Права арендатора

• Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Для реализации данного права необходима совокупность ряда условий:

1. Арендатор в рамках предыдущего договора аренды должен надлежаще исполнять свои обязанности (любое нарушение исключает преимущественное право).

2. Арендатор должен письменно предупредить арендодателя о желании заключить договор на новый срок (такое письменное предупреждение должно состояться в разумный срок до окончания договора).

3. Арендодатель имеет намерение в дальнейшем сдавать имущество в аренду, т.е. преимущественное право у арендатора есть только в том случае, если имущество будет сдаваться. Фикция нежелания – это не сдача имущества в аренду в течение одного года; если же в течение года арендодатель соберется сдавать имущество в аренду, то у арендатора появляется преимущественное право перед третьими лицами на заключение договора аренду. Однако арендатор не может настаивать на заключение нового договора на тех же условиях.

Если данное преимущественное право нарушено, то:

-у арендатора есть право в судебном порядке требовать перевода прав и обязанностей по заключенному договору на себя и (или) возмещение убытков. Однако если с третьим лицом заключается какой-нибудь договор (не аренды, а например, ссуды), то требовать перевода на себя прав и обязанности возможности нет.

ИП ВАС №66 – п.35

• Право на улучшения (ст. 623 ГК).

-данное право зависит от нескольких показателей:

1. За чей счет произведены улучшения

2. Отделимы ли эти улучшения или нет⁴⁵

3. Получено ли согласие арендодателя на улучшения.

Право на улучшение у арендатора может возникнуть только, если эти улучшения произведены за счет собственных средств арендатора.

Если улучшения отделимы, то они являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.

Вопрос о возмещение стоимости неотделимых улучшений зависит от того, было ли или нет согласие арендодателя на эти улучшения. Если согласие есть, то арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если без согласия – то возмещения не будет.

Право на возмещение возникает у арендатора только при прекращении договора.

• Право арендатора на выкуп арендованного имущества (ст. 624).

Данное право закреплено как факультативное, т.е. оно существует, если прямо закреплено законом или договором. По умолчанию такого права нет.

Сейчас законного закрепления такого права нет.

Сами стороны могут в любом договоре аренды закрепить это право.

Если договор предусматривает такое право выкупа, то такой договор должен быть заключен в форме договора купли-продажи этого имущества (в т.ч. п.2 ИП ВАС №66).

Вопрос состоит в том, какие правила применяются к таким договорам (правила только главы 34, или же еще и правила главы 30). Судебная практика преимущественно говорит, что такой договор надо рассматривать как смешанный договор. Хотя, чисто формально нет оснований для признания этого договора смешанным. Признание такого договора смешанным влечет то, что условие о цене признается существенным условием (т.к. цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости). Однако такое условие действительно лишь для договоров аренды недвижимости. Получается, что регулирование договора аренды движимого и недвижимого происходит по-разному.

Прекращение договора аренды

Основания прекращения договора аренды:

• Истечение срока договора аренды. Однако, когда после истечения срока, арендатор продолжает пользоваться имуществом без возражения арендодателя, то договор считается перезаключенным на неопределенный срок.

• Ликвидация юр. лица арендатора, либо арендодателя.

• Смерть физического лица-арендатора недвижимого имущества в силу положений ст.617 права и обязанности такого физического переходят к его наследникам, если договором или законом не установлено иное. Применительно к остальным случаями смерти физического лица (арендодателя или арендатора движимого имущества) будут применяться правила ст. 318.

• Расторжение договора аренды – форма – юрисдикционный способ прекращения в виде требования о расторжении договора (нужно судебное решение). Однако судебная практика говорит, что можно договором установить односторонний отказ.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2. существенно ухудшает имущество;

3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

После этого письменного предупреждения арендатор не может еще обратиться в суд, он должен после этого предупреждения направить претензию и только после этого он может подать исковое заявление в суд.

Однако это еще не все. Судебная практика исходит из того, что решение суда о расторжении договора может быть вынесено только в том случае, если нарушение не устранено (ИП ВАС №14 1997г. в п. 8).

П.29 ИП ВАС №66 – говорит, что предупреждение и претензия могут быть объединены в одном документе, причем эти документы должны четко прослеживаться.

ФАС Северо-Кавказского округа 2003 и 2004 года.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором могут быть установлены дополнительные основания для прекращения, т.е. основания для предъявления требования о расторжении в суд. Эти основания могут быть как связаны с нарушением договора, так и не связаны.

Описанный выше этап о предупреждении для арендатора отсутствует. Должна быть претензия, а потом сразу можно обращаться в суд.

Отдельные виды договора аренды

Прокат

-по договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Особенность субъектного состава.

-одна из сторон – предприниматель-профессионал. Таким образом, создается экономическое неравенство.

Особые требования предъявляются только к одной стороне – арендодателя, он должен быть предпринимателем, осуществляющим профессиональную деятельность.

Арендатор – требований из определения к арендатору нет, однако эти требования вычленяемы из других целей – цели должны быть потребительскими, если иные цели не предусмотрены договором (таким образом, арендатором может быть любое лицо).

Когда на стороне арендатора находится гражданин, то в этом случае вступает в действие Закон о защите прав потребителей (хотя в самом параграфе про прокат упоминания об этом законе нет, однако действует общая норма из ст.9 Закона о введения в действие второй части ГК). Положения ГК имеют высшую юридическую силу, Закон имеет подчиненное положение.

П.1 Постановления Пленума ВС №7.

Специфика предмета договора

-в качестве возможного предмета договора проката законодатель называет только движимые вещи (традиционный подход).

Специфика формы и порядка его заключения

-договор проката объявлен публичным договором, т.е. данный договор должен быть заключен с каждым обратившимся.

-договор проката должен быть заключен в письменной форме, однако, не соблюдение формы не влечет недействительности.

Срок договора проката

-предельный срок такого договора – один год.

Истечение предельного срока выступает в качестве право прекращающего юридического факта.

Однако условие о сроке не является существенным условием договора.

Дополнительные обязанности арендодателя.

-обязанность арендодателя проверить исправность имущества.

-обязанность арендодателя ознакомить арендатора с правилами использования имущества.

-обязанность проведения как текущего, так и капитального ремонта возложена на арендодателя (данная норма является императивной)

-обязанность арендодателя устранить обнаруженные в предмете недостатки в десятидневный срок (можно заменить некачественную вещь качественной).

Дополнительные права арендатора

-право на односторонний отказ от договора. Причем, этот отказ может быть немотивированным, единственное условие – письменное предупреждение арендодателя не менее, чем за 10 дней.

Дополнительные гарантии арендодателя

-к прокату не применяются правила о пролонгации договора

-правила о преимущественном праве арендатора на новое заключение договора не применяется.

-оплата только в денежной форме. Т.к. к договору проката применяется Закон о защите прав потребителей, то цену можно признать существенным условием договора (аргументом за эту позицию также является то, что договор проката является публичным договором).

П.3 ст.630 – взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в упрощенном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса, хотя, Закон об исполнительном производстве не называет исполнительную надпись нотариуса исполнительным документом. Ситуация разрешилась за счет Определения КС РФ от 6 июля 2001г. №150-О – в этом определении КС сказал, что перечень исполнительных документов, содержащийся в Законе об исполнительном производстве, не является исчерпывающим. Перечень исполнительных документов может содержаться и в других ФЗ.

Для всех других форм ответственности (убытков, неустойки) будет действовать общий порядок (судебный).

Взыскание по исполнительной надписи нотариуса может быть оспорено в суде.

26.10.09