пунктів…………………………………………………………………………..323

13.8 Паспортизація земельних ділянок, будівель та споруд………….325

13.9 Інвентаризація житлового фонду………………………………...327

13.10 Структура даних про інженерно-технічні мережі……………..332

13.11 Автоматизація ведення кадастру населених пунктів………….334

Контрольні запитання…………………………………………………...339

14 Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення……344

14.1 Методичні основи грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення………………………………….…………………………………344

14.2 Грошова оцінка земель по Україні……………………………….345

14.3 Грошова оцінка земель по Автономній Республіці Крим, областях і адміністративних районах…………………………………………….……….347

14.4 Грошова оцінка земель сільськогосподарських

підприємств……………………………………………………………………..349

14.5 Грошова оцінка окремої земельної ділянки сільськогосподарських угідь……………………………………………………………………………...351

Контрольні запитання …………………………………………………..352

15 Грошова оцінка земель населених пунктів………………………..354

15.1 Методичні основи грошової оцінки земель населених

пунктів………………………………………………………………………..…354

15.2 Визначення базової вартості земель населеного пункту……….356

15.3 Земельно-оціночна структуризація території…………………....361

15.4 Грошова оцінка земель різного функціонального

використання……………………………………………………………………367

15.5 Грошова оцінка земель, що використовується

як сільськогосподарські угіддя………………………………………………..371

15.6 Грошова оцінка окремої земельної ділянки……………………..374

15.7 Індексація грошової оцінки земель………………………………374

15.8 Оформлення звіту про грошову оцінку земель населеного

пункту…………………………………………………………………………...375

Контрольні запитання…………………………………………………...377

16 Грошова оцінка земель несільськогосподарського

призначення…………………………………………………………………….380

16.1 Загальні положення…………………………………………..…….380

16.2 Грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв’язку, оборони та іншого призначення………………………………………………382

16.3 Грошова оцінка земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення……………………….386

16.4 Грошова оцінка земель лісового фонду…………………………..395

16.5 Грошова оцінка земель водного фонду…………………………..401

16.6 Грошова оцінка земель запасу…………………………………....407

Контрольні запитання…………………………………………………...409

17 Експертна грошова оцінка земельних ділянок……………………412

17.1 Загальні положення проведення грошової оцінки земельних ділянок…………………………………………………………………………..412

17.2 Організація робіт з експертної оцінки…………………………….419

17.3 Умови залучення експертів, їх права та обов’язки……………...421

17.4 Принципи експертної оцінки земельних ділянок………..……..423

17.5 Методичні підходи експертної грошової оцінки земельних ділянок……………………………………………………….……………..…...425

17.5.1. Метод співставлення продажів або порівняльний……………426

17.5.2. Економічний метод, або метод залишку для землі…………..427

17.5.3 Метод співвіднесення (перенесення)……………………………428

17.5.4 Метод капіталізації доходу (земельної ренти)…………………430

17.6 Аналіз методів експертної оцінки………………………………..435

17.7 Вимоги до звіту з експертної грошової оцінки…………………437

Контрольні запитання……………………………………………….…..439

18 Оцінка нерухомості……………………..……………………………444

8.1 Сутність і значення ринку нерухомості……….………….………..444

18.2 Види діяльності та суб’єкти ринку нерухомості…….….……….448

18.3 Правові основи оцінки нерухомості……………….….………….459

18.4 Бази оцінки та особливості їх застосування………….………….466

18.5 Методичний підхід оцінки нерухомості, що ґрунтується на зіставленні цін аналогічних продажів…………………………….….……….469

18.5.1 Алгоритм методичного підходу…………………….…………..469

18.5.2 Види поправок до цін продажів………………………………..472

18.5.3 Визначення сумарних поправок у відсотках…………………..474

18.5.4 Введення поправок до цін продажів аналогів…………………475

18.5.5 Узгодження даних у підході зіставлення продажів…………..479

18.6 Методичний підхід оцінки нерухомості, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу…………………………………..………………480

18.6.1 Алгоритм методичного підходу…………………………………480

18.6.2 Розрахунок чистого операційного доходу……………………..482

18.6.3 Розрахунок витрат………………………………………………..484

18.6.4 Методи визначення ставки капіталізації……………………….486

18.6.5 Визначення вартості нерухомості з використанням

мультиплікатора валової ренти………………………..………………….…...489

18.7 Методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна……………..…………….……….490

