Договор найма специализированного жилого помещения

Ст.100

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Особенности данного договора:

• Данный договор заключается по поводу помещений, которые отнесены к специализированному фонду. Данные помещения должны быть предварительно отнесены к указанному фонду и учтены в подобном качестве.

• Наймодателем могут быть только публично-правовые образования, т.к. специализированный фонд – это часть государственного или муниципального фонда.

• Особенности фигуры нанимателя будут зависеть от того, о каком конкретном помещении, в составе фонда, идет речь.

• Предмет договора – в качестве предмета выступают жилые помещения, пригодные для постоянного проживания и являющиеся благоустроенными. Жилые помещения должны соответствовать нормативам (например, для общаг 6 кв.м. жилой площади для каждого нанимателя).

• Данный договор заключается на срок – единого правила нет, т.к. категория специализированного жилья собирательная.

• Данный договор является возмездным. Может быть и безвозмездный договор

Содержание жилищных правоотношений

-права и обязанности сторон по соответствующему договору найма.

Обязанности наймодателя

• Передать жилое помещение (не только фактическая передача, но и качественность помещения с точки зрения фактической и юридической). Данное помещение должно быть свободно от прав третьих лиц (п.2 ст.65 ЖК), а также соответствовать всем санитарным и техническим требованиям.

• Наймодатель должен принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома.

• Наймодатель должен осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Для социального найма данная норма императивна, в коммерческом найме данная норма диспозитивна. Последствия не соблюдения данной обязанности – п.2 ст.66

Обязанности нанимателя

• Использовать жилое помещение по назначению

• Обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Последствием нарушения данной обязанности для коммерческого найма будет расторжения договора, для социального найма – выселение без предоставления другого жилого помещения⁵⁷.

• Проводить текущий ремонт жилого помещения. Постановление Правительства №315 – типовой договор социального найма. В этом постановление сказано, что относится к текущему ремонту (п.4е).

• Наниматель обязан без согласия наймодателя не производить переустройство или реконструкцию жилого помещения.

• Наниматель должен вносить плату за жилое помещение. Размер плата при коммерческом найме определяется самостоятельно сторонами в договоре; применительно к социальному найму указанные опции определяются нормативно (раздел 7 ЖК РФ)

Плата за жилое помещение при социальном найме состоит из 3 опций:

1. Плата за наем⁵⁸ - определяется исходя из площади и благоустройства занимаемого помещения

2. Плата за содержание и ремонт жилого помещения – определяется исходя из площади помещения

3. Плата за коммунальные услуги – определяется по факту оказанных услуг.

Плата за жилое помещение должна вносится ежемесячно, до 10-ого числа месяца, следующего за истекшим (ст.155 ЖК РФ).

Последствия неисполнения данной обязанности дифференцированы.

При социальном найме (ст.90 ЖК) – если платы нет более 6 мес. без уважительных причин, наниматель и члены его семьи могут быть выселены с предоставлением другого помещения по нормам общежития (выселяются они не в общежитие, просто используется норматив по общежитию).

Постановление Пленума ВС РФ №14 – дано определение уважительных причин.

При коммерческом найме (ст.687 ГК РФ) - возможность расторжения договора, если платы нет 6 мес., а при краткосрочном найме (на срок менее года) – более двух раз. Причем надо учитывать, что речь идет о договоре с гражданином, и данный договор не связан с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Права нанимателя

• Права сдавать на срок нанятое жилое помещения или его часть в поднаем. Для этого нужно согласие наймодателя (ЖК говорит о письменном согласии). Нужно соблюдать общую площадь на человека. В случае поднаема нужно согласие членов семьи. Также ЖК установлен перечень ситуаций, при которых сдача в поднаем не допускается (например, если в результате этого в жилое помещение вселяются граждане, больными тяжелыми формами хронических заболеваний). Сдача в поднаем происходит на возмездных началах (поднаем является субдоговором и, следовательно, зависит от основного договора⁵⁹).

Наймодатель и подниматель никакими отношениями не связаны.

• Право на вселение временных жильцов. Ст.680 ГК и 80 ЖК. Условиями реализации данного права является согласие всех совершеннолетних членов семьи, предварительное уведомление наймодателя (который может запретить подобное вселение при несоблюдении общей площади⁶⁰ на человека); такое вселение происходит на безвозмездной основе, вселение временных жильцов является срочным (до 6 мес.). Временные жильцы не обладают самостоятельным правом на жилые помещения и ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

16.11.09

Специфические права нанимателя в рамках коммерческого найма:

• Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок – наймодатель не позднее чем за три месяца до окончания срока договора должен предложить нанимателю заключить договор на новый срок, либо предупредить об отказе. Если это сделано не было, то договор считается продленным на тот же срок⁶¹. Ст.684 ГК. Подобное преимущественное право отсутствует при краткосрочном найме (сроком до одного года).

