Договор аренды

Понятие и элементы договора аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды также можно называть договором имущественного найма.

В германской семье аренда и найм – два разных договора.

Признаки данного договора:

• имущество передается только во временное владение и пользование или только в пользование. Наделение арендатора правом владения дает возможность признать его титульным владельцем, что дает также возможность использовать вещно-правовые способы защиты (в т.ч. и виндикацию).

• владение и пользование арендатора являются временными (в отличие от сервитута).

• Специфика предмета договора аренды. Имущество по окончанию договора аренды должно быть возвращено, причем необходимо вернуть ту же самую вещи. Следовательно, предметом договором аренды не могут быть родовые вещи, только индивидуально-определенные. Предметом договора аренды также не могут быть потребляемые вещи, т.к. если вещь будет потребляемой, то в результате использования вещи она потеряет свои свойства. Однако все зависит от специфики пользования, т.к. иногда пользование потребляемой вещи не влечет потери ее свойств.

• Владение и пользование (или только пользование) арендатора является возмездным, необходимо предоставить встречное исполнение в виде арендной платы.

Характеристика договора:

-консенсуальный договор. Передача вещи является исполнением уже заключенного договора

-синаллагматический договор – договор носит встречный характер.

Виды договоров аренды:

1. Прокат.

2. Аренда транспортных средств

3. Аренда предприятий.

4. Аренда зданий и сооружений.

5. Финансовая аренда - лизинг.

Данный перечень не является исчерпывающим.

Элементы договора аренды:

• Субъектный состав – арендатор и арендодатель.

В качестве арендатора могут выступать любые лица с учетом характера их праводееспособности.

Арендодателем могут быть только собственники или лица, уполномоченные законом или собственником на сдачу имущества в аренду (лица, обладающие ограниченным вещными правами (правом хозяйственного ведения и оперативного управления); доверительно управляющие; агент и иные лица).

• Предмет договора – индивидуально-определенные непотребляемые вещи.

Предметом договора аренды не может быть жилая недвижимость⁴³; определенные ограничения могут быть установлены законом (ЗК РФ, например).

Имущественные права не могут быть предметом договора аренды.

Условия о предмете является существенным условием. Причем, по общему правилу, единственным существенным условием.

• Срок - устанавливается по решению сторон.

Общего предельного срока аренды нет. Но закон применительно к отдельным разновидностям устанавливает предельный срок проката до 1 года, аренда недр - до 50 лет. С истечением этих сроков договор считается расторгнутым. Срок - несущественное условие. При отсутствии срока договор считается заключенным на неопределенный срок. Специфика такого договора в том, что каждая из сторон может отказаться от такого договора, предупредив сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимости - за 3 месяца. Может ли период действия аренды регулироваться отменительным условием? ВАС 11.01.02 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой п. 4: ВАС приравнял договор, заключенный под отменительным условием к договору, заключенному на неопределенный срок.

• Цена - арендная плата.

Устанавливается договором. В отдельных случаях свобода сторон по цене ограничена. Прокат - публичный договор, присоединения. Цена в договоре аренды не является существенным условием. Если не указана, то цена определяется по 424. ГК в 614 арендная плата (6 вариантов): в виде твердой суммы, вносимой единовременно и т.д. Цена - необязательно денежная сумма. Арендная плата - это встречное предоставление - показатель возмездности договора => может быть в чем угодно и должно быть эквивалентна, чтобы не подрывать возмездность. ВАС №66 в качестве арендной платы - возмещение арендатором оплаты коммунальных услуг - притворная сделка. По сути, безвозмездный договор и => положения об аренде не применяются.

• Форма

Если в качестве одной из сторон выступает юридическое лицо, а также, если срок договора более 1 года, то должен заключаться в простой письменной форме. Не предусмотрены специальные последствия несоблюдения. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если не предусмотрено иное. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации, если заключен на срок более одного года.

• Содержание

Обязанность арендодателя

• обязанность предоставить арендатору имущество в срок, установленный договором. Если не оговорен, то действует ст. 314 - в разумный срок. Предоставление - вручение, символическая передача, допуск к пользованию. Если арендодатель данной обязанности не исполняет, то: т.к. предмет только индивидуально-определенный, то ст. 308 арендатор может истребовать имущество у арендодателя. 398 истребовать можно только у нарушителя - обязательственно-правовой, а не вещно-правовой иск => нельзя у 3 лица. Арендатор может также расторгнуть договор и возместить причиненные убытки. Договор аренды - взаимный, синаллагматический - при неисполнении арендодателем своей обязанности арендатор имеет право не платить арендную плату. П. 10 Информационного письма № 66

• одновременно с передачей имущества арендодатель обязан передать все принадлежности этого имущества и необходимые для этого документы. Если нарушает, и при этом арендатор лишен возможности использовать имущество или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении, вправе потребовать предоставления соответствующих документов, принадлежностей, а если не выполняется, то расторжения договора и возмещение убытков + арендатор не должен уплачивать арендную плату.