18.7.1 Алгоритм методичного підходу……………………..…………..490

18.7.2 Визначення відновної вартості (вартості заміщення) будівель і споруд…………………………………………………..………………..……...493

18.7.3 Визначення витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна………………………………………………..………………..………….495

Контрольні запитання………………………………………….………..498

Перелік використаних джерел……………………………………..……506

ВСТУП

В умовах сьогодення значно зростає роль державного управління земельними ресурсами, ефективність якого в значній мірі залежить від достовірності земельно-кадастрових даних.

Роль кадастру в сучасному суспільстві надзвичайно важлива. Вирішення питань сталого розвитку регіонів, економічної безпеки довкілля, охорони земель та їх раціонального використання, оптимізація землеустрою, визначення правових відносин щодо землі та іншого нерухомого майна потребують всебічного кадастрового забезпечення.

Залежно від соціально-економічних, природних та інших особливостей країни на перший план виходять кадастри, які мають важливе значення для економіки і політики даної держави.

Турбота про збереження і примноження природних багатств зумовлює потребу в заходах з охорони, науково-обґрунтованого і раціонального використання землі та її надр, водних ресурсів, рослинного і тваринного світу.

Вирішення цих питань вимагає всебічного вивчення надр, земних, водних і лісових ресурсів.

В даний час в Україні відповідними законодавчими документами утверджено створення і ведення на державному рівні п’яти видів кадастрів: земельного, містобудівного, водного, лісового, родовищ і проявів корисних копалин.

Серед природних багатств країни особливе значення має земля. Ключовим аспектом реалізації ефективного управління земельними ресурсами є ведення державного земельного кадастру. Необхідність даних державного земельного кадастру є дуже актуальною у зв’язку з купівлею-продажем, даруванням, передачею у спадщину, обміном землі разом із нерухомістю, проведенням аукціонів, конкурсів міських земель.

Запровадження ринку землі в Україні багато в чому залежить від створення ефективної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав власності на них у складі державного земельного кадастру. Особливо важливим при цьому є широке застосування сучасних інформаційних технологій в рамках програми автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру.

Запровадження ринку землі в Україні потребує адекватного вирішення питань щодо реалізації закріпленого у чинному законодавстві принципу платності використання земельних ресурсів. Визначення реальної плати за земельні ділянки в умовах ринку неможливе без їх об’єктивної оцінки.

Грошова оцінка земельних ділянок та інших об`єктів нерухомості в значній мірі залежить від точності кадастрових знімань і визначення меж земельних ділянок, достовірності даних містобудівного кадастру та матеріалів зонування земель, встановлення витрат на спорудження об`єктів нерухомого майна та ін.

Конспект лекцій з курсу «Кадастр» охоплює 18 розділів навчальної дисципліни, а саме: «Загальні відомості про кадастр», «Кадастр природних ресурсів», «Система державного земельного кадастру України, його функції і розмежування повноважень», «Земельні ресурси України, їх розподіл за функціональним використанням, формами власності і угіддями», «Автоматизація ведення державного земельного кадастру», «Районування території земельного фонду», «Бонітування ґрунтів», «Економічна оцінка земель», «Облік кількості та якості земель», «Державна реєстрація земельних ділянок, нерухомого майната прав на них у складі державного земельного кадастру», «Зонування земель», «Кадастрові знімання», «Містобудівний кадастр населених пунктів», «Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення», «Грошова оцінка земель населених пунктів», «Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення», «Експертна грошова оцінка земельних ділянок», «Оцінка нерухомості».

Матеріал конспекту лекцій викладено відповідно до робочої програми дисципліни.

На вивчення дисципліни у VІІІ семестрі відведено 189 годин, з яких: 32 години – лекції, 32 години – лабораторні роботи, 16 годин – практичні заняття, 12 годин – індивідуальна робота, 97 годин – самостійна робота.

Теоретичні викладення ґрунтуються на основних законодавчих та нормативно-правових актах, а також відповідних методиках і вказівках, які існують у даний час в Україні.