Права нанимателя в рамках договора социального найма:

• Право на обмен жилыми помещениями. Можно менять социальный наем на социальный наем – мнение ВС РФ. П.33 Постановления №14. Нужно согласие несовершеннолетних членов семьи и согласие наймодателя (отказ возможен лишь в случаях, когда в силу закона обмен не допускается). Договор об обмене должен совершаться в письменной форме путем составления единого документа.

• Право на замену жилого помещения. ст.81 ЖК - наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. новое жилое помещение должно быть предоставлено в течение 3-ех месяцев.

Изменение жилищных правоотношений

При полном изменении предмета происходит прекращение правоотношений, а при частичном изменении происходит изменение правоотношений.

• Изменение субъектного состава – в социальном найме, например, вселение новых членов семьи⁶². К членам семьи относятся супруг, родители, дети + другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы (данные товарищи должны быть вселены в качестве членов семьи и вести общее хозяйство⁶³) + иные лица могут быть признаны членами семьи в судебном порядке. При коммерческом найме в ГК данных определений нет. Могут быть вселены любые лица, ограничения отсутствуют. Условием для вселения указанных лиц с точки зрения социального найма являются следующие:

1. Для граждан первой категории – письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи.

2. Для граждан второй и третьей группы – помимо письменного согласия нужно также согласие наймодателя. Наймодатель вправе запретить, если в результате вселения нарушается учетная норма общей площади⁶⁴.

Для договоров коммерческого найма обязательным условием являются два согласия – членов семьи и наймодателя. За исключением несовершеннолетних детей.

П.2 ст.70 ЖК – граждане, вселенные в качестве членов семьи, при социальном найме должны быть включены в договор, что влечет изменение договора. Но это формальность, судебная практика говорит, что включение или не включение в договор не влияет на положение этих лиц.

Члены семьи несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Любое изъятие из этого правила недопустимо.

При коммерческом найме ответственным по обязательствам является только наниматель. Однако п.4 ст.677 ГК РФ допускает вариант, при котором наниматель и совместно проживающие с ним граждане, могут, известив наймодателя, заключить договор о солидарной ответственности.

Также возможно изменение нанимателя – как для коммерческого, так и для социального найма. Ст.686 ГК и п.2 ст.82 ЖК. Наниматель может быть заменен иным лицом из состава семьи или из состава совместно проживающих лиц. Такая замена может производиться в случае смерти нанимателя, так и при жизни нанимателя. При такой замене нужно согласие наймодателя.

• Изменение предмета и субъектного состава – случай объединения нанимателей в одну семью. Характерно для социального найма. Наниматели, проживающие в одной квартире и пользующие ей по отдельным договорам социального найма, могут объединиться в одну семью и требовать заключения с ними одного договора. Подобные требования не связаны с браком.

П.31 Постановления №14 ВС сказал, что бывшие члены семьи не могут потребовать изменение договора путем заключения с ними отдельных договоров.

Однако есть п.4 ст.69 . Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. П.30 Постановления №14 – бывший член семьи вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения.

• Изменение предмета – занятие освободившегося в квартире помещения.

-Ст.59 ЖК РФ – занятие освободившегося помещения.

-Переустройство и перепланировка.

17.11.09

Прекращение жилищных правоотношений

-договор коммерческого найма:

Ст.687 ГК

1. По инициативе нанимателя

-наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Моментом прекращения будет истечения трех месяцев. Ни в большую, ни в меньшую сторону изменить данный срок невозможно.

2. По требованию наймодателя

-юрисдикционный порядок прекращения.

По требованию наймодателя отношения могут прекратиться только в судебном порядке.

Законом дан исчерпывающий перечень обстоятельств, по которым наймодатель может обратиться в суд:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

До обращения в суд должен быть соблюден претензионный порядок.

3. Прекращение договора коммерческого найма по требованию любой из сторон

-юрисдикционное прекращение (судебный порядок).

Основания:

• если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

• в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

-социальный наем

1. по инициативе нанимателя

-в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Имеется в виду другое постоянное место жительство, т.е. нужен постоянный выезд (ст.71 ЖК) – временное отсутствие нанимателя или членов его семьи не влечет прекращение или изменение жилищных правоотношений.

КС от 26.03.1995 сказал, что ключевое значение будет иметь характер волеизъявления. Если волеизъявление направлено на постоянный выезд, то будет иметь место прекращение правоотношений. П.32 Постановления №14 – ВС также говорит, что нужно анализировать волеизъявление.

Волеизъявление должно быть добровольным, не вынужденным и иметь соответствующую направленность.