• арендодатель должен передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Т.е. в исправном состоянии. Но договором может быть предусмотрена передача имущества с недостатками, но они должны быть прямо оговорены или заранее известны арендатору (в т.ч. те, которые должны быть обнаружены при приемке) + эти недостатки не должны исключать использование данного имущества по назначению. Арендодатель несет ответственность за недостатки, в том числе и за скрытые. Причем без вины. Если же данное обязательство нарушено, т.е. передано с недостатками, то:

1. арендатор вправе требовать устранения недостатков,

2. уменьшения арендной платы

3. возмещения собственных расходов на устранение недостатков. При 2 и 3 у арендатора есть право удержать причитающиеся суммы из арендной платы.

4. Арендатор вправе требовать расторжения договора.

Арендодатель вправе заменить вещь ненадлежащего качества вещью надлежащего качества. Тогда требования арендатора не будут удовлетворены. Т.к. уникальная вещь не равно индивидуально-определенная.

• Арендодатель должен предупредить арендатора обо всех правах 3 лиц на имущество, переданное в аренду. Если имущество передано с обременением, то арендатор может требовать соразмерного уменьшения арендной платы или расторжения.

• Арендодатель должен проводить капитальный ремонт (восстановление или замена существенных узлов или деталей механизма) арендуемой вещи. Капитальный ремонт должен проводиться в срок, установленный договором. Если не установлен или, если возникла объективная потребность, то в разумный срок. Если арендодатель не исполняет, то арендатор вправе самостоятельно произвести капитальный ремонт и взыскать за ремонт, либо требовать соразмерного уменьшения платы, либо расторгнуть договор и требовать возмещения убытков.

Т.к. аренда - "двойное владение", то арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользования имущества.

Обязанности арендатора

• Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или с назначением имущества. Если цель использования не оговорена, то арендатор должен пользоваться в соответствии с общим назначением. Если не исполняет, то арендодатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.

• Арендатор должен поддерживать имущество в надлежащем состоянии (соблюдение правил использования и безопасности), производить за свой счет текущий ремонт (направлен на устранение мелких недостатков и имеет целью предотвращение преждевременного износа имущества), а также нести расходы по его содержанию (на охрану и т.д.). Если арендатор нарушает эти обязанности, то он утрачивает право преимущественное заключение договора на новый срок. Если нарушения были неоднократно или привели к существенному ухудшению состояния, то арендодатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.

• Арендатор должен вносить арендную плату. Т.к. договор синаллагматический, то эта обязанность существует до тех пор, пока нет препятствий к использованию по обстоятельствам, от него не зависящим. Если препятствий нет, то сам факт возвращения имущества арендодателю не отменяет обязанности уплачивать арендную плату. Размер, порядок и сроки арендной платы устанавливаются договором. Если нет, то ст. 424. Если арендатор не вносит арендную плату, то начисляются проценты по 395. Само прекращение договора не прекращает начисление процентов (в отличие от поставки). При нарушении арендатором обязанности вносить арендную плату, арендодатель вправе удерживать в обеспечение своих требований имущество арендатора, перешедшее к нему на законных основаниях⁴⁴. Информационное письмо №66 п. 14. Ст. 359 ГК противоречит этому письму, т.к. вещи в этом примере не были переданы арендодателю по воле. Если речь о систематическом или длительном невнесении арендной платы, то арендодатель может потребовать внесения арендной платы досрочно, но не долее, чем за 2 срока.

Невнесение платы более 2 сроков подряд дает право арендодателю расторгнуть договор.

• Арендатор не имеет права без согласия арендодателя не сдавать имущество в субаренду, перенаём, залог, безвозмездное использование третьим лицам. В России германская доктрина - аренда в узком смысле, т.е. без права распоряжения. Если данная обязанность нарушена, арендодатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.

• По окончании договора арендатор обязан возвратить имущество арендодателю в исправном состоянии с учетом нормального износа. Если нарушает, то за весь период просрочки возврата арендатор обязан внести арендную плату, а также возместить убытки за период, не покрытый арендной платой. Также на арендатора переходит риск случайной гибели имущества. Эти возражения должны быть заявлены непосредственно до или после. Это нарушение надо принципиально отличать от того, что если по истечении договора арендатор продолжит пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендодателя, договор считается заключенным на тех же условиях на неопределенный срок.

20.10.09

Права и обязанности сторон по договору аренды