Конспект лекцій складено з використанням джерел [1-28] та матеріалів навчальних модулів в рамках впровадження проекту Держкомзему України (спільно з Міжнародним банком реконструкції та розвитку) «Видача державних актів на право власності на землю в сільській місцевості та розвиток системи кадастру».

Матеріал конспекту лекцій викладено відповідно до робочої програми дисципліни для спеціальності «Землевпорядкування та кадастр» з освітньо-кваліфікаційного напряму підготовки «Геодезія, картографія та землевпорядкування». Він відображає досягнення сучасної науки і передового досвіду при веденні державного земельного кадастру, кадастру природних ресурсів, знайомить з історією розвитку земельно-кадастрових робіт у окремих країнах Європи, Сполучених Штатах Америки, Україні та Росії.

Конспект складено з використанням робіт [1-10] та матеріалів Івано-Франківської регіональної філії Центру ДЗК.

Основою написання конспекту лекцій слугували законодавчі акти та нормативні документи, які існують в даний час в Україні.

1. Загальні відомості про кадастр

1.1 Предмет, завдання і зміст курсу

У період реформування земельних відносин однією з найважливіших проблем є проблема економічного використання і відтворення природних ресурсів. Зміна економічного механізму господарювання, перехід до економіки ринкового типу висунули ряд нових важливих завдань формування зовнішніх і внутрішніх суспільно-політичних та соціально-економічних зв’язків і методів управління народногосподарським комплексом.

Згідно із Земельним кодексом України, прийнятим у 2001 році, для забезпечення раціонального використання земельних ресурсів введено державний земельний кадастр.

Роль земельного кадастру постійно зростає. Сьогодні – це обов’язковий атрибут ринкової економіки, механізм обліку земельних ділянок та іншого нерухомого майна. Він забезпечує реалізацію прав на землю та нерухоме майно і гарантує ці права з боку держави. Крім того, державний земельний кадастр розглядається як інформаційне середовище для прийняття оптимальних рішень у галузі землеустрою, охорони земель, їх раціонального використання та моніторингу.

В даний час надзвичайно актуальним є питання створення національної інфраструктури геопросторових даних, яка б інтегрувала інформаційні ресурси різних відомств та установ. Чільне місце тут має бути відведено державному земельному кадастру, який базується на даних геодезичної мережі і є просторовою основою національної інфраструктури геопросторових даних.

Державний земельний кадастр – це інформаційна база для створення кадастру природних ресурсів (лісового, водного, родовищ корисних копалин), містобудівного кадастру, інших галузевих та відомчих кадастрів.

Інформація баз даних державного земельного кадастру може використовуватись для створення муніципальних геоінформаційних автоматизованих систем для прийняття оптимальних рішень щодо управління регіонами.

Виконання ролі державного земельного кадастру у суспільстві залежить від достовірності і повноти його даних, оперативності їх одержання і надання споживачу, а відповідно, й від рівня підготовки фахівців.

Сучасний державний земельний кадастр, як і будь-яка сфера практичної діяльності, розглядається у двох аспектах: як державний захід і як навчальна дисципліна.

Як державний захід земельний кадастр являє собою систему кадастрових робіт, яка встановлює процедуру визнання факту виникнення або припинення права власності на земельні ділянки і права користування ними та містить сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим цих ділянок, їх оцінку, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі та землекористувачів.

Як навчальна дисципліна державний земельний кадастр не обмежується тільки вивченням змісту системи земельно-кадастрових робіт, але й висвітлює їх різні аспекти, трансформацію і взаємозв’язок, що значно поліпшує можливості і сферу їх практичного застосування в умовах переходу України до ринкової економіки.

Головне завдання курсу – прищепити студентам, згідно з їх кваліфікаційною характеристикою, теоретичні знання і практичні навики з реєстрації землеволодінь, землекористувань і об’єктів нерухомості, обліку кількості і якості земель, бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель, нормативної та експертної грошової оцінки земельних ділянок та об’єктів нерухомості.

Кадастр тісно пов’язаний з економікою і організацією сільськогосподарського виробництва, земельним правом, геодезією, фотограметрією, картографією, ґрунтознавством, геоботанікою, ландшафтознавством, математичною статистикою, землевпорядним проектуванням та іншими дисциплінами, які сприяють правильному вирішенню завдань державного земельного кадастру, кадастру природних ресурсів, містобудівного кадастру населених пунктів.