2. По инициативе наймодателя (выселение)

Только по основаниям, указанным в законе. ВС говорит, что выселение из жилых помещений возможно только по основаниям, установленным ЖК. Правила, предусмотренные гражданским законодательством, не применимы.

Выселение возможно только в судебном порядке.

Три вида выселения:

• с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма (по умолчанию)

• такое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта;

• помещение должно быть благоустроенным (обеспеченность инфраструктурой и соответствующими удобствами). Благоустроенность оцениваться исходя из условий данного населенного пункта. Во внимание должны приниматься, прежде всего, жилые помещения государственных и муниципальных жилых фондов;

• это помещение должно отвечать установленным требованиям (пригодность для постоянного проживания);

• размер нового помещения определяется по норме предоставления

• с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма. Характеристика другого жилого помещения в законе отсутствует. В п.38 Постановления №14 указано, что другое помещение должно отвечать установленным требованиям, соответствующее помещение должно быть изолированным, оно должно находиться в черте данного населенного пункта и относится к социальному фонду. Размер и благоустроенность этого жилого помещения могут не соответствовать ранее занимаемому;

-выселение в связи с неоплатой жилого помещения без уважительных причин более 6 месяцев

-выселение из общежития и других специализированных помещений (по общему правилу, такое выселение происходит без предоставления в замен другого помещения⁶⁵).

• без предоставления других жилых помещений.

-использование жилого помещения не по назначению

-систематическое нарушение прав соседей

-бесхозяйственное обращение жилым помещением

-выселение в связи с лишением родительских прав вкупе с констатацией того, что совместное проживание с ребенком невозможно.

-выселение из специализированных жилых помещений.

Должна быть вина, противоправность, данные действия продолжают совершаться после предупреждения наймодателя.

П.39 Постановления №14

П.23 Постановления №14 - ВС рассказывает нам, что делать, если судом признается недействительным договор социального найма.

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

• дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

• жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

• жилое помещение признано непригодным для проживания;

• капитальный ремонт жилого помещения. При капитальном ремонте происходит переселение в маневренный фонд. Жилое помещение должно быть предоставлено до проведения капитального ремонта.

Подряд

Понятие и признаки договора подряда

-по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

-консенсуальный договор

-возмездный договор

-двусторонний синаллагматический

Признаки договора подряда:

• подрядчик выполняет работу по заданию заказчика с целью удовлетворения его запросов и требований. Всякий результат работ, достигнутый по данному работу, носит уникальный характер и, следовательно, данный результат носит индивидуально-определенный характер.

• Обязанность подрядчика сводится к выполнению определенной работы, результатом которой является создание новой вещи или восстановление (изменение) существующей.

• Необходим результат, который носит объективированный, материальный, зачастую вещественный характер.

• Подрядчик обязуется выполняться работы на свой риск. Ключевой риск, который лежит на подрядчике – это риск не достижения результата. Подрядчик получает вознаграждение только в случае достижения результата.

• Момент заключения и момент исполнения определенным образом отстают друг от друга (существует некий временной разрыв).

• В рамках подряда невозможно накапливание результата.

• Подрядчик самостоятелен в выборе средств и способов достижения обусловленного заданием заказчика результата.

23.11.09

Отграничение договора подряда от трудового договора

• По предмету – предметом договора подряда является получение подрядчиком результата работы; по трудовому договору – процесс работы.

• В трудовом договоре нет самостоятельности при выполнении своей функций.

• По договору подряда подрядчик несет риск не достижения результата. Если результата нет, то подрядчик денег не получит.

• Признак выполнения работ: в трудовом договоре работник должен выполнить работу лично; по договору подряда подрядчик может привлекать для выполнения работ третьих лиц (общее правило).

Отграничение договора подряда от договора купли-продажи

• С позиции Венской конвенции в случаях, когда производство товаров производится полностью или в большей части с иждивением лица, выступающего продавцом, то это купля-продажа. Если же сторона, которая заказывает производство или изготовление берет, на себя обязанность поставку существенной части материалов, необходимых для изготовления, то это договор подряда.

• С позиции же отечественного законодательства вопрос поставки материалов вообще неважен, т.к. у нас неважно кто поставляет материалы (ст.704 ГК).

• В рамках купли-продажи соответствующий субъект обязуется передать вещь, а в подряде – изготовить и передать результат. Если договор регламентирует стадию создания вещи – то это подряд, если же договор эту стадию не регламентирует, то это купля-продажа.

Ограничение договора подряда от договора оказания услуг

• Для договора подряда результат должен носить материальный (овеществленный) характер, для договора оказания услуг результат материальный отсутствует, а полезный эффект деятельности исполнителя не отделим от самой этой деятельности.

Виды договоров подряда

• Бытовой подряд

• Строительный подряд

• Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ

• Подрядные работы для государственных или муниципальных нужд

Элементы договора подряда