13.2.3 Перехід права власності на земельні ділянки при відчуженні будівель і споруд

Чинною редакцією ст. 120 ЗКУ передбачений автоматичний перехід права власності на земельну ділянку у разі відчуження будівлі або споруди, що розташована на земельній ділянці (ця норма кореспондує положенням ст. 377 ЦКУ):

1) У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об´єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

2) Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об´єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

ЗКУ у ч.6 ст. 120 зокрема визначає, що істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв´язку з набуттям права власності на ці об´єкти.

При тлумаченні та застосуванні правил ст. 120 ЗКУ щодо «автоматичного» переходу прав на земельну ділянку існує низка проблемних питань, а саме:

1. земельна ділянка не перебуває у власності чи хоча б користуванні власника будинку, будівлі або споруди;

2. земельна ділянка знаходиться на праві постійного користування у власника будинку, будівлі або споруди;

3. проблеми із визначенням розміру земельних ділянок, право на які переходить до набувача будівлі або споруди (якщо відповідна ділянка не ідентифікована в договорі);

4. земельна ділянка спеціально відводилася для обслуговування певної будівлі (будівель).

13.2.4 Особливості набуття за цивільно-правовими угодами земельних ділянок державної та комунальної власності

Оскільки право власності на землю набувається виключно відповідно до закону (ст. 14 Конституції України), а органи державної влади та місцевого самоврядування зобов´язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України (ст. 19 Конституції України), на думку фахівців, земельні ділянки державної та комунальної власності відчужуються виключно за договорами купівлі-продажу, та, у прямо передбачених законом випадках, міни. Законодавство не передбачає можливості відчуження земельних ділянок за іншими договорами.

За загальним правилом продаж земельних ділянок державної або комунальної власності здійснюється на конкурентних засадах (земельних торгах) (ч. 1 ст. 134 ЗКУ). На даний час єдиною формою земельних торгів є аукціон (первісно торги також могли проводитися у формі конкурсу). Між тим із правила про продаж земельних ділянок на земельних торгах установлена низка винятків, які будуть розглянуті нижче.

Особливостями конкурентного продажу є специфіка процедури укладення договору купівлі-продажу.

Укладанню договору купівлі-продажу повинно передувати:

1. рішення органу місцевого самоврядування або виконавчої влади про включення земельної ділянки до переліку ділянок, що підлягають продажу на торгах (ч. 1 ст. 136 ЗКУ);

2. визначення меж земельної ділянки в натурі, закріплення їх межовими знаками (ч. З ст. 136 ЗКУ);

3. визначення вартості земельної ділянки шляхом її нормативної грошової оцінки (ч. З ст. 136 ЗКУ);

4. виготовлення технічного паспорту земельної ділянки (ч. 3 ст. 136 ЗКУ, Положення про технічний паспорт земельної ділянки, яка виставляється на земельні торги, затверджене ПКМ від 16.05.2002 № 648627);

5. оголошення про проведення земельних торгів (ст. 137 ЗКУ);

6. проведення торгів та перемога у них покупця.

За умови відсутності законодавчого регулювання в деяких населених пунктах процедуру проведення земельних торгів визначають місцеві ради.

Законодавство, яке тією чи іншою мірою визначає порядок проведення прилюдних торгів (аукціонів), де можуть продаватися, серед іншого, і земельні ділянки та права на них, сьогодні існує, і масив його досить значний.

Насамперед, це сам ЗКУ, який визначає форму торгів (ч. 1 ст. 135) – аукціон. Ураховуючи, що термін «аукціон» є усталеним і передбачає продаж предмету аукціону особі, що запропонувала найвищу ціну, ч. 1 ст. 135 ЗКУ фактично визначає порядок проведення земельних торгів. Іншим законом, що визначає порядок проведення земельних торгів, є ЦКУ, який містить загальні положення про порядок укладення договорів (глава 53).

Існує спеціальне і достатньо детальне регулювання проведення аукціонів із продажу предмету іпотеки (ст. ст. 41-50 Закону України «Про іпотеку»), продажу на прилюдних торгах нерухомого майна у процедурі виконавчого провадження (Закон України «Про виконавче провадження»), продажу на публічних торгах майна, що перебуває у податковій заставі (ст. 95 ПКУ) тощо.

Істотною специфікою характеризується продаж земельних ділянок під об´єктами, які підлягають приватизації. Ст. ст. 17-1, 116, 128, п. 12 розділу X «Перехідні положення» та ін. нормами ЗКУ передбачено, що продаж земельних ділянок під об´єктами, що підлягають приватизації, здійснюють державні органи приватизації. Порядок продажу визначений ПКМ «Про затвердження Порядку продажу об´єктів, що підлягають приватизації, разом із земельними ділянками державної власності» від 08.07.2009р. № 689.

Із загального правила про необхідність конкурентного продажу земельних ділянок державної (комунальної) власності є низка винятків (відповідно до ч. 2 ст. 134 ЗКУ).

У випадках, визначених ч. 2 ст. 134 ЗКУ, придбання земельних ділянок державної (комунальної) власності здійснюється в порядку, визначеному ст. 128 ЗКУ, ПКМ «Про затвердження Порядку здійснення розрахунків з розстроченням платежу за придбання земельної ділянки державної та комунальної власності» від 22.04.2009р. № 381.

Законодавство передбачає й інші винятки, коли земельні ділянки державної (комунальної) власності продаються без застосування процедури земельних торгів. Насамперед, йдеться про викуп земельних ділянок, наданих покупцеві у постійне користування, передбачений п. 6 розділу X «Перехідні положення» ЗКУ.

Також, згідно із ч. 4 ст. 13 ЗУ «Про фермерське господарство», громадяни України, які до 1 січня 2002 року отримали в постійне користування або оренду земельні ділянки для ведення фермерського господарства, мають переважне право на придбання (викуп) земельних ділянок розміром до 100 гектарів сільськогосподарських угідь, у тому числі до 50 гектарів ріллі, у власність з розстрочкою платежу до 20 років. Право на викуп реалізується в порядку, визначеному ст. 128 ЗКУ, ПКМ «Про затвердження Порядку здійснення розрахунків з розстроченням платежу за придбання земельної ділянки державної та комунальної власності» від 22.04.2009 № 381 та ПКМ від 24.01.2000 № 118 «Про порядок викупу земельних ділянок громадянами (понад норму, яка приватизується безкоштовно) для ведення фермерського або особистого підсобного господарства» (в частині, що не суперечить ЗКУ).

Також неможливе проведення аукціону у випадку придбання земельної ділянки іноземною державою або іноземною юридичною особою відповідно до ст. 129 ЗКУ.

Іншим винятком є придбання чи отримання в оренду земельної ділянки під об´єктом незавершеного будівництва (ст. 3 ЗУ «Про особливості приватизації об´єктів незавершеного будівництва»). Особливості процедури придбання земельної ділянки визначаються зазначеним Законом.